中国房地产业关联效应及波及效应研究——基于投入产出表的实证分析

何东伟 胡晓鹏

（上海社会科学院部门经济研究所， 上海 200235）

一、问题的提出

房地产业作为国民经济的重要产业，因其具有产业链长、波及面广、融资量大等特点常常对国民经济产生较大的影响，房地产业的发展始终受到社会各界的广泛关注。改革开放以来，我国快速发展的房地产业在促进国家和区域经济增长、带动其他相关产业、提供就业机会等方面取得了显著成效。但是，目前我国房地产业发展中仍然存在着许多不可忽视的问题，如理论界争论较多的房地产发展过热或房地产泡沫问题，全面认识这些问题是保证房地产业健康稳定发展、国民经济和社会稳定的关键。从理论上明确房地产业与经济发展的互动关系，研究房地产业与相关产业之间的数量关系，对于加强房地产业的宏观调控和监督管理非常重要。

近年来，国内学者运用投入产出模型分析了房地产业对国民经济的影响，并对房地产业在国民经济中的地位进行了探讨，取得了不少研究成果。这些研究可分为两大类：一类是运用投入产出法对整个国民经济或区域经济的房地产业进行研究。如陈多长和方盛静（2008）利用浙江省投入产出表和相关房地产业统计数据，定量研究了浙江省房地产业的产业功能；魏巍贤和原鹏飞（2009）利用投入产出分析法对北京、上海和厦门三地的房地产业与国民经济各产业之间的关系及其在国民经济中的地位进行了比较和分析。吕品和郑莉锋（2012）利用浙江省2002、2005、2007 年投入产出数据测算了房地产的关联效应和波及效应。另一类主要集中于从区域之间或国家之间比较分析的角度，就房地产业对国民经济的作用和影响进行研究。如王国军和刘水杏（2004）借助投入产出模型对我国及美、日、英、澳4 个发达国家房地产业与其密切关联产业的关联度进行前向、后向、环向等不同层面的量化研究。赵龙节和闫永涛（2007）利用中国和美国2002 年投入产出表，从房地产业的投入结构、分配结构及在国民经济中的地位和作用等三个方面对中美两国房地产业进行了比较分析。

房地产业的范围界定是深入分析房地产业与其相关产业关联关系的基础。目前，我国不同领域的学者对房地产业的概念及其活动范围的界定并不一致，因此，在研究房地产业与国民经济中其他产业之间关联关系之前，对房地产业的概念和范围进行明确的界定是非常必要的。对房地产业进行界定时应把握三个原则：一是明确第二产业与第三产业之间的区别；二是明确理论界和实际核算之间的区别；三是要明确产业边界和内部分类之间的区别（郑思齐和刘洪玉，2003）。房地产业按照其活动范围可以分为狭义的房地产业和广义的房地产业。狭义的房地产业是指以房地产为对象的开发经营、管理和服务等一系列经济活动的总称。广义的房地产业是在狭义房地产业的基础上把房地产开发投资包括在内。根据投入产出表所规定的房地产业统计口径，本文按照狭义的房地产业进行分析。具体来讲，本文所研究的房地产业应包含以下几个部分：（1）房地产开发经营活动；（2）房地产买卖和租赁活动；（3）房地产经纪与代理活动；（4）房地产管理活动（许宪春和李文政，1999）。当然，目前实际的核算在短期内无法涵盖房地产业的所有活动，从长远来看，我国房地产业应该与国际接轨，随着房地产业的不断繁荣与规范，我国房地产业范围的界定也会不断发展和变化。

虽然对房地产业发展与国民经济增长之间关系的研究很多，但是从产业关联角度对房地产业与国民经济各产业的关联关系进行的定量研究还比较缺乏，理论界对房地产业相关产业的具体产业类型、房地产业发展对各相关产业的带动效应尚未取得共识，并未从产业关联角度对我国房地产业与相关产业的关联度进行定量的系统性分析。本文的研究方法和研究结论均是对前人研究结果的重要补充，希望能够为后续研究提供实证分析的基础。

二、房地产业与其相关产业关联关系的实证分析

产业关联是指国民经济各产业之间以投入与产出、供给与需求为纽带的技术经济关系。产业关联的实质就是通过投入产出表研究产业部门之间存在的相互消耗和供给产品的关系。某一产业对其相关产业产生的效应主要有后向关联效应、前向关联效应以及波及效应。后向关联效应是指某一产业对直接或间接向本产业供给生产要素的产业产生的影响，该产业对后向关联产业主要产生需求拉动作用。前向关联效应是指某一产业对直接或间接需求本产业产品和服务的产业产生的影响，该产业对前向关联产业主要产生供给推动作用。波及效应是指当某一产业发生变化时，对其他产业所产生的直接和间接影响。一般来讲，波及效应有两种形式，一种是当最终需求项发生变化时，对整个经济系统产生的影响；另一种形式是附加价值有所变化时，对经济系统的影响（杨建文等，2004）。

国民经济各产业之间的相互作用是和产业链密切相关的。产业链是指在经济活动中，各产业部门之间基于一定的经济技术关联，并依据特定的逻辑关系和时空布局关系客观形成的链条式关联关系形态。产业链中结点的变动会影响整个链条的变化，产业结点的中断或缺失会影响产业配套能力与整个产业的发展。

国民经济的产业链之间存在着相当复杂的供需关系，产业结构内部存在的机理决定着某一产业链优化升级的实现，由于相互依赖、相互制约的内在联系必将引发产业链群的共振现象（王家瑞和王禹，2001）。在经济活动中，如果某一产业链在产业结构中的比重发生变动，就必然引发其他产业链的连锁反应。因此，在考察产业的变动对国民经济的带动效应时，不能仅限于个别产业链的变动，还应从产业的整体系统进行观察，进而分析和解决各产业之间的关联问题。而对各产业之间的关联效应研究，是制定产业协同发展战略的一个组成部分，是为各产业之间的协同调控战略准备的基础研究之一。

研究产业关联的技术经济联系，是通过投入产出表来进行分析的。投入产出法由美国经济学家里昂惕夫于20 世纪30 年代所创，有效地揭示了产业间技术经济联系的量化比例关系，是研究国民经济中各产业部门之间投入与产出的相互依存关系的数量分析方法，也是产业关联分析中的基本方法。

投入产出模型的基本原理是：在国民经济活动中，每个产业的生产都需要将其他产业的产品或服务作为本产业的投入要素，其他产业的生产活动也同样将该产业的产品或服务作为本产业的投入要素。

投入产出核算方法就是运用投入产出方法，通过编制投入产出表，建立投入产出模型，从数量上系统反映各生产部门间经济技术联系的核算方法。投入产出核算中的投入，具体是指生产中投入的各种原材料、燃料、劳务，以及固定资产和投入的活劳动等；产出是指从事经济活动的成果，具体指生产的产品和劳务。用于进行投入产出核算的工具是投入产出表和投入产出数学模型。投入产出表是一种直接地反映经济系统各产业部门之间经济技术关系的统计表。投入产出表的数学抽象表现形式就是投入产出数学模型。

投入产出表可分为实物型投入产出表和价值型投入产出表，本文采用价值型投入产出表对房地产业的产业关联关系进行研究和分析。价值型投入产出表是以同类产品的综合体为部门来进行编制的，它将各部门的投入与生产成果用价值形式表现出来。价值型投入产出表的基本表式如表1 所示。

表1 价值型投入产出表

表1 的左上方为第一象限，横向各行数字反映了该部门作为生产者向各个部门提供多少产品，纵向各列数字反映了该部门在生产中消耗各部门产品的数量。这些数字描述了各部门中间产品的使用周转情况，反映了在一定时期内一个国家社会再生产过程中各产业之间相互提供中间产品的依存和交易关系，体现了各产业部门之间的技术经济联系。

表1 的右上方为第二象限，也叫最终使用象限，反映了各部门产品供全社会最终使用的情况。该象限中，横向反映了最终产品及其各要素的部门构成，整个象限描述了各产品之间的社会经济联系。

表1 的左下方为第三象限，也叫最初投入或增加值象限，反映了社会产品的初次分配情况。横向反映了增加值及其各要素的部门构成，纵向反映了各部门的最初投入（或增加值）及其组成部分。

（一）房地产业与其相关产业的后向关联度

房地产业对其他产业的直接关联度可按降序进行排列并计算平均消耗系数，将消耗系数高于平均消耗系数的产业作为房地产的后向密切关联产业，消耗系数大于0 但小于平均消耗系数的产业为房地产业的非密切关联产业，消耗系数为0 时，说明产业间无关联关系。

完全消耗系数是生产单位最终使用产品所要直接消耗的某种产品的数量，与全部间接消耗这种产品的数量之和。完全消耗系数bij表示生产单位j 最终产品所要直接消耗的i 产品数量和间接消耗的i 产品数量之和。用B 表示完全消耗系数矩阵：

完全消耗系数不能像直接消耗系数一样，可以直接根据投入产出表计算，但可以利用矩阵进行求解，完全消耗系数矩阵的求解公式为：

通过测算完全消耗系数矩阵，可以得到房地产业对各相关产业的完全消耗系数。

根据中国2007 年42 个部门投入产出表，可以测算房地产业与其相关产业的直接消耗系数和完全消耗系数，进而得出中国房地产业与其他产业的后向直接关联度和后向完全关联度，表2 和表3 分别给出了2007 年中国房地产业后向直接关联密切产业和后向完全关联密切产业。

通过测算中国房地产业与其他产业的后向直接关联度，可以看出，与房地产业有后向直接关联的产业有12 个，分别是金融业、租赁和商务服务业、建筑业、化学工业、住宿和餐饮业、石油加工炼焦及核燃料加工业、房地产业、电气机械及器材制造业、金属制品业、居民服务和其他服务业、造纸印刷及文教体育用品制品业、电力热力的生产和供应业等，这些产业中，金融业、租赁和商务服务业、建筑业、化学工业、住宿和餐饮业等产业与房地产业的直接关联度都超过了0.01，其中金融业、租赁和商务服务业与房地产业的直接关联度最高，分别为0.024,82 和0.021,88，远远高于其他产业，这表明房地产业对金融租赁业具有较大的依赖性，房地产业是一项融资性很强的产业，金融业的兴衰直接影响房地产业的发展。同时，房地产业对属于第二产业

的建筑业和化学工业也具有较强的依赖性，这是因为房地产是以经营建筑产品为主的产业，建筑产品的建造需要消耗大量的化学制成品。

表2 2007 年中国房地产业后向直接关联密切产业

表3 2007 年中国房地产业后向完全关联密切产业

与房地产业具有后向完全关联的产业有19个，其中化学工业、金融业、金属冶炼及压延加工业、租赁和商务服务业、电力热力的生产和供应业、石油加工炼焦及核燃料加工业、通信设备计算机及其他电子设备制造业等七个产业与房地产业后向完全关联度最高，关联度都超过了0.02，化学工业与房地产业完全关联度达到0.048,931，金融业则达到0.035,212，远高于其他产业。

（二）房地产业与其相关产业的前向关联度

前向关联度主要反映以该产业产品或服务作为投入要素的其他产业的供给推动作用，分为直接关联度和完全关联度两种。利用投入产出表第一象限的流量数据可计算出直接消耗系数矩阵和完全消耗系数矩阵，在此基础上再计算直接分配系数矩阵和完全分配系数矩阵，用直接分配系数行表示前向直接关联度，用完全分配系数行表示前向完全关联度。

直接分配系数是某产业部门产品分配给另一个产业部门作为中间产品直接使用的价值占该产品总产出的比例。用公式表示为：

其中，rij为第i 产业对第j 产业的直接分配系数；xij为第i 产业分配给第j 产业作为中间产品使用的价值量；xi为第i 产业的总产值。

完全分配系数是某产业部门每一个单位增加值通过直接或间接联系向另一个产业部门提供的完全分配量。完全分配系数可依据完全消耗系数计算而得，用公式表示为：

根据中国2007 年42 个部门投入产出表可以测算房地产业与其相关产业的直接分配系数和完全分配系数，进而得出房地产业与其他产业的前向直接关联度和前向完全关联度，表4 和表5 分别给出了2007 年房地产业前向直接关联密切产业和前向完全关联密切产业。

表4 2007 年中国房地产业前向直接关联密切产业

表5 2007 年中国房地产业前向完全关联密切产业

根据测算结果，与房地产业具有密切前向直接关联的产业有批发和零售业、金融业、居民服务和其他服务业、住宿和餐饮业、信息传输计算机服务和软件业、租赁和商务服务业、房地产业、交通运输及仓储业、通用专用设备制造业、公共管理和社会组织等10个产业。其中，批发和零售业、金融业的前向直接关联度分别为0.046,967,228 和0.034,826,447，远超过其他产业。

与房地产业具有密切前向完全关联的产业有18 个，批发和零售业、化学工业、金融业、建筑业、通信设备计算机及其他电子设备制造业等产业与房地产业的完全关联度较高，完全关联度分别为0.060,847,266,7、0.044,713,461、0.043,500,286、0.039,662,602、0.039,260,967，其中，房地产业与批发和零售业的完全关联度明显高于其他产业。

三、我国房地产业的波及效应

产业的波及效应可以用产业的影响力系数和感应度系数作为指标进行定量分析。影响力系数和感应度系数可以通过完全需求系数矩阵进行求解。完全需求系数也叫最终产品系数，或Leontief 逆矩阵系数，是投入产出分析中的重要系数之一。完全需求系数矩阵的求解公式为：

B = (I-A)-1

其中，B 为完全需求系数矩阵；I 为单位矩阵；A 为直接消耗系数矩阵。

当Tj＝1 时，说明j 部门对社会生产的影响程度与社会平均水平相同；

当 Tj＜1 时，说明j 部门对社会生产的影响程度小于社会平均水平；

当 Tj＞1 时，说明j 部门对社会生产的影响程度大于社会平均水平。

感应度系数表示，如果各个部门都增加生产一个单位的最终产品，某一产业部门受此感应而产生的需求影响程度。感应度系数求解公式为：

当Si＞1 时，表明各部门的生产使第i 部门受到的感应影响高于国民经济的平均感应程度，Si越大，第i 部门受到的需求压力越大。

根据测算出的完全需求系数矩阵，可以得出42 个部门投入产出表中各产业部门的影响力系数和感应度系数。表6 和表7 分别给出了2007 年我国各产业部门的影响力系数和感应度系数。

通过2007 年42 个部门投入产出表得出的测算结果，可以看出，房地产业的影响力系数为0.506,824,756，影响力在42 个产业部门中排在第41 位，低于各产业部门对国民经济的影响程度的平均水平。同时，与房地产业具有密切前向关联度的批发和零售业、金融业的影响力系数分别为0.721,000,51、0.612,709,965，低于各产业影响力系数平均值。

房地产业的感应度系数为0.536,093,726，在42 个产业部门中排在第29 位，远低于各产业感应度系数的平均水平。与房地产业具有密切后向关联度的化学工业、金融业、租赁和商务服务业的感应度系数分别为3.606,002,016、1.129,558,853、0.795,512,726，其中，化学工业、金融业的感应度系数都超过了各产业平均值，分别排在第1 位和第14 位，而租赁和商务服务业的感应度系数低于各产业平均值，排在第21 位。

四、结论与建议

本文从产业关联的角度，通过投入产出表对我国房地产业与其他产业的关联效应进行实证研究，分别测算了房地产业与其他产业的后向关联度和前向关联度，明确了国民经济中房地产业相互关联的主要产业类型，并且揭示了房地产业与其他产业之间的定量关系。同时，还通过对投入产出表中各部门感应度系数和影响力系数的测算，定量地分析了房地产业及其相关产业感应度和影响力。根据分析结果，可以得出以下结论：

1.根据本文实证分析结果，我国房地产业具有较长的产业链，能够带动多个相关产业的发展。尽管我国房地产业与国民经济中的大部分产业都有着关联关系，但是并非各个关联产业与房地产的产业都有较大关联度。从后向关联上看，房地产业的后向关联产业中，后向直接关联密切的产业只有12 种，后向完全关联密切产业有19 种。从前向关联上看，房地产业的前向直接关联密切产业有10 种，前向完全关联密切产业有18 种。

表6 2007 年我国各产业部门影响力系数

2.从我国房地产业的产业关联方式上看，房地产业与其他产业之间的关联方式十分复杂，有直接和间接等多种途径。一些产业与房地产业仅是后向直接关联密切，产业之间主要是直接消耗关系；另一些则仅是后向完全关联密切，产业之间主要是间接消耗关系。还有一些产业无论是后向直接关联还是后向完全关联都很密切，如化学工业、金融业、租赁和商务服务业，这说明这些产业与房地产业的直接和间接关联关系都很密切。

3.从感应度和影响力上来看，房地产业的影响力系数和感应度系数在42 个产业部门中分别排在第41 位和29 位，低于各产业的平均值，对国民经济的感应度和影响力都比较弱。这表明，改革开放以来，随着我国房地产业与国民经济的高速发展，房地产业对国民经济的带动作用正在逐渐减弱。

根据以上实证分析结果，提出我国房地产业发展的政策建议：

首先，由于房地产业与其他产业既有后向拉动和前向推动等共同作用，又通过直接和间接的渠道产生影响，房地产业的发展对其他产业及整个国民经济的波及面增大，因此，促进房地产业与其他相关产业的协调发展是国民经济良性运转的必要条件。在促进房地产业与整个国民经济协调发展的过程中，一方面要考虑房地产业对于国民经济各产业的广泛影响，另一方面也要考虑房地产业链上的密切相关的几种产业类型。

其次，我国在制定相应的房地产业政策时，不能孤立地看待房地产业，只见树木不见森林。产业政策的制定必须系统、全面地关注房地产业与各产业之间的各种联系，特别注意那些间接和隐蔽的重要联系。同时，在发展房地产业的过程中，应当不断促进房地产业自身的优化，理顺产业关系，正确选择合适的发展政策，并根据我国国民经济发展阶段进行动态调整，充分发挥房地产业对国民经济的带动效应。

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