按份共有人的优先购买权

徐一萌

山东财经大学，山东　济南　250000



按份共有人的优先购买权

徐一萌*

山东财经大学，山东济南250000

2015年公布的《物权法》司法解释对按份共有人的优先购买权问题进行了部分界定。之前对优先购买权的讨论大多集中在承租人的优先购买权，故本文就按份共有人的优先购买权进行了讨论

按份共有；优先权

一、我国目前的共有制度

《物权法》第93条规定：“不动产或者动产可以由两个以上的单位、个人共有。”这一法条旨在说明，共有是指两个以上的权利主体对同一物享有所有权的法律状态。在共有关系中，共同享有所有权的人成为共有人，共有的不动产或者动产称为共有物或共有财产。

《物权法》第93条规定：“共有包括按份共有和共同共有。”此外，理论上和立法上也承认准共有。按份共有又称分别共有，是指共有人按照确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有。共同共有是指共有人基于共同关系，不分份额的共享共有物所有权的权利。

准共有，是指两个以上权利主体共同享有所有权意外的财产权的共有形态。

”准共有“在现实生活中，存在着大量数人共有所有权意外的财产权的现象，如数人共享一项债权、他物权、著作权、商标权等。准共有的客体只能是所有权以外的财产权，而不能是有形的财产，也不能是人身性权利。

二、按份共有人的优先购买权的效力

从规范制定的目的来看，优先购买权应当具备以下的效力。

首先，是使买卖合同成立并生效的效力。我国民法主张意思自治，但按份共有人的优先购买权却在一定范围内压缩了意思自治的范围。当有优先购买权存在时，优先购买权人能够取代出卖人心目中选定的购买方成为合同的相对人。

其次，是使买卖合同优先成立并生效的效力。我们应当认识到，当优先购买权能够主张的时候，就意味着已经有一个买卖合同存在。但是优先购买权使得该合同无法进入生效程序即告终结。而优先购买权人则凭借其优先权进行了“插队”。

三、优先购买权的行使条件和程序

(一)对“同等条件”的理解

同等条件的基本内容是指购买人给定的关于购买出卖标的物的条件。与购买标的物无关的条件不能视为“同等条件”。因此，其基本内容有两方面。1、价格条件。这是“同等条件”的首要条件。价格条件相等，是指优先购买权人与其它购买人给定的购买标的物的价款相同或等价。2、价款支付条件。价款支付条件主要是指价款支付的时间和次数。

(二)优先购买权的行使时间

最新的物权法司法解释对此进行了明确的规定。《物权法》司法解释第11条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；(二)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；(三)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；(四)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”

四、按份共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的区别

一直以来，我们对按份共有人的优先购买权一直都没有一个明确的制度安排。在进行法律适用的时候，我们一直将按份共有人的优先购买权比照承租人的优先购买权进行适用。但这二者之间存在巨大的区别。

最重要的区别在于，二者成立的基础和法律目的不同。按份共有人的是在物权的基础上成立的。多个人按照法律规定对同一物享有物权所有权，法律为了使得权利的行使更加便捷，故而赋予了按份共有人优先购买权。这样一来，使得在同一物上的所有权人可以随着时间的推移和所有人之间交易的进行，最终尽量达到所有权归于一人的目的。这样以来，对物的适用、处分都会更加的简单和便捷，促进了交易的效率。与按份共有人的优先购买权不同，承租人的优先购买权的成立基础是债权，即承租人和出租人之间签订的房屋租赁合同。立法认为，相比较对房屋陌生的第三人，承租人由于对房屋长期的使用，对房屋的使用状况和维修护理情况更加的熟悉，对房屋的使用效率更高。除此之外，赋予承租人优先购买权，使得有能力购买房屋的承租人直接获得所居住房屋的所有权，不仅交易更加的便捷、安全，而且免于承租人反复搬家的苦恼，在促进交易的同时维护了社会、家庭的稳定。基于以上理由，法律赋予了承租人优先购买权。

可以看出，按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权的基础和法律目的都有所区别，因此，在实际适用中，将按份共有人的优先购买权比照承租人的优先购买权进行适用是不恰当的。但是如果不比照适用，又会出现尴尬局面。可以说，新《物权法》司法解释的出台很好的解决了这个困局。

五、对《物权法》司法解释第11条中“通知”的理解

正如上文所说，最新的《物权法》解释虽然解决了按份共有人优先购买权适用的困局，但是依然具有瑕疵。即《物权法》司法解释第11条中“通知”的效力问题。

“通知”的具体效力，我认为应当取决与优先购买权的性质。而对于后一个问题，我国目前的学界又有多种学说。本文就目前最通行的“形成权说”进行讨论。

形成权说认为，优先购买权是一种形成权，基于优先权人一方的意思即可完成法律关系的变动。在此学说下，“通知”的效力即应当为使得买卖合同按照出卖人与买受人之间订立的合同的主要条款在出卖人与按份共有人之间成立并生效。因为按照形成权的效力，优先权人一方的意思即可实现法律关系变动，而优先权人向出卖人发出“通知”，就意味着优先权人向出卖人发出了希望在双方之间成立买卖合同关系的意思表示。同时，根据优先购买权行使的条件，优先权人必须按“同等条件”才能行使优先购买权。因此，优先权人一旦向出卖人发出通知，就意味着其接受出卖人与买受人之间合同的主要条款。否则，视为优先权人提出新要约，放弃权利。

[1]郑永宽.《论按份共有人优先购买权的法律属性》.《法律科学(西北政法大学学报)》，2008(2).

[2]房绍坤.《论按份共有人优先购买权的适用范围》.《山东社会科学》，2012(5).

[3]薛波，储昭鑫.《承租人优先购买权中出租人通知义务探究》.

[4]最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一).

徐一萌(1991-)，女，汉族，黑龙江鸡西人，山东财经大学，法律硕士。

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