万亿租房蓝海

2016-01-01程磊

中国房地产业 2015年5期

关键词：长租集中式租客

本刊记者│程磊

万亿租房蓝海

本刊记者│程磊

雷军带来了资本，也带来了风口的猜想。租房市场会是下一个台风口上的猪吗？

颠覆了美国酒店行业的短租平台Airbnb，每天预定出了150万间房间。针对长租市场的EQR是美国最大的公寓REITs，常年保持着8％的收益率，公司市值超过1800亿人民币。这些榜样，让租房这个行业在中国疯狂起来。

国家人口计生委《2014中国流动人口发展报告》显示，中国流动人口规模已达2.45亿，其中超过77％为80后，72％的流动人口通过租房实现居住。据此，58同城发布的报告称，中国租房市场的规模是2.5万亿元。

面对这样的市场，过去提供服务的中介行业的现状是散、乱、差，在寸土寸金的北上广，二房东和黑中介如打不死的小怪兽般存在，每个人都有一两段蹉跎的不堪回首的租房经历，都有一大段要对租房这件事吐槽的话。

非品牌中介多以无理克扣租房押金为盈利模式；而品牌中介收费昂贵，对租客几乎无服务可言。于是，即“西天取经”般也要尽量去寻找“个人房源”去解决自己的租房需求，所以，2.5万亿规模的租房市场，只是个理论的数字，超过半数的租房需求都是租客通过支付时间成本和精力成本在“个人房源”中得到满足，而并未产生直接的佣金。

从行业规模和行业现状来看，这无疑是一个需要被重构也值得去颠覆的市场。未来，这个万亿规模的市场，针对分散式或集中式居住的出租产品会是两大主流，前者拼的是缩短交易时间和交易成本，后者拼的是将单纯的居住产品打造成金融产品。这是公司不会昙花一现的基础，而无论是哪种，控制房源，做好服务，是激活那个理论规模数字的核心。

蓝海一直在

美国短租服务商Airbnb的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。越来越多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。饱受诟病的传统租房服务，早已需要被颠覆，这能否酝酿出房地产行业的新蓝海？

万科总裁郁亮最近一年几乎每个季度都要去一次美国，有两家美国公司给郁亮留下了深刻印象：颠覆了美国酒店行业的短租平台Airbnb，每天预定出了150万间房间。针对长租市场的EQR是美国最大的公寓REITs，常年保持着8％的收益率，公司市值超过1800亿人民币。

对美国房地产行业深刻变化的观察让郁亮这样感慨：“中国房地产业未来会死掉一大批企业，但有一堆东西可以重新来构造，极有可能会成全几个好公司。”

做性情用品的90后妹子马佳佳给曾万科做了个剖析90后人群的演讲时说到，地产业若被颠覆，根本上在于观念的动摇，90后压根就不买房。

马佳佳所描述的90后是这样的：全球化思维导致土地不再是90后希望去获得的生产资料，尤其是女性提供繁殖能力男性提供生产力的传统的婚恋模式瓦解。在他们的观念里，买房意味着占用更多资本，意味着要长期待在一个地方限制了自由，意味着折旧+产权无保障，意味着与婚姻相捆绑的传统观念的束缚。所以，90后要住的那个屋子，怎么来的不重要，但排名前三的需求一定是：长得好、服务好、体验好。

买不起就会去租，总之得住得舒服。而在地球另一端的美国，一个被很多媒体报道总结过的现象是：近几年来，18岁至34岁的千禧世代因买不起房子，租房比率节节攀升，此趋势造就美国多户型出租公寓成为新兴热门投资项目。

90后的感受已不能忽视，尤其是租房市场，超过75％的租房行为都发生在20～32岁这个年龄段，现在来讨论租房市场的客户群体，90后无疑是主力军。而租房市场是个蓝海，其实不用摆出下面这些数据基本都可以成为行业共识。

国家人口计生委《2014中国流动人口发展报告》显示，中国流动人口规模已达2.45亿，其中超过77％为80后，72％的流动人口通过租房实现居住。据此，58同城发布的报告称，中国租房市场的规模是2.5万亿元。这可能是一个乐观的估计，不过就算考虑到未来的竞争激烈，考虑到地域和消费力等综合因素，这仍会是一个每年产生超万亿佣金或服务费的市场。

这个庞大市场不是现在才有，而是一直存在。只不过，大量的租房需求都是租客通过支付时间成本和精力成本在“个人房源”中得到满足，而并未产生直接的佣金。根据58同城的报告，仅北京市场每年就有420万套整租房源和320万套合租房源，若粗暴的以20％的换租率和每套1000元的佣金计算，每年约90亿的服务费规模。

从行业规模和行业现状来看，这无疑是一个需要被重构也值得去颠覆的市场。

寻找痛点

内心已经翻江倒海的新进入者都在寻找这个行业的痛点。

传统的租房业务主要由信息平台和传统中介合力完成，如58同城、赶集网、链家等，已经进入了比较成熟的运营阶段，市场格局已经比较清晰。也有一些新的针对分散式租房市场的中介服务平台：如亿家网、爱屋吉屋等，会提供看房、租后管理服务，亿家网甚至会根据租客的喜好提供公寓化定制装修服务，并通过线下活动等方式促进租客间的社交行为。他们与传统中介的区别有两点：抛弃了门店，提供了部分服务。

比较成功的探索很多都是在租赁的基础上进行了产品化，比如自如、you+等的长租公寓，以及小猪短租、途家、蚂蚁短租等短租产品，Hi租房的重点是做合租。

其实不管他们在宣称自己是针对哪个市场，如果从房源类型来看，这个行业的创新方向主要围绕在集中式与分散式的居住产品在进行。集中式是收购或租下整栋物业改造后出租，统一管理提供服务；分散式是提供个人房源，提供比传统中介更优化的服务。前者是做公寓运营服务，后者更偏向于平台。在这两者之下，再分出针对长租或短租的市场，比如分散式的长租市场，吃的是传统中介饭碗里的饭；分散式的短租市场则更像Airbnb的模仿者，如途家和小猪短租，短期旅行的消费者是他们的主要客户。

目前来看，得益于消费升级大背景和90后这代年轻人的消费需求，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓极有可能成为下一片蓝海，众多资本已经涌入。

2014年应该是长租公寓的新元年——不仅是产品升级，运营模式也升级了。像YOU+国际青年公寓和新派公寓，正代表了长租公寓未来的新方向——从青年公寓产品向金融产品演进，继而成为一个能容纳更多内容充满无限商机的青年社区。

随着90后一代进入社会，他们对生活环境和生活方式的改变更为敏感，这让他们更渴望与人交流、寻找圈子和认同感，对社交环境的依赖程度相对更高。所以，单单一款解决人基本居住需求和安全需求的住家产品，可能无法满足90后的更高层次需求。

YOU+是传统长租型公寓的升级版，不仅满足租客的住家需求，更满足了他们的社会需求（归属感）和尊重需求（圈子认同）。所以YOU+把自己定位为一款社交型产品。300㎡的大厅，仅这一个设计就完全区别于传统的长租公寓产品，传统产品不会做这么大的公摊。而健身区、桌球台、放映区、吧台，每个月都有的“五同

2013年全国整组房源供应前10城市

2013年全国合租房源供应前10城市

2013年全国整租月租金前10城市

2013年全国合租月租金前10城市会”、家友生日派对、节日派对、公寓天台BBQ等，让YOU+看上去更像是一个年轻人会所。租客大部分时间都在大厅里渡过，房间只是用来睡觉的地方。感慨：中国房地产业未来会死掉一业，但有一堆东西可以重新来构造可能会成全几个好公司。大主流，前者拼的是缩短交易时间和降低交易成本，后者拼的是打通金融链条，将单纯的居住产品打造成金融产品。而所有的竞争，最终总要始于房源，都能谁能控制房源，做好服务，就能获得这个理论上有2.5万亿规模市场的激活码。

YOU+的社交功能要大于居住功能，是对90后年轻人在社交需求和圈子文化的迎合。但存疑的是，年轻人是好动的，社交活动是大范围、长距离的，而YOU+希望将年轻人的主要社交活动都在人们可能称之为“家”的地方解决，看起来是让年轻人更“宅”。

有一种说法认为，未来用运营互联网思路运营的新式社区，必须垂直服务于社会属性而非家庭属性，比如职业、价值观、兴趣爱好。我们也认为这是未来，但也许要10年以后才来。所以，当下首先要做到的，就是回归居住本身，结束租房市场以往的“脏乱差”，提供便捷放心的居住产品。

根据九猪发布的《2014年中国青年长租公寓数据报告》显示，18家知名长租公寓品牌，能够满足的市场需求在20万～100万人之间。这意味着有高达90％的房源分散在不知名的职业二房东或者房东手里。这些房源很难以整栋的方式来运营，所以，这个市场需要一个具有统治力的平台，让交易更便捷方便。而未来出现的集中式的整栋公寓，大多会是新增房源，这个市场可能要根据不同需求更细分，更需要的是金融视野，否则很难去在一线城市获取整栋房源。

可以肯定的是，未来，这个万亿规模的市场，针对分散式或集中式居住的出租产品会是两

寻找长租公寓的统治者

集中式的长租公寓市场可能最有希望出现统治者，从而改变游戏规则，对整个行业产生颠覆性影响。集中式的公寓更方便将服务做到极致，更容易通过连锁运营来提高品质的同时降低成本；而长的租约更容易带来稳定的租金回报，更容易获取发展所需的资本，也更容易将租约变成金融产品。

但对于长租公寓市场来说，最大的难题就是集中式公寓的拿房困境，整栋租赁的空间资源在哪里找？生地开发怎么变不可能为可能？如果在存量空间中想办法，整栋租赁就意味着更多的物权人，增加了谈判和标准化的难度。如果整栋收购，资产获取的庞大资金怎么解决？如果拿商业用地或产业用地，这本身就是价值倒挂，在高企的土地成本下，利润还能剩多少？而随着这个市场的日趋火热，更多竞争对手的加入也将托高物业成本。

目前国内长租公寓的线下、线上市场都还处在萌芽早期。好在有很多美国“榜样”可以学，美国最大公寓运营公司有20万套房源，中国最大的还不到两万；美国出租房源里，60％都是品牌公寓，中国这一比例只有2％到3％。

美国的年轻人在毕业工作后的相当长时间内，构筑家园唯一的方式便是租房子，在市区更是如此。于是，出租型的公寓在美国拥有相当的市场份额，全美各大商业城市的公寓60％都是出租的。著名的咨询机Census对美国最近10年来单体房屋价格的增长率和公寓REITs的租金收益率做了比较，房价年平均增长率仅为2％，低于通胀比率，而公寓的租金收益率过去两年却为每年12.5％。

最为常见的是不同档次的连锁租赁式公寓（即公寓REITs）。对租房者来说，这种公寓极为方便；而对于这种金融产品的购买者来说，即便是在次贷危机中也收益奇高。2010年美国公寓REITs的平均收益率竟然达到了47％。同时，次贷危机让大量人群失去了房子，公寓的出租率却达到了92％，租金也比2009年上涨了16％。

EQR是美国最大的公寓REITs的开发者，已经拥有超过500栋高品质公寓，拥有250个房间的公寓，管理人员不超过10个。由于公寓REITs管理的公寓都是连锁的，在一个地区，维修人员是共享的，易耗维修品等也是集中采购配送的。EQR他们的企业口号简单而震撼：“我们是家”。

美国类似的公寓出租的运营商很多，房源的获取都是通过或建或租下整栋的方式进行，而赖以发展的核心是REITs：先融资，进行项目开发或收购；然后分拆做成REITs，卖给社会投资人；自己对物业进行经营，向投资人返还收益。

美国房地产业分工细致，房地产投资人基金、开发商以及销售商经过多年博弈，形成互补与共赢的均衡局面，大家各尽其责、各获其利，产业链中没有暴利，各自的专业化程度很高，规模可以做得很大。很多公寓REITs都游走在这些利益相关方之间，它既是基金、又是房地产开发者；既是运营商、又是金融家。

新派公寓是这种玩法在国内的尝试者。2013年，新派公寓的创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎焱共同发起了“赛富不动产基金”。用“基金做收购，品牌做管理”的模式，一期基金以2.2万/㎡的低价在北京CBD整栋买下森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店。

公寓管理团队负责对公寓进行统一品牌包装、管理运营，同时每年向赛富不动产的LP（有限合伙人）支付不低于3.5％的租金回报；一期基金2017年到期，LP的股权将会被散售或者整售。据王戈宏估算，一期基金的平均年化回报率将超过10％，有望达到13％。租客方面，赶集网发布的《2013年租房市场报告》中显示：58％的人选择整租，42％选择合租。在所有租客中42％的人为20～24岁，35％的人为25～29岁，12％的人为30～34岁，8％的人为35岁以上，3％的人为19岁以下。