房地产业生态价值链系统的价值增值演化研究

■ 李玲燕 博士 颜维成 博士生 刘晓君 教授（西安建筑科技大学管理学院 西安 710055）

引言

当前，我国的房地产市场已经出现结构性过剩的总体态势，房地产业也已经由前十年的高速度、高利润、粗放式增长转为低速增长期。因此，我国房地产业必须重新审视产业发展方式，逐步放弃规模速度型粗放增长方式，寻找并适应自己的新常态，不断挖掘房地产业的新型价值增值要素，从而实现房地产业的生态协同化转型。然而，当前房地产业链之间的依存度和成熟度偏低、产业内协同程度偏低、产业价值创造不足等问题严重制约着房地产业的转型发展。

表1 房地产开发企业与中介机构的博弈支付矩阵

表2 房地产开发企业与中介机构博弈均衡点的局部稳定性及其内涵

因此，重构房地产业一般的价值链结构，在生态原则的指导下，创建“房地产业生态价值链”这一发展新模式，并遵循价值的挖掘和再创造，深入挖掘房地产业生态价值链的价值增值，这对房地产业的生态协同化转型发展具有重要而深远的意义。本文的目的就是在构建房地产业生态价值链系统模型的基础上，从演化博弈视角入手，研究房地产业生态价值链系统内不同价值主体之间的动态决策及其均衡过程，探究其价值增值的形成过程与基本模型。

房地产业生态价值链系统构建

房地产业生态价值链是指以生态学、价值链、循环经济为理论指导，以最大满足消费者的市场需求为根本，以促进房地产业可持续发展为目标的新型产业发展模式，通过仿照生态系统的循环模式讲求产业价值链上各个价值主体合作共生，以最有效的价值链组合来实现资源的有效配置及价值创造；讲求整个价值链的生态化发展，以产业资源的低碳绿色和循环利用、产业废料的排放最低化来实现房地产业与资源、环境的和谐共生，从而实现房地产项目及其相关产品与服务价值增值最大化，确保产业价值合理分配，并与其他资源、环境的协调发展的动态循环系统。

因此，将生态运作原则、资源与能源的循环利用融合于房地产业的价值创造过程，从而构建房地产业生态价值链，具体见图1。

房地产业生态价值链系统的价值增值演化分析

（一）价值增值演化模型的假设

由房地产业生态价值链基本模型可知，房地产业生态价值链系统的价值创造主体由市场研究机构、策划咨询单位、房地产开发企业、金融机构、土地的所有者、规划设计部门、建材供应单位、施工单位、中介服务机构、各种推广媒介、物业管理公司和政府机构等构成，它们分别通过市场研究、前期策划、投资决策、投融资、获取土地、勘察设计、建筑施工、装饰装修、营销推广、销售（或者招租）、物业服务和使用维修等众多价值活动来创造价值，从而构成房地产业的生态价值创造体系。根据生态学理论，房地产开发企业作为房地产业生态价值链系统的关键物种，协调着系统内其他各种价值主体，而这些其他物种基本是为房地产开发企业提供房地产开发的各类阶段性成果或服务。从而，由房地产开发企业这一关键物种与其他物种之间的合作竞争关系形成了一种长期稳定的价值增值共生模式。

假设1：房地产业生态价值链系统包含着诸多价值主体与价值创造过程，为了简化模型的构建，将博弈主体界定为系统内的关键物种—房地产开发企业与其他卫星物种，其他卫星物种假定称为中介机构。

假设2：房地产开发企业与中介机构都来自于房地产业生态价值链系统的随机配对，且均为有限理性的参与人。

假设3：在房地产业生态价值链系统中，房地产开发企业和中介机构的行为动机是自身利益最大化和长期稳定健康发展，所以它们的策略空间分别为{协同经营，独立经营}和{协同经营，独立经营}，同时它们会根据其他成员的策略选择，考虑自身的相对效用水平调整各自的策略。

假设4：房地产开发企业选择协同经营策略的概率为p，选择独立经营策略的比例为1-p；中介机构选择协同经营策略的概率为r，选择独立经营策略的比例为1-r。

假设5：房地产开发企业和中介机构各自独立经营时所能够获得的收益（效用水平）为V1和V2；若两者采用协同经营时扣除因协同发生的各项成本将共同带来额外的净收益△V，其中房地产开发企业和中介机构分别获取协同收益为△V1、△V2，即△V1+△V2=△V。

假设6：房地产开发企业和中介机构进行协同经营需要付出一定数量的初始投资成本，如选择协同伙伴、建立信息沟通渠道等前期投资与维护，假设房地产开发企业和中介机构为了协同经营所付出的初始成本为C1和C2。

（二）价值增值演化模型的构建

依据模型的基本假设，房地产开发企业与中介机构之间的博弈支付矩阵，如表1所示。

由此，可以得到：

房地产开发企业采取协同经营策略时可获得的期望收益为：

房地产开发企业采取独立经营策略时可获得的期望收益为：

则房地产开发企业可获得的平均期望收益为：

进而，根据演化博弈理论的复制动态方程原理，得到房地产开发企业采用协同经营策略的复制动态方程为：

由此可得到均衡点的概率为：

同理可得，中介机构能够获得的平均期望收益为：

中介机构选择协同经营策略的复制动态方程为：

由此可得到均衡点的概率为：

（三）博弈均衡点的局部稳定性及演化轨迹

按照Friedman（1991）提出的方法，对于由微分方程系统描述的群体动态，其均衡点的稳定性是由这个系统得到的Jacobian矩阵的局部稳定分析得到的。当公式（4）、（7）都等于零时，系统达到5个均衡点，分别为O（0，0）、A（1，0）、B（0，1）、C（1，1）与D），各点的局部稳定性及其含义见表2。

在上述演化博弈系统中，当房地产开发企业和中介机构均选择独立经营策略和房地产开发企业和中介机构均都选择协同经营策略时，系统达到局部稳定，即五个均衡点中的O与C两点是房地产开发企业与中介机构博弈的演化稳定策略（ESS）。而当房地产开发企业与中介机构选择不同策略时，系统达到不稳定的均衡点，即五个均衡点中的A与B两个均衡点。而五个均衡点中的D为系统演化的鞍点。其中的博弈复制动态演化相位图如图2所示。

由图2所示，5个平衡点将房地产开发企业与中介机构博弈复制动态演化相位图分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个象限，构成四个不同状态，对其分析如下：

第Ⅰ象限表示房地产开发企业与中介机构关系演化系统经过长期学习与演化将收敛于C点，即双方都选择协同经营策略；第Ⅲ象限表示房地产开发企业与中介机构关系演化系统经过长期学习与演化将收敛于O点，即均选择独立经营策略；第Ⅱ或Ⅳ象限表示房地产开发企业与中介机构关系有待进一步学习调整，最终的均衡状态将取决于双方学习调整的速度。

由此，在房地产业生态价值链系统中，房地产开发企业与中介机构博弈的演化关系最终取决于鞍点D的取值，而鞍点D由双方协同经营产生的超额净收益（△V）、协同经营策略需要的初始投资成本（C1和C2）以及双方超额净收益的分享值（△V1和△V2）共同决定。由图2可知，当双方超额净收益的分享值（△V1和△V2）既定时，超额净收益（△V）越大，初始投资成本（C1和C2）越小时，第Ⅰ象限的面积越大，则系统收敛于C点（双方都选择协同经营策略）的概率越大。那么，当中介机构选择独立策略时，房地产开发企业分别选择协同经营策略与选择独立经营策略所带来的效用差距较小；当中介机构选择协同经营策略时，房地产开发企业分别选择这两种策略时带来的效用差距越大。对应的，当房地产开发企业选择协同经营策略时，中介机构选择协同经营策略与选择独立经营策略能够获得的效用差距越大；而房地产开发企业选择独立策略时，中介机构选择这两种策略所能获得的效用差距较小，由此，房地产开发企业与中介机构的经营关系将向着{协同经营，协同经营}方向演化。

图1 房地产业生态价值链基本模型

图2 房地产开发企业与中介机构博弈复制动态演化相位图

现实中，为了实现房地产业生态价值链系统的价值最大化和可持续发展，房地产开发企业与中介机构双方都不希望朝着{独立经营，独立经营}进化，这种纳什均衡无论对于各个中介机构、房地产开发企业、房地产业生态价值链系统乃至整个经济环境都是不利的。双方都希望争取获得价值最大化，使博弈向着均衡点{协同经营，协同经营}方向发展。

房地产业生态价值链系统的价值增值模型分析

（一）房地产业生态价值链价值增值模型构建

图3 房地产业生态价值链系统价值增值模型

当房地产业生态价值链系统的各个价值主体朝着{协同经营，协同经营}方向演化时，在系统物质流、能量流、技术流、信息流、资金流、废物流和价值流的引导下，房地产业生态价值链系统上每一个系统元素都是价值增值的元素，每一个系统成员都是价值增值的一个主体。通过产业资源的不断投入，在价值主体活动的作用下，不断循环利用资源，房地产业生态价值链一方面为市场消费者创造“产品与服务”这一价值实体，一方面向外系统排放产业废物，这是一个价值活动与产业资源共同作用的价值增值过程。因此，房地产业生态价值链系统价值增值模型可以用图3来表示。

（二）房地产业生态价值链价值增值要素挖掘

根据图3可得，房地产业生态价值链系统价值增值主要由以下六个部分构成：

1.协同增值。房地产业生态价值链系统的协同增值具体包括管理协同增值、经营协同增值和财务协同增值。所谓管理协同价值是指房地产业生态价值链系统在协同经营过程中，各个价值主体由于各自管理优势的不同，可以实现管理优势的互补，不断提高各自的管理效率与运行效率。经营协同价值主要指的是房地产业生态价值链系统通过价值主体的协同合作，将各个价值主体的资源结合起来，并进行生态化运行与管理，实现规模经济与范围经济，同时也降低了产业内部的交易费用。财务协同价值是指房地产业生态价值链系统的协同经营给各个价值主体在财务方面带来的种种效益，主要表现在合理避税、降低资金成本、获得股票上涨等预期效应。

2.资源增值。房地产业生态价值链系统的资源增值主要包括资源的集约利用增值、资源的循环利用增值两方面资源增值要素。资源集约利用增值是指房地产业生态价值链系统经过对房地产业的物质资源的节约利用而带来的资源价值增值，具体包括建筑材料的成本节约、土地集约利用的成本节约，水资源费用节约以及煤、电、气、油等综合能源费用节约。循环利用增值是在房地产业生态价值链系统中，以建筑材料的循环利用为主，且包括可再生材料利用、可再生能源利用、废旧土地的循环利用、污水处理与回用利用、雨水的循环利用、废气的循环利用等所带来的价值增值。

3.生态增值。房地产业生态价值链系统的生态增值主要从房地产项目出发来考察其生态价值，包括房地产项目选址远离污染源带来的生态增值、房地产项目的“声环境”、“热环境”、“光环境”、“空气质量”、“室内环境质量”不断改善带来的增值、房地产项目在未建设前原始资源的利用与保护等方面。

4.技术增值。技术创新价值指各个价值主体通过将设计理念、生态技术、循环技术等知识产权类、无形类资产引入房地产业生态价值链系统，使技术创新引领产业价值提升的效应。房地产业生态价值链系统的技术增值是指向房地产业通过将生态技术与循环技术引入系统，提高整个房地产业生态价值链系统的管理水平、经营水平，并提高其竞争力和效益。

5.品牌增值。在房地产业生态价值链系统运行中，品牌增值主要包括以下方面：首先，依托房地产业生态价值链系统内某个或者诸多价值主体的名牌及其经营的经验，可以提高房地产项目的销售速度和价格，提升整个房地产业生态价值链系统的市场竞争力和经营业绩，从而创造和分享更大的产业价值；其次，在知名价值主体的引领下，房地产业生态价值链系统中其他原本并不是非常知名的价值主体也可以提高其名牌意识、质量意识和素质的效益，从而带动整个系统的品牌价值和竞争优势。

6.市场增值。房地产业生态价值链系统市场价值的提升主要依赖于两个方面。首先，通过生态节能技术与再生资源的不断投入于价值主体的生态协同运作，为市场消费者提供更具有生态价值的房地产项目及相关服务，从而获得由消费者支付的更高的市场价值。其次，整个产业品牌价值的提升也带来了房地产产品的品牌价值提升，从而带来了市场价值的提升。

结论

本文基于演化博弈论的分析视角，构建了房地产业生态价值链系统的价值增值演化模型，从而探索房地产业生态价值链系统内各个价值主体间关系状态不断演化直至达到共生模式的过程。价值增值演化模型最后进化成两个均衡点，即{独立经营，独立经营}和{协同经营，协同经营}，各个价值主体都会争取收益最大化和可持续发展，使博弈向着均衡点{协同经营，协同经营}方向发展。进而，基于这种协同经营的稳定模式，构建了房地产业生态价值链系统的价值增值模型，凝练出房地产业生态价值链系统价值增值具体包括价值主体的协同价值增值、资源的节约利用与循环价值增值、房地产项目的生态价值增值、技术创新带来的价值增值、品牌价值提升以及市场价值的提升六个全新增值要素，从而为房地产业实现生态协同化转型并提升价值创造能力提供对策建议。

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