教育资源、教育政策对城市居住用地价格的影响*——基于北京市土地市场的数据分析

周业安 王一子



教育资源、教育政策对城市居住用地价格的影响*
——基于北京市土地市场的数据分析

周业安 王一子

以2008年至2013年北京市出让的396宗居住性质用地为样本，运用特征价格模型研究教育资源、教育政策对土地价格的影响。结果表明，整体来看，在小学、初中及高中三者中，只有初中地块距离成为影响其价格的重要因素，这表明事实上不仅仅是教育资源的距离便利性，更重要的是，教育资源分配不均等前提下北京市义务教育制度规定的就近入学政策促使教育资源对土地价格产生影响；2012年小学入学压力增加导致的教育政策变化促使小学成为影响土地价格的另一个要素；优质学校所建分校及知名高校附属学校的名校效应会使土地价格有明显提升。

土地价格；教育资源；特征价格模型；学区房现象

“学区房”是当下人们普遍关注的社会经济现象，这不仅是因为房价昂贵，更是因为其背后所隐含的教育资源配置可能存在的不平等。人们通常认为，房价和同区域的学校教育质量存在一定的相关性，好学校附近的房价会高些，而差学校附近的房价会低些。由于一些城市在教育资源分配时把受教育权利和住房挂钩，即有房屋产权的家庭子女才有资格上所在区域的学校，从而强化了住房价格和教育资源分配之间的关系，可能会加剧不平等。但现有这些说法大多基于人们的直觉认识，还很少有严谨的科学研究给出有利的证据。究竟教育资源分配与房价之间的关系如何？还需要用数据加以证明。

北京市是学区房现象比较突出的城市，直观上看，北京市的房价上涨存在空间上的差异，排除地段等因素，教育资源可能是一个关键性因素。通常我们所观察到的现象是，好学校附近的房屋价格会上涨很快，绝对值会很高。这也导致北京市的学区房问题成为人们热议的焦点。

北京市的“学区房”既有一般性，也有特殊性。所谓一般性，是指人们在择校的同时也在择房，从而导致了教育资源配置和房价之间的内在关联性；所谓特殊性，是指北京市教委曾规定，全市范围内适龄儿童在以小学、初中为代表的义务教育阶段均应就近入学，这一政策催生了所谓的“学区房”，即该地区住房拥有者凭借其居住房屋的地理优势，可以使其三代内直系亲属拥有享受优质教育资源的权利。由于学校教育质量存在差异，导致人们为了择校而重新选择居住地，从而拉大了不同区域的房价差异。因此，“学区房”现象是在教育资源分配不均等和现行入学制度的共同作用下产生的。

在研究学区房现象时，国内大多数研究者是以学区周边住房为研究对象，这种处理虽然直接，但在指标度量和数据采集上存在诸多缺陷。首先，商品房异质性较高，除地理位置之外，房子面积、朝向、房间布局、楼层、房龄及周边基础设施建设等均会影响其价格，而且在研究过程中难以完整地收集到这些数据。其次，一些研究者使用二手房数据，但二手房交易的过程不完全透明，报价与成交价之间的差异以及不同的信贷政策都会影响交易价格。为了弥补这些缺陷，我们认为，通过土地价格来研究“学区房”现象可能更加妥当。商品房价格和土地价格存在高度的正相关性，如图1所示，2008年至2013年每个季度商品住宅价格与土地价格的走势基本相同。从理论上讲，当临近学校的商品房表现出“学区”性质时，临近学校的地块同样也具有“学区”的性质，即紧邻学校的土地价格会高于远离学校的土地价格。

图1 2008—2013年商品住宅价格和土地价格季度变化图

因此，以出让的居住性质用地为研究对象，可以避免商品房异质性的干扰，而且土地的各种特征信息均可以准确地收集到。土地出让过程公开公正，“招拍挂”机制下形成的成交价格相对透明，且土地交易主体信息不对称程度较低，土地成交价格符合市场规律，能够准确地反映市场信息。这些因素能有效避免数据生成过程中可能出现的干扰，从而让本文的研究结果更加稳健。我们将以2008—2013年北京市出让的396宗居住性质用地为样本，运用特征价格模型研究教育资源对土地价格的影响，从中揭示纷繁复杂的“学区房”现象背后所隐含的真实关系，从而为今后城市公共政策的制定提供科学依据。

一、相关文献综述

本文以北京市土地市场为研究对象，由于用地价格通过相应的竞争机制形成，适用特征价格模型。特别是2008—2013年北京市出让的居住用地距离市中心位置较远且距离差别明显，能够很好地体现土地区位特征的异质性，这也是我们运用特征价格模型的重要依据。特征价格模型最早是由考特(Court)*关于考特1939年提出特征价格模型一说，转引自周刚华：《城市土地价格的微观影响因素及其实证研究》，浙江大学博士学位论文，52页，2004。于1939年提出的，经过兰卡斯特(K.J.Lancaster)[1]与罗森(S.Rosen)[2]的发展，被广泛应用于解释异质产品特征和产品价格之间关系。特别是罗森认为，房地产具有在空间上固定，在使用上耐久等特点，异质性明显，尤其满足特征价格理论的条件。基于此，学界将特征价格模型广泛应用于房地产领域的研究。麦克米伦(D.P.McMillen)[3]分析了美国芝加哥1836—1990年的土地数据，支持城市单中心理论；索德伯格(B.Söderberg)和詹森(C.Janssen)[4]以斯德哥尔摩市1992—1994年交易的公寓价格为研究对象，发现不同朝向的公寓价格梯度呈现差异化，说明居民有选择城市东部居住的传统。

特征价格模型还可用于研究公共物品作为特征变量对土地带来的附加值。克拉克(D.E.Clark)和赫林(W.E.Herrin)[5]及豪林(D.R.Haurin)和布拉辛顿(D.Brasington)[6]发现，与环境质量、犯罪率等特征要素相比，学校教学质量与房地产价格之间显著正相关。凯恩(J.F.Kain)和奎格利(J.M.Quigley)[7]、嘉德(G.D.Jud)和瓦茨(J.M.Watts)[8]、埃文斯(R.D.Evans)和雷伯恩(W.B.Rayburn)[9]以及沃尔登(M.L.Walden)[10]研究了学校教学质量对土地价格的影响，结果显示，有好学校的学区土地价格相对较高。除了教育，医院也是学者研究的重点之一，学者们对于医院与土地价格关系的研究有两种不同结果。一方面，距离医院较近的居民可以方便就医，因此距离医院越近，土地价格会越高。[11]另一方面，距离医院较近也有不利影响，社会风俗、医院救护车的噪声等因素会对医院周围的房地产价格带来不利影响。[12]。类似地，交通便利性也是学者关注的重点。多数研究结果表明交通便利会提高附近房地产的价格[13][14]；也有部分学者研究了交通噪声对居住用地价格的影响，认为随着交通噪声增大，居住用地价格将下降[15]。

在我国，1998年住房商品化之后才有学者研究各类特征变量对房地产价格的影响。早期文献如贾生华和温海珍[16]、申丽霞和覃国添[17]、郑(S.Zheng)和卡恩(M.E.Kahn)[18]等。董冠鹏等引入了教育设施便利性，并将其细分为土地与重点大学、重点中学及重点小学的距离，研究发现，重点小学便利性对北京市居住用地价格存在影响。[19]余建辉等将教育设施便利性分为土地与重点大学、重点中学的距离，结果表明，重点中学便利性对北京市居住用地价格存在影响。[20]吴宪认为，北京市重点小学和初中主要分布于二、三环之间及海淀中关村地区，而重点高中在全市范围内分布较为均匀，应以土地与重点高中的距离作为评价地块教育属性的标准。[21]这一处理与郑和卡恩所采用的方法类似。现有研究抓住了重点学校这个关键点，实质上是强调教育资源不平等这一本质。我国长期以来在财政投入上因学校等级不同而出现差异，导致资源向少数政府重视的重点学校集中，造成严重的教育资源配置不平等，这相应地带来了房价和土地价格的差异。但这些研究忽略了一个重要问题，那就是入学政策所产生的影响。北京市采取初中和小学就近入学的政策，在这一政策下，一所学校对应多个街道的居民，也就是说，学校招收生源所对应的地块不固定，因此，仅以地块与重点小学与中学的距离作为衡量教育资源对地价影响的依据并不充分。

我们认为，教育资源对土地价格的影响体现在两个方面：一是由于距离地块位置远近而带来的距离便利性与否；二是由于在就近入学政策下不同地块对应不同的升学学校，从而产生不同的影响。核心在于，北京市就近入学政策为临近教育资源的土地提供的入学便利性才是影响土地出让价格的最根本因素。本文将在特征价格理论框架下着重探究北京市教育资源对土地价格的影响和教育政策变动所引起的土地价格变动。区别于以往研究，根据北京市入学政策，本文将教育资源细分为小学、初中与高中，并以与地块位置最近的小学、初中及高中距离作为衡量教育因素的特征变量。其好处在于排除了“重点”学校鉴别困难引发的不确定性，而且以与地块位置距离最近的学校为研究对象符合实际情况，有利于探究就近入学政策的影响。同时，和吴宪等人的研究类似，本文也考虑高中的影响。与初中不同的是，北京市高中采取统考的入学政策，如果高中与地块距离不能对土地价格产生影响，则可以排除教育资源的距离便利性对地价的影响。也就是说，如果研究结果表明只有小学及初中与土地距离对地价产生影响，而并非高中，则表明不是教育资源的距离便利性，而是在现行教育制度下的就近入学政策才会对土地价格产生影响。

二、模型设计及变量的描述性统计

(一)土地特征价格模型的理论基础

根据特征价格理论，居住用地的价格是区位因素Q、邻里因素N和其他因素Z的函数，用公式可以表示为：

(二)计量模型设定

基于哈里森(D.Harrison)和鲁宾菲尔德(D.L.Rubinfeld)[22]、戈德曼(A.C.Goodman)[23]、林纳曼(P.Linneman)[24]、霍尔沃森(R.Havorsen)和拉柯夫斯基(H.O.Pollakowski)[25]等人的理论，本文采用线性函数形式的土地价格特征模型，应用最小二乘法进行统计分析和检验。土地特征价格模型的形式可以表示为：

其中，P为土地价格；Z1,Z2,…,Zn为影响土地价格的各个因素，n为模型中影响土地价格因素个数；a、b为模型参数。

(三) 数据来源及变量描述性统计

本文以2008—2013年北京市出让的396宗居住性质用地为研究样本，数据来源于北京市土地整理储备中心网站。表1给出了相关变量的定义及描述统计，从中可以看出，所有地块与天安门的平均距离约为28.01公里，说明新增地块主要位于城市较远地区。表2给出了出让土地的空间分布，大部分地块位于五环以外，其数量占到总数的86.9%；地块出售集中于第一象限和第三象限，这两个方位基本覆盖了朝阳区、顺义区、通州区、房山区、大兴区等。表3则给出了北京市下属各区县的土地出让情况。其中以大兴区、房山区、顺义区及昌平区为主的行政区出让的土地数量最多。需特别指出的是：本文在收集数据时对学校、医院建成时间进行了详查，以确保其早于地块出让就已经建成；以土地出让前已经存在的地铁站和公交站为研究对象，且地铁规划也早于地块出让时间，这些措施都很好地避免了内生性问题。

表1 变量的定义和描述统计

表2 出让居住用地的空间分布

表3 不同行政区县出让居住用地数量

三、回归结果分析

本文基于一个基准的特征价格模型研究教育资源对土地价格的影响，同时控制其他公共物品的效应。在此基础上进行两个拓展研究，一是考虑教育政策的变化可能带来的影响；二是针对近年兴起的名校兼并现象，探讨名校效应。

(一) 教育资源及其他公共物品对土地价格的影响

在城市单中心特征价格模型的基础上*限于篇幅，本文删去了城市单中心模型的检验过程。通过研究，我们发现，2008—2013年北京市出让的居住性质用地价格符合城市单中心模型的理论预期，以天安门为城市中心符合实际情况。这一结果和吴宪、郑等人的研究一致。另外还发现，土地价格的年度效应明显，季度效应不明显，地块的区位因素对地价的影响显著。，我们着重研究以教育资源为核心及其他相关资源(如医疗和交通)对土地价格的影响。城市单中心特征价格模型可以扩展为：

其中，μ1、μ2、μ3、μ4反映了土地与小学、初中、高中及医院距离的价格梯度；μ5反映了有无轨道交通引起土地价格的差异，μ6反映了有无路面交通引起土地价格的差异。

表4给出了回归结果。从中可以看出：在考虑了区位因素的城市单中心模型基础上加入教育资源等因素后*限于篇幅，本文删去了在简单单中心模型中加入公共物品的检验结果，但其所得结论类似。，初中距离、医院距离等特征变量对土地价格的影响与不考虑区位因素的回归结果类似；区位因素对土地价格确实产生影响，即北京市东北部地区土地价格明显高于东南及西南部地区，这是因为北京东部地区相对发达。在考虑了所有特征因素后，结果如(3)列所示，初中与土地距离每增加1公里，土地价格将下降515元，而医院与土地距离每增加1公里，土地价格将下降658元。另外，所有回归结果都体现出了距离市中心价格梯度及年度效应。

注：(1)*** 为1%水平上显著，**为 5%水平上显著，*为10%水平上显著。(2)括号中的数为t值。

结合北京市入学政策，我们认为产生这一现象的原因在于：北京市中心区域东城区、西城区为主，加上海淀区，是小学数量较为集中的区域，但这三个区出让的居住用地数量非常少。2008—2013年出售的居住用地大多分布在四环以外。所以小学的距离效应不显著。另一个可能的原因是，目前北京市公立小学数量明显不足，民营小学数量虽多，但参差不齐，从而降低了小学质量的区分度，稀释了小学距离的价格效应。高中虽有明确的重点和非重点界定，但入学采取统考制度，即使购买重点高中附近的房产，也不能享受就近入学政策的便利。因此，高中距离对土地价格影响不显著。

初中距离对土地价格影响显著的原因在于：首先，初中属于义务教育阶段，其入学政策为按学区就近入学，所以住房和初中的距离是影响入学的一个重要因素。其次，优质初中的分布较小学更为广泛，每个区县均有优质初中校。因此与小学相比，初中质量的差别会更加明显，从而增强了初中距离的价格效应。综合以上两个因素，初中距离因素对土地价格的影响必然大于小学与高中。不过，尽管回归结果显示初中距离对土地价格具有显著影响，但这只是问题的表象，真正影响土地价格的是教育制度。距离初中越近土地价格越高的实质在于：在优质教育资源分配不均等及家长更加注重教育的双重因素作用下，紧邻初中的土地具有的政策性优势更明显，距离初中越近的居住性用地，相比其他地块就越能享受到就近入学政策的优惠。地块与初中的距离成为开发商竞得地块的重要影响因素，其背后的原因并非是由于地块紧邻学校所带来的距离便利性，而是在于其相比其他地块的政策性优势。

(二) 教育政策变动对地块价格的影响的进一步检验

2012年北京市中小学入学情况较以往出现了新的变化，各个热门小学，甚至一般公立小学都出现了入学紧张的状况。为了应对这一状况，北京市教委出台新的政策措施。首先，入学信息网上采集开始推广。第二，户口房产查验更严。第三，非京籍需持借读证明才可到区县教委确定的学校联系就读，而且各区在实际操作中还会提出相应的要求。

基于上述变化，本文将2012年作为教育政策变动年，采用匹配法计算教育政策的变化对土地市场的影响。令Di=1表示土地出售时教育政策已经发生变化，而Yit(1)与Yit(0)则分别表示土地i在t期受教育政策的影响时出售的价格和不受教育政策影响时出售的价格。因此，对教育政策产生效果的估计可以表示为：

αTT=E[Yit(1)-Yit(0)|Di=1]

模型中的E[Yit(1)|Di=1]项可以进行收集，而E[Yit(0)|Di=1]项则是不可观测的，需要进行推断。我们采用地块位置因素作为控制条件，将处于同一村、县、镇级行政区域最临近的土地归为一类，进行匹配，从而最大限度地控制地块周边特征因素，排除其他因素对居住用地价格的影响。2011、2012年出售的居住性质土地数量分别为59宗和37宗，匹配后每年分别有18宗地块符合标准。因此，计算教育政策变动产生影响的模型可以表示为：

Yit(1)-Yit(0)=αX+βDi+εi

其中，X为影响土地价格的特征变量组成的向量，包括土地与市中心距离，区位信息，最近的小学、初中、高中和医院距离，地块周围500米范围内是否有地铁与公交，地块区位因素等。

从表5可以看出，在小学等教育资源紧缺的情况下，教育政策的变化确实对新出售土地价格的影响因素产生作用：除了中学距离对土地价格产生影响外，小学距离也成为影响土地价格的一个重要因素。在1%的显著水平上，土地与小学距离每增加1公里，土地价格将下降2 580元，且这一效应大于中学距离对土地价格的影响，表明以小学为主的教育资源的稀缺程度与上文中描述的实际情况相符合。另外，从房地产政策层面来看，继2011年北京实施调控细则“15条”后，2012年较2011年没有太大变化，因此可以排除房地产政策对土地价格的影响。从回归结果中看出，2012年土地价格较2011年没有显著上涨，因此可以得出结论：在房地产政策基本不变的前提下，教育资源紧缺所引起教育政策的变动虽然会影响土地价格，但政策本身不会推动土地价格上涨。

表5 教育政策变动的影响结果

注：(1)*** 为1%水平上显著，**为 5%水平上显著，*为10%水平上显著。(2)括号中的数为t值。

(三) 是否存在名校效应？——基于名校兼并行为的经验研究

近年来，为响应教育资源公平分配的号召，越来越多的优质中小学、重点大学附属学校开始在距离城市中心较远位置建立分校，也有部分办学较晚、规模较小的学校与优质校合并。这些学校的分校吸引众多中小学生入学，因此周围的土地将具有“学区房”性质。值得注意的是，学校扩张或兼并的规划需要较长时间，因而本文选取名校扩张或兼并规划时间早于地块出让时间的学校作为研究对象，从而避免内生性问题。定义数据Dcop值为1时表示土地周围1公里内有名校分校。为了检验分校效应是否真实存在，本文定义了另一个变量Dschool，当其值为1时，表明土地周围1公里内有学校。同时将Dcop与Dschool引入模型，可以明确区分名校效应与学校效应，避免仅因学校效应而非名校效应而产生的无效解释。也就是说，仅将Dcop引入模型中，当其回归结果显著时，并不能确定是名校兼并效应对土地价格产生影响，因为周边1公里范围内存在学校的土地相比周边1公里范围内不存在学校的土地也可能存在价格上的差异。如果名校效应真实存在，那么Dcop与Dschool同时存在，变量Dcop将对土地价格产生一定影响。考虑下面的回归模型：

A_Pricei= α0+βDcenteri+μ1Dhos

+μ2Dschool+μ3Dcop

+μ4Dmet500+μ5Dbus500

需要强调的是，该模型中没有加入教育资源距离的控制变量。在研究名校兼并效应时，对特征价格模型作这一变动的目的是为了避免特征变量间的重复解释，排除线性相关性对回归结果的影响。具体而言，只要学校与地块的距离小于1公里，Dschool的值则必为1，Dschool的取值由教育资源与地块的距离决定，因此同时将这些特征变量引入模型必然会引起回归结果的偏误，影响模型解释的有效性，所以应当剔除教育资源距离的控制变量。

回归结果如表6所示：第(1)列仅考虑了区位因素和时间效应，是在城市单中心模型的基础上加入了名校兼并因素。从中可以看出，Dschool的值不显著，而Dcop在5%的水平上显著，表明名校效应的确存在，而非仅仅是一般学校产生的效应。具体来说，距离土地1公里范围内有优质教育资源分校的土地价格较没有优质教育资源的土地价格高1 300元。第(2)列回归结果表明，增加了医院、地铁及公交控制变量之后，Dschool仍然不显著，而Dcop仍然在5%水平上显著，且其对土地价格的影响变化不大，表明名校分校对土地价格产生的溢价效应确实存在。整体来看，名校的扩张或兼并效用显著为正，其分校的开办的确使得该校附近的土地价格上升，具有“学区”的特征。

表6 名校兼并效应的回归结果

注：(1)*** 为1%水平上显著，**为 5%水平上显著，*为10%水平上显著。(2)括号中的数为t值。

四、结论及政策含义

本文通过细分小学、初中和高中三类教育资源，基于城市单中心模型，在控制其他可能影响土地价格的因素后，着重讨论教育资源对土地价格的影响，并引入教育政策变化以及名校兼并行为，进一步研究了“学区房”现象背后的空间距离效应、政策效应及名校效应。研究发现：

(1)小学和高中校没有显著的空间距离效应，而初中校具有显著的距离效应。这一结论背后的深层次原因在于教育政策，即距离初中越近的地块越能够享受教育政策所带来的便利，而并非仅仅是教育资源所带来的距离便利性。从这个结论可以看出，不仅仅是既定的学校资源空间分布会影响商品房和土地价格，而且不同的教育政策在其中的影响可能更为关键。

(2)通过将样本细分，可以看出：第一，2012年教育资源的紧缺及教育政策的变动使小学成为影响土地价格一个重要因素，教育政策的变动虽然不会直接导致土地价格的变动，但通过改变土地价格影响因素的构成，会传导到商品房价格上来。由此可以看出，土地市场不仅会受到房地产政策的影响，也会受到教育政策的影响。第二，地块周边的名校效应确实存在，周围1公里范围内有名校分校的地块较其他地块有明显的价格提升。这体现了优质教育资源的稀缺性，这一稀缺性不仅会提高入学门槛，还会作用于土地市场，成为土地和商品房价格的主要推动力。

通过上述研究可知，在给定教育资源空间分布的前提下，教育政策对土地价格和商品房价格的影响显著。从房地产市场价格的差异可以推知教育资源分布的不平等。因此，要弱化“学区房”现象，首要的问题就是，教育政策的设计需要着眼于教育的均等化。就近入学政策看似机会均等，但教育资源空间分布上原本的不平等已经固化，教育资源不平等和教育政策对房地产市场价格的双重推动会导致低收入家庭更难以接近优质学校，结果一个看似均等化的政策可能加剧了教育不平等。所以，教育政策的设计需要考虑这种连锁反应。进一步看，在给定就近入学政策的前提下，推动教育均等化的方法就是让优质学校分布更广。推行名校兼并显然是一个好的政策。本文的研究发现，名校兼并的确能带来名校效应，这是盘活现有教育资源的良好途径。

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(责任编辑 武京闽)

Research on How the Educational Resources and Educational Policy have Affected Urban Residential Land Price:Evidence from Beijing Land Market

ZHOU Ye-an,WANG Yi-zi

(School of Economics,Renmin University of China,Beijing 100872)

With 396 samples of newly sold residential land in Beijing from 2008 to 2013,this paper used hedonic price model to study educational resources and educational policy’s effect on land price.The results show that junior high schools,rather than primary schools or senior high schools,are actually the main factor which affects land price.More importantly,under unequal distribution of educational resources,it is the compulsory educational policy in Beijing,which requires that all of the school-age children in the city should obey the rule to enroll in school near the place where their residence is registered,that contributes to educational resources’ effect on land price.When educational resources are scarce and education policy changed in 2012,primary school becomes another important factor that affected land price.Both the well-known school effect generated by expansion of top quality school by mergers and the setting up of branch schools affiliated to renowned universities could lead to significantly increased land price.

land price;educational resources;hedonic price model;“school-nearby house” phenomenon

周业安：经济学博士，中国人民大学经济学院教授，博士生导师；王一子：中国人民大学经济学院博士研究生(北京 100872)

* 在本文的写作过程中，张迪参与了分析和讨论，江艇和时文东在计量方法上给予了指导和帮助，在此表示感谢。