房地产开发项目风险控制研究

2016-02-23李含玉何红沈阳工程学院

消费导刊 2016年1期

关键词：风险控制

李含玉何红沈阳工程学院

房地产开发项目风险控制研究

李含玉何红沈阳工程学院

摘要：房地产开发项目具有投资金额大、回收期长等特点，因此在房地产投资的各个环节中，收益始终是与风险同时存在的，本文对房地产开发项目所面临的风险进行分析及提出相应的治理措施。

关键词：房地产开发项目风险控制

房地产开发项目的风险是指在项目投资分析决策阶段、前期阶段、建设阶段、租售阶段及使用阶段全过程中, 由于不确定因素的存在而产生经济损失的可能性。房地产开发项目风险因素是客观存在的, 风险事件发生的可能性是不确定的, 风险后果也是不确定的。

一、房地产开发项目面临的主要风险

1.资金风险。房地产开发项目是资金密集型的项目，从取得土地使用权开始，项目开发的每一个阶段都需要投入大量资金。地价在房地产开发过程中是主要的资金支出项目之一。近年来房地产市场的持续热炒，土地的价格也逐年递增，一些城市甚至出现了“天价地”，因此土地的资金投入是相当巨大的。房地产开发项目一般是在项目立项之后再进行融资，购买土地基本上依赖于自有资金的投入，而随着市场不确定因素的增加，房地产开发项目的流动性风险相应增加，随时可能出现现金断流，从而给项目带来营运风险。项目一旦进入开发阶段后，首先庞大的开发资金需要量是无法通过自有资金来支撑的，势必要通过外部筹资来满足，也造成了房地产开发项目的负债率居高不下，目前我国的房地产项目的资产负债率大多在 70% 左右，高额的负债率也引发了其巨大的偿债风险。其次由于投资额大、投资周期长，造成资产周转慢、资金流动性差、变现能力弱，因此房地产开发项目面临财务风险也就越大。再次国家相对紧缩的资金调控政策，使得银行的放贷条件更加苛刻，对贷款账户及贷款用途的监控也更加严密，这就加大了获取项目开发贷款的风险，一旦资金链断裂，项目的开发过程将中断，就可能导致“烂尾楼”。

2.项目管理风险。项目管理风险主要体现在项目开发前期的决策性风险和项目开发阶段的项目成本管理风险。房地产开发前期阶段的决策性风险主要是在选择项目及立项过程中由于信息不充分而导致项目投资分析失误及对复杂形势估计不足产生的风险。因为项目普遍具有一次性和不可重复性，一旦项目的指导思想出现失误，是后期无法弥补的，所以决策性风险也是项目开发

前期最大的风险。从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。项目开发阶段的管理风险主要体现在项目成本管理风险。由于项目开发周期长，期间的设计变更、材料市场价格波动及工程质量优劣，都将使成本预算与结算产生较大差异，使得项目的实际报酬率产生偏差。而不重视与设计、营销的衔接，不注重与各部门沟通、协调，没有全面预算的观念，无序、交叉施工造成重复施工，也会让项目管理失控，对预期利润的实现构成风险。

3.纳税风险。房地产开发项目税收风险是指纳税人没有充分利用税收法规或者纳税风险规避措施失败而付出代价的一种可能性, 是由经济活动环境的复杂性、多样性，以及纳税人认识的滞后性, 对税收法规理解的失误等共同作用的结果。房地产开发项目的开发过程从设计、建安到销售涉及到多个税目，涉税金额大，其征缴方式还有对预售款进行征税，是纳税的重要环节，税务风险也较大。

二、房地产开发项目风险的主要控制措施。

1.拓宽融资渠道。由于房地产项目开发需要大量资金巨大的资金缺口是造成项目开发进展缓慢甚至错失市场机会的决定性因素之一。针对房地产投资中资金链问题，要筹备一定的现金,或与多家银行或财团建立联盟签订一定额度的贷款协议，寻求多种方案以备项目急需时的资金不足，以防备出现现金短缺和资产流动性不足的风险。一是对金融形势和动态要有前瞻性意识，对未来房地产的“大势”有准确的把握;二是要把融多少资金，什么时间到位及其使用时间等因素作为项目运作的先决条件全面考虑,而不能先上项目再考虑资金筹措问题。三是融资与实际使用资金相匹配。控制财务风险,建立合理的公司财务结构和融资成本，解决好房地产开发所需的资金,降低开发者在财务上的风险。

2.加强开发项目过程管理。“凡事预则立,不预则废。”有效的计划管理能帮助企业管理者合理分配资源，注意规避运营过程中的风险，顺利达成目标。首先，房地产公司应通过计划管理来控制规避运营风险。其次，房地产公司应控制工期,尽早完成开发项目。因为开发项目的风险很大程度上来源于开发周期内外部社会经济条件的变化。一般来说,开发周期越长，未来社会经济条件变化越大,未来的形式预测越难，为了尽可能地降低风险程度，企业应严格控制工期，缩短建设时期,尽早地完成开发项目。第三，房地产公司应采取措施减少某些不必要的成本支出。比如,减少贷款利息支出,可通过签定固定利率贷款合同来实现；建造费用的减少，可通过与建筑企业签定固定预算合同来减少；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等等。

3.研究税收政策，规范财务核算。在项目开发过程中应该关注与项目相关税收政策的变化，根据实际情况充分收集和整理相关税收政策及变动情况，及时更新税务知识。在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后再做出决策。对于核算风险可以从规范会计核算基础工作着手，依法设立完整规范的财务会计账册，提高财务人员职业素养和业务水平，加强信息交流和沟通，避免因核算错误而导致多交税。