欧阳捷：合伙人也可能影响发展速度

本刊记者│苗野

欧阳捷：合伙人也可能影响发展速度

欧阳捷新城控股高级副总裁

事业合伙人制注定要成为地产白银时代大小房企们寻求突破的一抹亮点。新城控股高级副总裁欧阳捷在接受本刊专访时表示，合伙人制度推行之后最大的风险就是会降低公司的增长速度，但是会提高项目的利润率，关键在于各个公司的细节设计。虽然整个房地产市场的蛋糕在缩小，但扩大规模依然是房企的首要任务。

《中国房地产业》：随着房地产市场进入下半场，企业的利润也在逐渐收窄，在追求规模的时候，利润怎么办？

欧阳捷：在以前房地产的高增长年代，企业的净利润能达到20％以上。现在10个项目中，5个项目盈利，3个项目持平，2个项目亏损。我们有91000家房地产企业，平均净利润已经降到了10％，有很多企业平均净利润已经下降到个位数了，这说明房地产已经进入了薄利行业。

现在很多企业都把利润考核放到了第一位，像绿地集团的利润考核占到了50％，销售回款考核占到了25％，规模考核占到了25％。考核就好比企业的指挥棒，但光考核也没用，必须要在企业策略上挖掘能够在项目的哪些地方增效。首先就是拿地成本的控制。拿地的时候还必须要做好前期的规划，必须要把产品定位做好，必须要把项目的盈利模型测算好。

除此之外在项目运营层面，以前房地产行业的粗放式的管理已经不具备持续性了。所以现在很多房企都推行项目跟投制，通过项目合伙制把所有的人集中起来，大家一起来降本增效。

《中国房地产业》：新城地产也在推项目合伙制，具体怎么操作的？对这一制度的实施效果您是怎么看的？

欧阳捷：我们要求2015，新城地产所有新拿的纯住宅项目全面实行跟投。这样大家就会齐心协力去降低成本，提高利润。我们的南京G75地块刚刚实行跟投制，跟投的当天募集资金超过1000万元，跟投比例控制在整个项目投资额的5％～7％左右。

项目跟投的制度就是每一个总经理级别以上的管理人员都要拿钱投到这个项目中，跟投的结果就是如果这个项目利润水平高，你可以分红。利润水平低了，你分的钱就会少，如果利润水平很低，甚至亏损了，那跟投的钱就要去贴补。

我们现在看到行业当中的跟投制度做下来之后也存在一些问题。一味地按照项目人员的思路去做，比如在拿地的时候，因为实行跟投制度后，我是项目老总，做这个项目利润少了，几个跟投老总都觉得这个项目利润少，最后的结果就是直接不拿这块地。如果不拿地了，企业规模就越做越小了。城市公司拿地的规模小了，直接导致整个公司规模的下降。

现在整体房地产行业的整个项目利润水平不会越来越高，只会越来越低。在这种情况下，如何保持公司的快速扩张又能保证项目跟投人员的积极性，是一个考验。

新城地产现在采取的模式就是两个结合，城市公司可以自己拿地，总部也在拿地，必须要保证公司的增长速度，土地价格一定要控制在我们的目标成本之内。总部还要考核城市公司一年内必须要拿几块地，要保证城市公司规模的增长，保证城市公司在市场上的份额。我们不是单一指标考核，不是只追求目标利润，还要追求城市规模的发展。

《中国房地产业》：在你看来，“合伙人制”可能的风险是什么？

欧阳捷：前段时间在行业内流传这样一个段子。某公司项目跟投人员来跟投这个项目，经过测算这个项目不赚钱，于是一心盼着公司不要拿这块地。最后公司真的没拿，这个项目跟投人员顿时松了一口气。这说明项目合伙制不一定适合所有的企业，也不一定是最好的模式，可能遇到的未知情况会很多，但大家都是在不断地试错过程中寻找对的方向，这是最关键的。

新城地产的项目合伙人的跟投比例是有上限的，不超过5％～7％。员工跟投有两块，一是占项目的比例不超过5％～7％，二是员工你个人跟投的钱不超过你年收入的1/3。项目合伙人制除了项目老总和城市公司老总全部要跟投外，总部总经理以上的人员也要跟投。

我们做的南京第一个项目，跟投下来之后大家积极性还很高，因为试点的项目总会是好的，大家跟投的比较踊跃。后面的跟投项目主要是为了让大家能够把这个账算清楚，目的不是就跟投而跟投。在我看来，项目合伙人制最大的风险就在于会影响企业今后的发展速度，关键看公司内部怎么去控制。

《中国房地产业》：未来新城在住宅和商业地产的业务比例是怎么划分的？

欧阳捷：我们住宅做了22年，经验是完整的，体系也是比较成熟的。我们的住宅实行的是城市深耕战略，进入一个城市就要扎下根来，一个项目一个项目地拓展。我们的商业地产可能是全国性的布局。

住宅产品进入城市的步伐相对比较稳健，主要是在华东、山东、京津冀地区以及中部城市群去布局。住宅仍然是公司业务的大头儿，今年住宅上的销售目标要达到180亿争取达到200亿元。商业地产要求完成的目标是100亿。现在商业地产基本达到总业务的1/3，再过两年，商业地产的比重还会加大。

房地产市场的蛋糕在逐渐缩小，但是新城希望做到逆势增长。我们今年的目标是280亿元，比去年有40亿的增长。我们希望能跑的快一点。

《中国房地产业》： 2015年到底要不要买房又成为了市场上最多的疑问？

欧阳捷：一、二线城市还是存在机会的。像北京、上海这样的一线城市，整个市场的供求关系还没有发生逆转，供不应求是非常明显的态势，价格是一定会上涨的。其他城市就要看区域分化的情况了，就算同一城市，不同板块的供求关系也不一样，像南京、苏州、南昌、济南等省会城市和二线城市，供求基本均衡，供应量和需求量都很大，价格还是有上涨空间的，完全可以买。更多的三、四线城市普遍供大于求，库存量也多，还是可以挑一挑的。不过地价很难下降，有些项目亏本降价促销，倒是可以抓抓机会的。

实际上是整个地价的上涨在倒逼房价上涨，但全国的房价不能一概而论。