中国房地产业积累的社会结构：围绕“支柱产业”概念的考察

中国房地产业积累的社会结构——围绕“支柱产业”概念的考察

龚剑1，孟捷2

(1.上海财经大学 马克思主义研究院，上海 200433；2.清华大学 《资本论》与当代问题研究中心，北京 100084)

摘要：文章以“支柱产业”概念为线索，以积累的社会结构理论和扩展的资本循环模型为理论框架，考察了三十年来中国房地产业积累的社会结构。文章认为：从20世纪80年代至90年代中期，中国房地产业积累的社会结构以“单位体制”为基础，“单位体制”促进了城镇住房供应增加；20世纪90年代中期至今，中国房地产业积累的社会结构以“增长联盟”为基础，地方政府同房地产企业和金融机构结成非正式联盟，阻碍其他社会群体从房地产业发展中获益。文章建议：鉴于工业化才是房地产业持续发展的基础，发展房地产业的宗旨应重新设定为增加城镇住房供应，为劳动力再生产提供便利。

关键词：房地产业；积累的社会结构；支柱产业；单位体制；增长联盟

中图分类号：F019；F293.3文献标识码：A

收稿日期：2014-11-27

基金项目：清华大学自主科研项目(20121088007)。

作者简介：龚剑(1985-)，男，湖北武汉人，上海财经大学马克思主义研究院助理研究员，经济学博士；

孟捷(1967-)，男，安徽芜湖人，清华大学《资本论》与当代问题研究中心教授，博士生导师。

一、引言

1984年，国家标准《国民经济行业分类和代码》增列“房地产管理业”为国民经济行业。从那时起，中国房地产业与“支柱产业”概念结下了不解之缘。1988年，原国家体改委等部门举办的房地产产业政策研讨会就提出“房地产业在我国国民经济中也应该而且实际上也完全可能成为重要的支柱产业”(朱岩，1988)；1992年的国务院61号文件进一步指出房地产业“随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一”①参见《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》，《四川政报》1992年第12期，第5-7页。；进入21世纪以来，“支柱产业”概念更是频繁见之于多份国务院文件②此类国务院文件包括国发[2003]18号文、国办发明电[2005]8号文、国办发[2005]26号文和国办发[2006]37号文。。

已有研究大多将产业部门的国民经济核算指标值视作政府评判“支柱产业”的标准，如郑新立(1995)认为，一个产业只要在产业增加值占国内生产总值的比例、产业关联度等系列指标上达到既定水平，即可称作“支柱产业”，然而，从“支柱产业”概念的出处来看，政府对“支柱产业”的判定另有标准。“支柱产业”概念并非源于学术文献，而是首见于中央政府发布于1985年的一则文件：“积极推行城镇住宅商品化，加快民用建筑业的发展，使建筑业成为我国国民经济的支柱产业”③参见《中共中央关于制定国民经济和社会发展第七个五年计划的建议》，《中华人民共和国国务院公报》1985年第27期，第920-921页。。这一观点承袭了邓小平发表于1980年的一则内部谈话：“过去我们很不重视建筑业，只把它看成是消费领域的问题。建设起来的住宅，当然是为人民生活服务的。但是这种生产消费资料的部门，也是发展生产、增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到，建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。要不然，就不能说明为什么资本主义国家把它当作经济的三大支柱之一。”*参见《邓小平同志关于建筑业和住宅问题的谈话》，《人民日报》1984年5月15日，第1版。由此可见，至少对中国房地产业而言，“支柱产业”概念是指政府根据其他国家的发展经验所判定的扶持产业。已有研究未曾探究政府扶持房地产业的初衷，却以房地产业的国民经济核算指标值为政府早年的决策背书，则是倒果为因了。

本文认为，从“支柱产业”概念的初始含义出发，可以发掘如下两个有待回应的问题：其一，在邓小平所说的“资本主义国家”，房地产业为何成为促进经济增长的手段？其二，在近三十年来的中国，房地产业在经济总量中的比重为何会从无到有再到显著增加？本文将基于一个政治经济学的分析框架，回应上述问题。

二、分析框架

20世纪60年代以来，虽然房地产业在美国等发达经济体中的比重逐渐增大，但基于政治经济学分析框架的房地产业研究尚未得到重视，列斐伏尔于1970年指出了这一现象——由于土地所有权是前资本主义生产方式的产物，土地所有者对土地和建筑物有着与资本家截然不同的经营方式，因而房地产业只能算作“次要的经济部门”，它对资本积累而言只是“一个支持性、补充性的剥削领域”(列斐伏尔，2003)。不久，来自地理学界的大卫·哈维扩展了马克思的资本循环模型(Harvey，1978)，将房地产业纳入考察对象，在一定程度上弥补了前人的不足。哈维认为，资本循环不仅包括马克思所考察的产业资本循环，而且也出现在为直接生产过程和消费过程提供基础设施的过程中，其中，为直接生产过程服务的称作固定资本，为消费过程服务的称作消费基金，二者统称营建环境(built environment)，港口、桥梁、公路、房屋等均为营建环境。相应地，哈维将产业资本循环称作资本的初级循环(primary circuit)，将营建环境供应过程中的资本循环称作资本的次级循环(secondary circuit)。单个资本家将资本从初级循环切换至次级循环时，需满足两个条件：其一，资本在初级循环中过度积累，从而可能有过剩资本进入次级循环；其二，存在作为中介机构(mediating institutions)的资本市场和为营建环境提供融资、担保的政府机构，它们将初级循环中的过剩资本转变为货币资本，使之便于进入次级循环。根据扩展的资本循环模型，房地产业之所以成为促进经济增长的手段，是因为初级循环中出现了过度积累，资本因其逐利本性而从初级循环切换至次级循环。

几乎同时问世的还有积累的社会结构理论，该理论的提出者戈登将积累的社会结构界定为确保单个资本家的资本持续积累的制度整体，他将该理论的基本命题概括为：相对稳定的积累的社会结构是资本积累快速、可持续进行的充分条件，一旦积累的社会结构不再具有相对稳定性，资本积累就将放缓，进而推动积累的社会结构瓦解，二者交互反馈，最终导致危机的爆发(Gordon，1978；Gordon，1980)。至于积累的社会结构如何构成，该理论给出了不同版本的回答：最初的版本来自戈登，他将积累的社会结构所包含的制度划分为积累的当事人、积累的动力、积累的系统性条件、单个资本积累的条件等四大类，其中最关键的具体制度包括货币与信贷体系、政府参与经济的模式、阶级斗争的结构(Gordon，1980；Gordon等，1982)；鲍尔斯与爱德华兹认为，积累的社会结构可概括为四对关系，即资本家之间的关系、资本家与工人之间的关系、工人之间的关系、政府与经济之间的关系(Bowles等，1985)；戈登、鲍尔斯和韦斯科普夫等具体考察了二战后美国积累的社会结构，将其归纳为劳资协议、美式和平以及资本—公民协议(Bowles等，1983)；韩国学者丁声振(Seongjin Jeong)考察了20世纪60年代至90年代韩国积累的社会结构，用国家与公民的关系替代了戈登等人提出的资本—公民协议，并加上了国家与资本之间的关系这一维度，以强调在韩国的资本积累过程中国家起到的独特作用(Jeong，1997)。

扩展的资本循环模型同积累的社会结构理论既相似又互补：相似性体现在，二者都以资本主义发达经济体在长期中的周期性、波动性特征为考察对象，并试图解释其制度成因；互补性体现在，积累的社会结构理论并未将资本的次级循环作为研究对象，扩展的资本循环模型对资本由初级循环切换至次级循环的制度条件未做严密考察，未曾交代这些条件形成的前因后果。鉴于此，本文将二者予以结合，作为分析中国房地产业发展的政治经济学框架。其中，丁声振在归纳韩国积累的社会结构时所提出的国家—公民关系，以及戈登提出的政府参与经济的模式，既符合哈维关于制度条件的论述，又能反映政府在中国房地产业发展中的独特作用，本文将根据这两个维度归纳中国房地产业积累的社会结构。此外，考虑到住房建设投资在房地产开发投资总额中占比最大，具有代表性，本文对房地产业发展的考察将主要以住房为研究对象。

三、中国房地产业起步阶段的积累的社会结构：形成与瓦解

20世纪50年代初到80年代初，中国城镇的社会结构以单位为基本单元，形成了“自上而下的国家行政权力控制着每一个单位，又通过单位控制着每一个个人”的“单位体制”，相应地，可将国家—公民关系归纳为个人依赖单位、单位隶属于国家(路风，1989)。“单位体制”也影响了政府参与经济的模式，如各级政府以向单位拨付基本建设投资的方式提供城镇住房建设资金，不过，由于政府投资计划具有“重积累、轻消费”的导向(董志凯，1996)，如图1所示，1980年之前的住房建设投资作为非生产性基本建设投资，占基本建设投资的比例多在10%以下波动，中央政府1978年批转的《国家建委关于加快城市住宅建设的报告》也指出：“据一九七七年底统计，全国一百九十个城市平均每人居住面积仅为三点六平方米，比解放初期的四点五平方米下降零点九平方米。”为缓解这一状况，1978年召开的第三次全国城市工作会议要求：在基本建设投资中另设“城市住宅建设”户头，在城市范围内统一建设房屋。为完成这一任务，各城市地方政府开始设立房地产企业，中国首家房地产企业——深圳经济特区房地产公司正是由深圳市房地产管理局1980年发起设立的，也有房地产企业是由各地统建办公室转设，或是由建委、经委、房管局、土地局等政府组成部门乃至商业银行设立(杨鲁和王育琨，1992)。房地产企业是在“国家、地方、企业和群众”共同筹措城镇住房建设资金，以增加城镇住房供应的政策目标指引下获准设立和运行的，从表面上看，发展房地产业不同于中央政府在“单位体制”内部实施的城镇住房制度改革、鼓励个人组建住房合作社等策略，但这并不意味着“单位体制”与房地产业发展毫无关联，正如前文所引的1992年国务院61号文件所说，推动房地产业发展的因素是“城镇国有土地有偿使用和房屋商品化”，“单位体制”通过影响国有土地有偿使用和城镇住房商品化，在中国房地产业的积累的社会结构中占据了中心地位。

数据来源：《中国统计年鉴》(1982-1993年)。用于单位住房建设的比例 图1　1950-1992年基本建设投资中

数据来源：《中国统计年鉴》(1987-2004年)。 图2　1986-2003年个人购买商品住房面积占商品住房销售面积的比例

“单位体制”对国有土地有偿使用的影响主要体现为政府难以向使用土地的单位收取土地使用权出让收入。长期以来，单位使用的土地由地方政府无偿划拨，并且“城市规划、管理部门很难从城市整体的角度对单位的土地进行再安排”(董卫，1996)。虽然1982年宪法宣布“城市的土地属于国家所有”，但“土地在事实上是归单位所有”(柴彦威，1996)，研究者普遍将单位出售、出租存量或新建房屋，以土地使用权作价入股，甚至出卖土地使用权等行为称作“灰色土地市场”(高波，1993)。“单位体制”对城镇住房商品化的影响主要体现在多数新建商品住房由单位而非个人购买。如图2所示，个人购买商品住房占商品住房销售面积的比例在1986年尚不足20%，直到1994年才达到50%*这一时期的商品住房划分为内销房和外销房，部分商品住房的销售对象尚为归国华侨及外籍人士。，单位购买商品住房并主导住房分配，成为一种普遍现象。尽管这一时期出现了非公有制经济，使得职工除依赖单位以外还有其他选择，不过，由于这一时期商品住房价格超出了职工的支付能力，他们又别无选择。例如在20世纪80年代末，上海市的商品住房价格从1982年的每平方米300余元攀升至1987年的1 600-1 800元，南京市的商品住房价格从1980年的每平方米160元攀升至1986年的1 200元*参见《为商品房价暴涨忧虑》，《人民日报》1987年12月24日，第2版。。李汉林和李路路(1999)概括了这一现象，“当人们所需要的社会资源在很大程度上还需要通过单位组织得到满足的时候，人们为了获取这些资源，只有以自己对单位组织的服从来交换所需要的那些资源”，换言之，强制型依附关系转变为交换型依附关系，边燕杰等(1996)将公民借助单位进入房地产市场的情形称之为“权力作用下‘温情脉脉’的市场经济”。

上述两种影响相互交叠，导致了“实物地租”的产生。自20世纪80年代起，随着国有土地使用权获准出让、转让*1988年宪法修正案删去了1982年所颁布宪法第10条第4款中“任何组织或者个人不得出租土地”的规定，并增补了一条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。参见《中华人民共和国宪法修正案》，《中华人民共和国最高人民法院公报》1988年第2期，第15页。，土地出让收入逐步成为城市维护和建设资金的来源，中央政府和地方政府围绕土地出让收入分配一再讨价还价，中央政府要求各地方政府上缴一定比例的国有土地出让收益金额，并在1989年至1993年间四度调整国有土地有偿出让收入的分成比例*张清勇(2008)将这一过程整理如下：1988年宪法修正案通过后，国务院于1989年发布《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定中央财政所得比例为40%；1990年财政部发布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》将中央财政所得比例降至32%；1991年财政部发布《关于国有土地使用权有偿出让收入上交中央部分有关问题的通知》将土地出让收入上交中央后的返还比例限定在85%至99%的范围内；1992年财政部发布《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》将中央财政所得比例降至5%；1993年底，国务院颁布《关于实行分税制财政管理体制的决定》将土地相关税收及国有土地有偿出让收入划归地方政府所有。(张清勇，2008)。在这一背景下，地方政府往往要求房地产企业代建小区配套、商业网点等配套设施、道路、管道等市政设施并配建住房(苏星，1987；石小抗，1991)，从而获得“实物地租”，即非货币形式的土地收入(王育琨，1992)。购买商品住房的单位和个人，尤其是单位，则是“实物地租”的主要承付者。基于此，本文绘制了中国房地产业起步阶段积累的社会结构图示，即图3*在图3所考察的这一时期，个人购买商品住房的比例较低，积累的社会结构仅呈现了单位购买商品住房这一情形。由于实物福利的发放与实物地租的缴纳并未体现为货币交易，本文以虚线箭头表示，并相应地以实线箭头表示体现为货币交易的商品住房买卖。。中央政府一方面允许地方政府通过发展房地产业增加城镇住房供应，另一方面允许单位留存经营利润，使之具有购买商品住房的支付能力。单位购买商品住房之后又将其分配给职工，使职工无需直接进入房地产市场，从而在一定范围内消解了同期住房价格过快上涨带来的社会影响。国家—公民关系和政府参与经济的模式以单位为中介联结起来，形成了一个完整的积累的社会结构。

图3　中国房地产业起步阶段积累的社会结构图示

随着“单位体制”因国有企业改革导向“抓大放小”、“关停并转”而走向终结，且1995年起颁布实施的《中华人民共和国劳动法》以劳动合同制度替代了固定职工制度，原有的国家—公民关系发生了变化。如图4所示，全国城镇职工人数由1995年的14 031万人减至2002年的7 995万人，职工人数占城镇从业人数和占全社会从业人员数的比例急速下降。与此同时，职工对单位的依赖关系正式失去了法律依据。国家—公民关系的变化，改变了“国民收入-企业(单位)留利/挤成本-房地产投资”的房地产业资金流向(杨鲁和王育琨，1992)，如前文图2所示，个人购买商品住房面积占商品住房销售面积的比例自1995年起逐年单调递增，失去“单位体制”庇护的公民，除有机会购买单位存量公有住房者以外，都只能进入房地产市场租赁或购买住房，中国房地产业起步阶段的积累的社会结构也逐渐瓦解。

数据来源：《中国统计年鉴》(1982-2009年)。 图4　1978-2008年职工人数与城镇从业人数之比和全社会从业人员总人数之比

四、中国房地产业当前的积累的社会结构：以“增长联盟”为基础的重建

根据积累的社会结构理论的基本命题，积累的社会结构的稳定性下降，将影响资本积累的速率，继而导致积累的社会结构同资本积累交互反馈。如图5所示，从1993年至1999年，全国房地产开发企业营业利润率由最高点逐年下跌，直至为负，不过，其直接原因并非积累的社会结构逐渐瓦解，而是中央政府自1993年起实施的固定资产投资宏观调控，这项旨在压缩固定资产投资规模的调控不仅要求“金融机构和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司”，而且规定“房地产开发投资必须纳入国家固定资产投资计划”，且“房地产开发贷款必须纳入国家信贷计划和固定资产投资计划”*参见《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》(中发[1993]6号)。。时至1998年，面对亚洲金融危机带来的经济减速风险，中央政府停止调控，并转而将城镇住房制度改革目标变更为“加快住房建设, 促使住宅业成为新的经济增长点”*参见《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》，《中华人民共和国国务院公报》1998年第17期，第679-683页。。

数据来源：1989-2009年《中国统计年鉴》。 图5　1988-2008年全国房地产开发企业营业利润率

数据来源：《中国国土资源年鉴》(1999-2009年)。 图6　1999-2008年国有土地出让成交价款

相对于“支柱产业”概念，“经济增长点”更为直白地揭示了政府通过扶持特定产业促进经济增长的意愿。随着中央政府选定“住宅业”为“经济增长点”，城镇住房建设的其他模式也逐渐受限：其一是单位直接参与住房建设，尽管1998年起实施的城镇政府制度改革方案在强调“停止住房实物分配”的同时，要求为职工提供住房公积金、住房补贴等，然而，在大量国有企业单位破产、改制的背景下，这些补贴项目是否能够得以落实尚未可知，原建设部部长俞正声在2000年召开的全国企业房改与住宅建设工作电话会议上坦承“部分国有企业经营比较困难，实施住房补贴制度有一定难度”*参见《建设部部长俞正声在全国企业房改与住宅建设工作电话会议上的讲话》，《城乡建设》2000年第6期，第5页。；其二是中央政府自1995年起实行的“国家安居工程”，该工程仅在全国主要城市开展，由国有商业银行提供的抵押贷款和地方政府筹措资金作为建设资金，地方政府无偿划拨建设用地，并减免市政基础设施等配套费用，建成商品住房面向城市中低收入居民销售，购买者还可获得商业银行提供的购房抵押贷款，然而，据原国务院房改办主任陈学斌回忆：“从1998年开始，国家安居工程就不再提了”，因为一些城市地方政府“不愿意划拨土地，税费、配套费用减免由于涉及多家部门更加难以到位”，部分开发商和政府官员也认为“安居工程”不仅“冲击房地产市场”，而且“减免政策意味着政府补贴，减少财政收入，政府难以承受”(陈学斌，2010)。原本在“单位体制”内部实施的城镇住房建设模式不再具备可行性，折射出国家—公民关系内容的变化。

本文采用美国社会学家莫洛治提出的“增长联盟”(growth coalition)概念，用于涵盖中国房地产业当前的积累的社会结构两个维度。莫洛治认为，在美国城市中拥有土地所有权的精英，在土地经营中为获得利润而竞争，从而促成了经济增长。城市地方政府为实现当地经济增长的目标，同这些精英结成非正式的增长联盟，排他性地共享城市经济增长的成果，而不再考虑其他居民及群体对土地使用的需要(Molotch，1976)。本文试图以“增长联盟”概念刻画20世纪90年代中期以来政府参与房地产业发展的模式，地方政府、房地产企业与金融机构共享房地产业发展的收益，并将其他社会群体排除在外。

“增长联盟”的形成得益于“单位体制”的终结。尽管《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》1993年就已提出“国家垄断城镇土地一级市场。实行土地使用权有偿有限期出让制度，对商业性用地使用权的出让，要改变协议批租方式，实行招标、拍卖。同时加强土地二级市场的管理，建立正常的土地使用权价格的市场形成机制”*参见《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，《中华人民共和国国务院公报》1993年第28期，第1291-1292页。，然而，直到企业单位批量破产、改制，地方政府才具备了调整城市土地使用情况的条件。1996年，上海市政府最先推行土地储备制度，从破产、改制单位处收回土地，将原本无限期的划拨土地使用权变更为有限期的国有土地使用权，再由政府的土地储备中心统一出让，此举引来其他地方政府纷纷效仿，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》于2001年正式采纳土地储备制度，以“坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应”*参见《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号文)，《中华人民共和国国务院公报》2001年第19期，第27页。。

“增长联盟”的形成也得益于国有土地使用权出让方式的转变。1990年起实施的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》将土地出让方式划分为协议、招标、拍卖三种，以协议出让为主，1994年起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》只是额外强调对商业、娱乐、旅游用地及豪华住宅用地的出让应侧重招标、拍卖方式，然而，国土资源部在1999年的一则通知中转而认为，以协议出让方式为主，招标、拍卖出让方式占比过低不利于“国有土地资产价值的实现”*参见《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》(国土资发[1999]第30号)。，2002年，国土资源部进一步将招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的适用范围从豪华住宅用地扩大到全部商品住房用地。在这一背景下，如图6所示，国有土地成交总价款由1999年的514.33亿元升至2008年的10 259.80亿元。城市化与土地制度改革课题组(2005)在某沿海省份调研发现，地方政府对商业、娱乐、旅游、商品住宅等用地采用招标、拍卖、挂牌方式出让，并以土地储备等方式确保其出让收入最大化，对工业用地则“继续采取协议出让，而且还规定最高限价”，以房地产企业缴纳的土地出让收益弥补各地方政府围绕工业企业的激烈竞争造成的损失。

数据来源：《中国统计年鉴》(1999-2011年)。 图7　1998-2010年房地产开发企业资金来源及国内贷款额

图8　中国房地产业当前的积累的社会结构

与此同时，金融机构在中央政府的许可下，在土地储备、土地交易、房地产开发、房屋销售在内的房地产业等环节都向房地产企业提供信贷支持，设置了政府土地储备贷款、企业土地一级开发贷款、住房开发贷款、个人住房抵押贷款等各种贷款形式，如图7所示，房地产开发贷款额从1998年至2010年逐年递增。据中国人民银行研究局课题组(2004)、李宏瑾(2005)的分析，1996年至2004年间连续8次调低利息率，降低了房地产企业的融资成本，并且自1998年以来，商业银行从只向房地产开发企业提供资金支持，转变为同时向企业和购买商品住房的个人提供资金支持，除商业银行贷款外，股权融资、债券融资和房地产资金信托所占的比重仍然较低。

综上所述，本文绘制了中国房地产业当前的积累的社会结构，如图8所示，政府参与经济的模式同国家—公民关系不仅缺乏互补，相反，在房地产开发企业、地方政府与金融机构所结成的非正式联盟中，地方政府借由对辖区内土地拥有的所有权，以及从其他经济行为人手中收回的处分权，并排斥由其他社会群体所实施的土地商品化策略，金融机构则为房地产开发企业与地方政府提供信贷支持，使得这一过程能够持续进行。随着地方政府、金融机构与房地产开发企业分别从“增长联盟”的运行中获得地租、利息和利润，房地产业也就成为专属于“增长联盟”的“支柱产业”。由此即可理解近年来为何会出现关于房地产业是否为“支柱产业”的争论，以及是否应当将房地产业作为“支柱产业”等争论，它的背后实则是房地产业发展应由何人受益的不同理解之间的冲突。

五、结语

自2010年以来，中央政府及其组成部门对房地产业发展的态度发生了明显变化，转而强调“部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪”*参见《国土资源部有关负责人就进一步加强房地产调控答记者问》，新华网，2010年9月27日，访问网址为：http://news.xinhuanet.com/2010-09/27/c_12613092.htm。，“住房为主的房地产业是城市重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业”*参见《贠小苏在加强房地产用地管理和调控视频会议上强调：坚决落实中央调控政策 促进土地市场健康运行》，《中国国土资源报》2010年12月21日。，反映了政府逐渐意识到按现有方式发展房地产业可能导致的不良后果。既有研究试图证实，中国政府扶持房地产业将阻碍制造业发展及产业升级，无益于工业化进程(李国强，1994；陈多长，2008)，在他们看来：房地产业发展的真正基础是工业化和大规模生产的实现。法国调节学派代表人物阿格列塔也曾指出：只有当大规模生产改变了资本主义劳动过程，住房、汽车、家用电器等才可能成为雇佣工人的消费品，进入其劳动力再生产过程，方能引致房地产业等部门的发展(Aglietta，1979)。

相对于意识到房地产业发展对制造业的不利影响，政府近几年来对房地产业首要目标系“保民生”的强调，更为切中当前中国房地产业积累的社会结构的内在矛盾。且不谈拥有城镇户籍的公民中还有一部分人亟须改善居住条件，农民进城务工人数已达数亿之巨，但不论在之前哪种房地产业积累的社会结构中，围绕城镇住房建设和分配的国家—公民关系仍停留在以单位和户籍为中介的层次，外来务工人员的居住问题未能得到地方政府应有的重视，直到最近才有部分小城镇和小城市向外来务工人员放开落户条件*参见《国务院关于城镇化建设工作情况的报告——2013年6月26日在第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议上》，《中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会公报》2013年第4期，第670-673页。。政府有必要回到房地产业起步阶段为发展房地产业制定的目标，为城镇居民及外来务工人员提供保障性居住用地，构建涵盖更为广泛的国家—公民关系，以及更具有包容性的参与经济的模式，从而把发展房地产业的目标真正置于城镇住房供应的增加上。

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Social Structure of Accumulation in Chinese Real Estate Industry:

An Investigation Focusing on “Pillar Industry”

Gong Jian1, Meng Jie2

(1.MarxismResearchInstitute,ShanghaiUniversityofFinanceandEconomics,Shanghai200433,China;

2.CenterforDasKapitalandContemporaryIssues,TsinghuaUniversity,Beijing100084,China)

Abstract:Taking the concept of pillar industry as a clue, this paper investigates social structure of accumulation in Chinese real estate industry in three decades based on social structure of accumulation theory and extended capital circuit model. It argues that from the 1980s to the mid-1990s, social structure of accumulation in Chinese real estate industry is based on unit system which promotes the increase in the supply of urban housing; from the mid 1990s to now, social structure of accumulation in Chinese real estate industry is based on growth alliance, and the informal alliance among local governments, real estate firms and financial institutions hinders other social groups from benefiting from the development of real estate industry.It shows that in view of industrialization as the base of sustainable development of real estate industry, the objective of developing real estate industry should be to increase the supply of urban housing and provide convenience for reproduction of labor.

Key words:real estate industry; social structure of accumulation; pillar industry; unit system; growth alliance

(责任编辑：喜雯)