关于新形势下个人住房按揭贷款风险防范

苏州市农村金融学会课题组

关于新形势下个人住房按揭贷款风险防范

苏州市农村金融学会课题组

2015年下半年起，苏州市商品房销售市场呈现出快速回暖、量价齐升的趋势，商品房去库存化周期大幅缩减。苏州地区各家银行适时调整房地产信贷政策，将个人住房按揭贷款作为今后一段时间的信贷投放重点。在房地产市场持续升温的背后，个人住房按揭贷款中潜在的不稳定因素也在逐步暴露，如何防范风险、引导楼市健康可持续发展，成为各银行关注的重点。

一、苏州商品住宅市场和个人住房按揭贷款发展形势分析

2015年下半年，在多项房地产利好政策和土拍效应的带动下，苏州楼市开启了价格大幅上涨的局面，全市商品住宅市场全年成交面积1176.15万平方米，同比增长42.66%，商品住宅市场成交均价12924元/平方米，同比上涨15.26%。2016年2月，苏州商品住宅价格为16468元/平米，环比上涨9.38%，同比上涨39.53%，涨幅居全国前列。全市商品住宅需求方面，2016年1至2月商品住宅销售面积为178.20万平方米，同比增长109.01%；全市商品住宅供给方面，2016年1至2月商品住宅累计新批上市58.22万平方米，同比增长68.39%。目前苏州商品住宅市场需求大于供给的形势非常明显，这也是全市商品住宅价格迅速攀升的重要因素之一。2016年4月7日、8日的苏州市2016年第二次土拍，总共推出了13宗住宅地块，结果仅有一宗地块成交楼面价在10000元/平方米以下，创下了苏州土拍楼面价格的多个新纪录。多家之前从未在苏州拿地的大型房地产企业在本次土拍上都显示了志在必得的决心，表明这些企业对苏州房地产市场继续发展的信心十分坚定，由此必将引发全国各地的一些投资客从北京、上海和深圳等国内一线城市逐步退出而转战苏州。可以预计的是，在刚需加上投资需求两方面因素驱动下，今后一段时间内苏州商品住宅价格将维持一个稳中有升的态势。

在全市商品住宅持续火爆的大背景下，苏州地区多家银行都将个人住房按揭贷款作为信贷投放的重点。2016年1至2月，全市个人住房按揭贷款新增319.21亿元，同比增加208.94亿元。目前，苏州地区各家银行法人信贷业务除了政府平台类等贷款和科技型企业外，缺乏其他有效增长点。法人信贷业务整体增长较为乏力，个人住房按揭贷款的市场份额成为各家银行激烈竞争的新战场。苏州地区多家银行纷纷推出各项新的优惠政策，如汇丰银行针对高端客户推出了全市最低的贷款利率八五折优惠，邮储银行推出贷款利率八八折优惠，其余多家股份制银行则提供贷款利率九折优惠，各家银行全力抢占全市个人住房按揭贷款市场份额。

二、个人住房按揭贷款风险分析

2016年2月2日，央行和银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，由于苏州属于不限购地区，根据通知要求，苏州地区首套房首付比例最低可降至20%，与此同时，二套房门槛也随之降至最低30%。这也是中国房地产市场在2006年6月1日提高首付比例门槛以来首付比例第一次降回至20%。随着楼市利好政策的频频推出，苏州全市个人住房按揭贷款业务正在蓬勃发展。但是，杠杆提高和首付比例降低的背后存在的一些隐患值得我们警惕。在房价迅速攀升、个人住房按揭贷款单笔金额和整体规模也迅速增长的情况下，部分银行业从业人员仍认为个人住房按揭贷款风险低、风险可控，在这样的观念下办理个人住房按揭贷款业务，容易导致房贷业务风险逐步暴露，影响信贷资产安全。目前个人住房按揭贷款风险主要有以下三个风险点：

一是游离于银行个人住房按揭贷款监管体系之外的“首付贷”等强投资属性产品近年来发展十分迅速。一些投资理财公司为购房者提供“首付贷”，进一步降低买房门槛，即所谓房贷的“场外配资”，成为推动房价泡沫不断膨胀的主要推手之一。“首付贷”产品虽然降低了购房时的门槛，但是它提升了购房者在今后相当长的一段时间内个人和家庭的负债比例，一旦个人和家庭收入出现问题，不仅影响这些提供“首付贷”的投资理财公司自身的资产安全，也将对整个苏州银行业的信贷资产的安全性产生巨大的不利影响。

二是部分炒房者利用银行调查机制和人行征信的一定滞后性，采用“多套同时做首套”等不正当的投机行为，降低了购买二套房、三套房甚至更多套房的首付比例，期望在房价快速上涨的过程中迅速抛售其中的一套甚至几套而套利，从而实现在降低自身负债比例的同时获得投资收益，将承受可能房价下跌的风险转移至后来的购房者身上。还有部分炒房者利用自己亲戚和朋友的多张身份证购买多套房子，这些亲戚和朋友只在银行贷款面签时候出现，实际并不提供任何资金，全部资金都由投资客负责筹措，达到了与“多套同时做首套”同样的降低首付比例的目的，这种状况也值得各银行警惕。

三是因个人住房按揭贷款相对低的融资成本和较快的审批流程，促使虚假二手房交易不断出现。银行法人贷款或者个人助业贷款的准入要求较高，而个人住房按揭贷款审批流程较快，贷款利率较低，部分个体经营者为了规避银行法人贷款或者个人助业贷款的准入要求，或者为了较快获得银行贷款、降低融资成本，纷纷通过房产中介，与自己的亲朋进行虚假二手房交易，从而在短时间内获得银行低利率的个人住房按揭贷款。这些个体经营者将银行贷款投入企业生产经营、个人股票投资或用于其他投资投机行为，以期获得短期收益，而还贷资金则来源于今后相当长一段时期内的现金流。这种做法显然违背了银行发放个人住房按揭贷款的目的，如果这些经营者经营或者投资、投机失败，将导致银行产生不良信贷资产，值得各家银行警惕。

三、个人住房按揭贷款风险防范措施

银行应加强对购房者首付款来源的审查，结合客户银行账户流水和支付凭证，确切掌握客户首付款资金真实来源，一旦发现其通过房产中介、互联网平台、小贷公司等非银行金融交易渠道支付首付款，一律停止该客户办理个人住房按揭贷款业务。

针对一手房交易，一是严格执行既定的楼盘准入条件，严格控制银企合作关系，对存在首付分期、零首付等促销行为的房地产开发企业，可采取中止或严格控制等措施，并排查合作的存量房贷；二是着重加强开发商资金来源、投向情况和楼盘销售价格合理性调查，增加贷后现场检查频次，重点防范楼盘烂尾和价格虚高风险；三是切实落实“面谈、面签”要求，严格审核借款人是否符合准入条件，其购房和贷款行为是否真实，严防骗取银行信贷优惠以及虚假按揭贷款；四是根据借款人的还款能力，合理控制贷款金额和贷款期限，控制因借款人今后的收入不足以还贷等问题而给银行信贷资产带来的不利影响。

针对二手房交易，严格审核贷款申请资料，多渠道核实房产交易背景的真实性。一是结合房产的具体地理位置，通过比较周边房产交易价格等分析该二手房交易价格的合理性；二是了解购房者与卖房者的关系，警惕亲属之间的二手房交易行为，严格审核双方的家庭、职业等背景，以及首付款支付规范性等要点；三是对“置换式贷款”等存在一定风险的房贷产品切实加大审核力度；四是对存在“房贷杠杆注水”行为的房产中介，要逐步退出或者立即中止合作。

紧跟北京、上海和深圳等国内一线大城市的步伐，严格区分“首购房”和“首套房”，尽可能针对不同购房实际需求而采取不同的个人住房按揭贷款政策，支持刚需、抑制投资、严防投机，谨防苏州市房地产产生泡沫而给银行信贷资产带来的风险。

［1］王颖．个人住房按揭贷款业务存在的风险及其防范［J］．中国金融，2007，（6）：24-26.

［2］钱争鸣，李海波，于艳萍．个人住房按揭贷款违约风险研究［J］．经济研究，2010，（1）：143-152.

［3］丁正斌．住房按揭贷款违约风险研究理论及文献综述［J］．金融纵横，2011，（7）：37-41.

（课题组成员：王昊、王虓、张兴成、李岩）