民事纠纷抑或诈骗：冒充屋主身份买卖房屋的定性

苏 理

（广西壮族自治区平乐县人民检察院 广西 桂林 542400）

民事纠纷抑或诈骗：冒充屋主身份买卖房屋的定性

苏 理

（广西壮族自治区平乐县人民检察院 广西 桂林 542400）

一、基本案情

2012年10月，盛某在平乐县二塘镇以35万元人民币向尹某购得尹某的房屋一栋，但一直未进行过户登记。2014年10月，盛某因资金周转需要欲将该房屋转卖，并在房屋的门上贴上房屋转让字样，留下了自己的手机号码。不久因该转让广告损坏，住在该房屋隔壁的黄某向盛某提议帮盛某做一张大的转让广告。黄某在转让广告上擅自加上了自己的手机号码，事后取得了盛某的同意。黄某还得知了盛某卖房的底价是40万元人民币。2015年年底，毛某拨打了房屋转让广告上黄某的电话，与黄某商谈购买该房屋的事情。黄某自称是该房屋的房主，并用合法持有该房屋钥匙打开了大门让毛某看房。毛某满意后与黄某商谈房价，后双方一致同意以44.9万元成交。黄某又以房主的身份与毛某签订了房屋转让协议，并取得了毛某预付了6万元定金。黄某拿到定金不久即告知盛某，有人想购买她的房屋，还将6万元定金中的5万元交付盛某，告知盛某余下房款将于 2015年4月付完。同时，黄某以要计算过户费用为由骗得了盛某的房产证，交与毛某查看。毛某确定有房产证后，与黄某商定交足 35万元房款后办理房屋过户手续。之后，毛某陆续将购房款共计 34万元交付给了黄某。黄某拿到这些购房款后再没有交给盛某，而是全部用于自己投资及借与他人。2015年5月，盛某联系不到黄某，到其欲转让的房屋查看，发现已被毛某入住，随即案发。

二、意见分歧

本案在审查过程中，对黄某的行为定性存在两种意见：

一种意见认定黄某冒充房屋主人的身份，向毛某出售该房屋，骗得了毛某的购房款20余万元，黄某的的行为已构成诈骗犯罪。

另一种意见认定，黄某代盛某出售房屋的行为得到了盛某一定程度上的认可，具有一定的代理性质，其收到毛某支付的购房款而未全部交与盛某，性质上是一种民事纠纷。

三、案件分析

笔者同意第二种意见。本案定性的关键在于区别发生在民事活动领域的诈骗犯罪与民事纠纷。

（一）诈骗犯罪的认定

诈骗罪，是指以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。

诈骗罪具有以下四个犯罪构成特征：

1.本罪侵犯的客体是公私财产所有权。有些犯罪活动，虽然也使用某些欺骗手段，甚至也追求某些非法经济利益，但其侵犯的客体不是或者不限于公私财产所有权。所以，不构成诈骗罪。诈骗罪侵犯的对象，仅限于国家、集体或个人的财物，而不是骗取其他非法利益。

2.本罪在客观方面表现为使用欺诈方法，骗取数额较大的公私财物。欺诈行为使对方产生错误认识，对方产生错误认识是行为人的欺诈行为所致，即使对方在判断上有一定的错误，也不妨碍欺诈行为的成立。根据刑法规定，诈骗公私财物数额较大的，才构成犯罪。

3.本罪的主体是一般主体，凡达到法定刑事责任年龄、具有刑事责任能力的自然人均能构成本罪。

4.本罪在主观方面表现为直接故意，并且具有非法占有公私财物的目的。

回到本案中，第一种意见认定黄某的行为构成诈骗犯罪的理由是：

针对购房人毛某，在没有真正的房主盛某的委托下，黄某冒充了房主的身份与毛某洽谈转让事宜、签订转让协议，是诈骗犯罪中的“虚构事实、隐瞒真相”。毛某从最先的房屋转让广告上联系到黄某，之后黄某能打开该房屋的大门让毛某参观，最后还能拿出房屋的房产证等证件，毛某已经完全相信黄某就是真正的房屋主人。此时毛某已经陷入了诈骗犯罪构成中的“错误的认识”。毛某在基于认为黄某即为真正的房主这种“错误的认识”的基础上，将购房款交付给了黄某，即为基于错误的认识而主动将财物交付给他人。在盛某不认可该转让行为的情况下，毛某不能取得房屋的房产证，即毛某将购房款交付给黄某后给自己造成了物质上的损失。因此，黄某采取了虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取了毛某的钱财且数额巨大，其行为构成了诈骗犯罪。

（二）民事纠纷的认定

结合诈骗犯罪的构成特征，黄某的行为看似比较符合诈骗犯罪的构成特征，但其中还有一些细节是这一观点没有关注到的。在分析这些案件细节前，我们再来看一看什么是民事纠纷。民事纠纷有以下几个特点：

民事纠纷主体之间法律地位平等。民事纠纷的内容是对民事权利义务的争议。民事纠纷的可处分性。

再回到案件事实当中来，我们可以看到，认为黄某构成诈骗犯罪的观点只是将黄某与毛某的法律关系单独截取出来进行分析，没有关注到黄某在整个行为过程中也有与房屋主人盛某有多处联系，而这些联系恰恰让黄某的行为发生了本质的变化，由诈骗犯罪转变成了民事纠纷。具体而言：

1.黄某在盛某的房屋转让广告上加入自己的手机号码得到了盛某的事后同意。盛某平常不在该转让房屋居住，黄某则居住在该房屋的隔壁。黄某在广告中加入自己的手机号，便于看房人看房，有利于盛某房屋顺利转让。盛某对此在事后表示了同意。因此，盛某完全能预想到有买此房意愿的人会联系黄某。

2.黄某在毛某打算购买此房屋后，与毛某进行洽谈，以不低于盛某最低价的前提下与毛某达成房屋的转让协议，并收取毛某预付的6万元定金。不久后黄某即告知了盛某有人准备购买此房，还将其中5万元定金转交给了盛某。盛某此时已经知道有人通过黄某打算购买其房屋，对于黄某擅自收取对方的定金，盛某也没有提出异议。而另一方面，在本案中盛某对于这个“中介”所作的接待购房人、收取购房人购房定金的行为也完全表示了默许。虽然，黄某在背着盛某的情况下与毛某签订了所谓的“转让协议”，但其实只要黄某卖出的房价没有低于盛某所要求的底价，盛某是不会反对的。因此，黄某这个冒充房主与毛某签订转让协议的事实，根本上没有违背盛某的意愿。

3.黄某在转交定金给盛某后，已告知盛某购房的余款会在2015年4月付完。此时的盛某也完全能预想到，黄某能代其收取购房人定金，自然也会代其收取购房人的余下购房款。在这种情况下，盛某并未向黄某表示出不能让黄某代收余下购房款的意思。因此，黄某代收毛某交付的余下购房款，也应理解为得到了盛某的默许，黄某的行为也是合法的。

综上，黄某在未取得盛某明确授权的前提下，“私自”将盛某的房屋转让给毛某，其实是取得了盛某的同意（默许），黄某的行为应当认定为房屋转让的“中介”行为。在此过程中，发生的相关财产纠纷，本质上是一种民事纠纷，应当通过民事途径来解决。