雷军系寓见 比拼You+

文│张琳

雷军系寓见 比拼You+

文│张琳

寓见和You+，同是雷军投资，差异在哪儿？长租公寓分为两种模式：集中式和分布式。You+属于集中式，而寓见则是分布式公寓。

雷军小米科技创始人、董事长兼首席执行官；金山软件公司董事长；中国大陆著名天使投资人。

长租公寓的巨大市场需求

长租公寓获得融资的消息近来频频传出，除了寓见，上海的蘑菇公寓、四川的优客逸也先后宣布获得融资，在这些交易的背后，是资本市场对长租公寓行业的看好。

长租公寓市场规模有多大？数据显示，仅北京、上海和深圳3个城市的存量房市场规模已经达到3000亿元。来自中国租赁市场的市场报告显示，整个中国租赁市场有2.5万亿。北京每天平均有9.1万人在寻找整租房，有3.7万人在寻找合租房；上海每天平均有3.9万人在寻找整租房，有1.6万人在寻找合租房。

在拿到雷军旗下顺为资本投资后，一向低调的长租品牌公寓“寓见”开始被业内关注。寓见成立于2014年3月，是上海的一个长租品牌公寓。在模式上，寓见采用了“房屋托管+标准化装修+租后服务”的模式。寓见和房东签下5年的房屋托管合约，进行标准化装修，然后在合约期内将房屋出租给用户。

寓见创始人程远表示，选择以上海作为公寓的第一站的原因在于两个方面：第一，上海是典型的一线城市房价居高不下，对于一些工作不久的用户来说，租房是刚需；第二，上海市场尚未出现巨头公司，垄断租房市场。

从市场需求和供应链上来看，上海的确适合长租公寓的发展。市场需求上，寓见面向的是毕业1～5年的白领。上海总人口是2300万，有1000万左右是流动人口，占到43％的比例，其中，年轻白领人数是400万。从供应量上来说，上海有整租房源194万间，合租房源160万间。

程远指出，人们买房的年龄在往后推迟。据最新数据显示，中国人买房的平均年龄是27岁，而在其他发达国家，美国买房年龄是31岁，英国37岁，德国42岁。程远认为，在房产行业发展趋于理性的情况下，越来越多的年轻人买房年龄会后延，这也意味着租房需求将越来越大。

寓见怎么做？

在巨大市场规模背后，长租市场也存在租房难、职业二房东太高房租以及住宿环境差的痛点。程远的创业灵感由此而来。程远介绍，对于房东来说，寓见扮演了资产管理者的角色；而对于用户来说，寓见提供了高性价比的房屋。

寓见借助互联网技术方式，整合房东的空置房，帮助其进行出租、管理。在这一过程中，寓见免除了房东被房产经纪人频频电话骚扰以及看房的苦恼。另外，寓见还对房东一方提供了一些服务，如给每套房屋购买100万的财产保险、每半年进行一次家电巡检、代缴水电费等。

寓见将房源归类为14套标准化房型，每一类都有相应的价格。在寓见平台上用户搜查到的房源更加真实，在房屋内点基础设施也更加完善。寓见的房源大致分布在上海外环和中环，定价在1500～2500元，处于品牌公寓中等水平。

对于新兴的长租公寓企业，供应链端的拿房难是很大的问题。对于这个问题，程远表示，可以将房屋选择进行数据化。具体来说，在人流量方面可以通过交通情况来判断。而房源总量的问题上，寓见将小区环境等条件进行拆分，并对每一项评分。通过评分，寓见就可以相对将房源判断变成为一个可操作相对简单的过程。

和You+的差异在哪儿？

同为顺为投资的长租公寓，寓见和顺为资本的差异化体现在哪些方面？长租公寓分为两种北京每天平均有9.1万人在寻找整租房，有3.7万人在寻找合租房；上海每天平均有3.9万人在寻找整租房，有1.6万人在寻找合租房。模式：集中式和分布式。You+属于集中式，而寓见则是分布式公寓。

程远介绍说，类似You+的集中式公寓是拿下整栋楼盘，而后对房间进行统一装修、配备，但是在房屋投入上略高，每间客房需要投入3万元左右；而寓见则属于民宅。寓见在小区内拿下个人房东的房源，对房屋进行装修配备后，以公寓品牌对外进行长租。其中分布式公寓无需对房屋进行改造，投入成本为1.5万元左右。

在程远看来，You+和寓见各有特色，You+创造了一种新的业态，满足用户办公、住宿以及社交等需求，而寓见更像是社区管家。程远进一步表示，两家在服务上都很出色，但是You+的出色的服务体现在邻里管理，而寓见则体现在住房方面。

谈到顺为资本，程远表示，顺为资本投资的企业有三个共同特点：第一，都以产品为导向，用户思维明显；第二，供应链控制的很细，企业在上游做品牌，在下游的供应量控制也很严格；第三，顺为投资的企业中，大部分都是以互联网来改造传统行业，寓见、丽维家、You+以及爱空间都是如此。

在很多人看来，类似于You+那样纯粹拼房源数量，拼“让年轻人住一起”的概念没有太多价值。行业里的公寓业态主要分为分布式和集中式两种，在不同的城市分别有不同的代表，大家的共同价值和当年的快捷酒店的价值相当。

目前，大家都是在高端和低端租房产品中间，按照标准化产品和服务的思路为目标市场提供更高性价比的租住选择。