福州市复合型养老住宅运作模式探析：CCRC开发模式视角

贺小燕

（福建江夏学院工商管理学院，福建福州350108）

福州市复合型养老住宅运作模式探析：CCRC开发模式视角

贺小燕

（福建江夏学院工商管理学院，福建福州350108）

随着老年人口数量的不断增加和老龄化程度的不断加深，养老产业成为各方关注的焦点，尤其城市中养老地产如何运作来吸引投资者、开发商和目标客户是关键。以福州市为例探讨城市复合型养老住宅运作模式，从福州市人口老龄化的现状出发，根据福州市养老地产的发展现状及问题，分析了当前养老地产的发展模式，以美国CCRC模式的发展经验为基础，从建筑产品、目标客户、运营模式、盈利模式和养老服务等五个方面进行探讨城市养老住宅运作模式，以期给城市养老地产的发展提供帮助。

老龄化；福州；复合型养老住宅；运作模式

人口老龄化，简单地说，就是指老年人口在总人口中的比重不断提高的过程。根据世界卫生组织的定义，一个国家或地区人口中60岁及以上人口所占比例超过10%，或65岁及以上人口所占比例超过7%，该国即步入老龄化社会。以此为标准，我国自2000年已进入老龄化社会，截至2013年底，全国60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9%，其中65岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%，且每年还以800万人的速度增加，如图1所示。[1]预计到2050年，我国老龄人口将达到总人口数的三分之一。

图1 60岁以上老年人口占全国总人口比重

自我国步入老年社会以来，在“未富先老”的前提下主要呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化，家庭结构小型化等特点。特别是80岁以上的高龄老人和失能老人年均100万的增长速度，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题异常严峻。

一、福州市老年人口现状及特点

（一）福州市老年人口现状

据第六次人口普查，福州市现有60周岁及以上人口86.01万人，占全市常住总人口12.09%，与第五次人口普查相比，60岁和65岁及以上人口的比重分别上升了2.27个百分点和1.11个百分点。[2]“十二五”期间，福州市人口出生率趋于稳定，呈现低出生、低死亡、低增长的特点。且老年人口基数大，人口老龄化伴随家庭结构小型化趋势进一步发展，到2015年全市60周岁及以上老年人口达到108万人，约占全市总人口的15.8%，超过全国平均水平，且人口高龄化程度继续加深，空巢老人、失能老人日益增多，对经济社会的可持续发展产生深刻的影响，养老社会保障和医疗保障、社会养老服务将面临更大的压力。

目前，由于养老地产前期投入大、投资回收期长、盈利模式不成熟、投资回报率不高等特点，很多投资者和开发商不愿做养老住宅项目，福州现在还没有一个完整的养老地产项目。养老人群的不断增加与零商业化养老项目的矛盾推动着福州住宅市场采取措施形成完整的养老住宅运作体系。

（二）福州市老年人口特点

1.老年人口增长速度快，基数大

据第六次人口普查，福州市现有60周岁及以上人口86.01万人，占全市常住总人口12.09%，与第五次人口普查相比，60岁和65岁及以上人口的比重分别上升了2.27个百分点和1.11个百分点。预计到2015年全市60周岁及以上老年人口将达到108万人，约占全市总人口的15.8%。[2]

2.老年人口高龄化程度加深

全市80岁以上的高龄老人由2000年的7.14万人增加到2010年的16.08万，年平均增长速度达到8.46%，快于60岁及以上老年人口的增长速度，远高于我国平均5%、世界平均3%和发达国家平均2%的水平。

3.赡养系数大。

2010年底，福州65岁以上老年赡养系数为13.69%（全国为11.6%），即每1000个劳动年龄人口赡养137个65周岁以上的老年人。[2]人口老龄化不但导致赡养系数提高，加重了政府、企业、家庭的负担，也给社会养老服务供给和经济社会发展带来沉重压力与巨大挑战。因此，加快发展社会养老服务事业，推进社会养老服务体系建设，有效应对人口老龄化问题，不仅是党和政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题，也是福州一项重大而紧迫的任务。

4.养老社会保障覆盖范围不够宽，养老服务专业化程度不高

老龄事业发展的基础还比较薄弱，城乡发展不平衡，养老社会保障覆盖范围不够宽，保障水平还不高，养老服务的投入不足，专业化程度不高，社会养老服务还不能满足老年人多样化、个性化的需求，养老机构的床位率低于全省12.8‰和全国15.9‰的水平。

二、CCRC开发模式

在美国目前的养老地产市场中，持续照护退休社区（CCRC）是最具代表性的。CCRC(Continue Care of Retirement Community)起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。据1999年美国一项学术调查显示，居住于CCRC老人的余命年龄是非居住于CCRC老人的1.5倍。[4]

CCRC持续照料退休社区就是涵盖自理型、半自理型和全护理型三种类型的老人，给他们提供相应的居住产品，满足老人在不同生理年龄阶段对居住和配套服务的要求，不用搬家享受全方位的养老服务。

（一）CCRC开发模式特点

1.环境：一般选在环境优美、交通便利的市郊。

2.建筑设计：适合老年人的无障碍设计。

3.配套设施：不仅满足老年人生活需要，还为入住者提供预防、医疗、护理和康复等多种医疗服务。

4.费用：由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，因而CCRC的收费通常是较为昂贵的。

（二）CCRC的运营模式

1.租赁模式：老年人只需支付较少的保证金和租金，即可入住。入住后缴纳相应的服务费用。

2.销售模式：向符合入住条件的老年人出售房屋，居住期间应缴纳相应的服务费用。

3.使用权模式或入住费模式：入住费既不同于购买不动产的费用，亦不同于房屋租金，其在性质上类似于保险金，其保障老年人在CCRC获得居住权及在需要时获得辅助生活或医疗照护，但住户并不拥有房屋的所有权。

（三）CCRC的启示

1.提供全方位的一站式服务。不仅包括独立生活、协助生活、深度专业护理等适合各类年龄段和健康状况的一站式服务，满足老年人不想脱离熟悉熟悉环境的心理；而且满足了老人对健康管理、护理、运动、休闲、文化和医疗等基本养老需求。

2.通过规模经济降低运营和医疗成本。

3.配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢。

4.会员卡的预付费性质存在一定风险。

三、福州复合型养老住宅项目运作策略

（一）福州养老地产项目现状与方式

1.福州养老地产项目现状

目前从全国范围来看，老龄化的加速促使了大批房地产开发商（如万科、保利、招商、金地、远洋等）、保险行业（中国平安等）和养老专业机构进入养老地产项目。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，各路资本对养老项目投资热情依然不减。从投资主体来看，政府投建项目约占总量的1/ 4，社会资本占3/4，社会资本成为养老项目的投资主力。

近两年，从房企龙头万科的“幸福汇”，到保利的“安平和熹会”，再到远洋的“椿萱茂”，一线房企纷纷在国内一、二线城市发力养老地产业。按理说，福州作为福建的省会城市发展养老地产的各种优势都很明显，但养老地产的建设却一直处于空白。究其原因主要有：一是福州人的养老观念。调查发现，福州的老年人对养老地产认可度不高，主要表现在：老年人并不乐意居住在养老院，而有能力购买养老地产项目的老年人并非想要居住，而是打算购买房屋后“以租养老”；二是开发商的问题。中小房企认为风险过大不敢进入该市场，而有实力的开发商因养老地产还没形成成熟固定的盈利模式，不愿轻易涉足。

2.福州养老方式

“十二五”期间，福州市将持续开展“社会养老服务体系建设”推进年活动，实行事业和产业并举，强化政府主导和市场主体、社会主体的作用，统筹发展居家养老、社区养老和机构养老服务，建立适度普惠型的社会养老服务体系。

目前福州市坚持居家为基础、社区为依托、机构为支撑构建的多元化养老服务体系。所谓的90、7、3策略，即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老，7%由社区帮忙照料养老，3%的老人由养老机构负责。90%居家养老是为了巩固家庭在养老中的重要地位。7%由社区购买养老服务，类型有很多。例如社区的居家养老服务站，包括每个社区的助老员为老人提供服务等。剩下3%的老人由养老机构帮助养老，这部分老人主要以70岁以上、三无老人(即无劳动能力、无生活来源、无赡养人和扶养人)领取优恤金的老人为主。

福州市在全省率先开展居家养老服务试点工作，并在城乡社区全面推开，逐步构建社区15分钟养老服务圈。到2012年底已建成城乡社区居家养老服务中心（站）472个，有效整合社会各类为老服务资源426个，新建社区日间照料床位351张，老年人活动室244处，建立志愿者队伍349支、志愿服务者4044人。[3]然而大多数社区居家养老服务站只满足于提供场所给老人休闲娱乐，能够提供一日三餐和日间照料服务的凤毛麟角。

福州目前仅拥有养老服务机构97家，总床位数10159张。即便算上在建的20家养老机构，床位8844张，每百名老人拥有机构养老床位数也才2.21张，距离国家要求的3%，差距还很大。公办的空位少、入院难；民办的生存难、收费高。多家民办养老机构，一个床位价格分三种类型：全护理的在3000元左右，半护理的需要2500元左右，不需要护理的，一般价格在1800元左右。民办养老院基本上都是租房经营，绝大多数都是租在一楼，有的甚至是从超市改来的，通风采光等并不符合理想居住条件。

（二）福州复合型养老住宅项目运作策略

复合型养老社区特点主要体现在：一是居住人群的复合性。在这种社区中包括了自理型、半自理型和全护理型老年人；二是社区功能的复合性。由于居住人群的多样性决定了社区必须集居住、护理、医疗、休闲等功能为一体；三是盈利模式的复合性。为了吸引更多的投资机构和开发商可采取房屋租赁销售、商业租售等多种盈利方式。

为了使养老住宅项目更好地商业化运作，下面主要从建筑产品、目标客户、运营模式、盈利模式和养老服务等五个方面进行探讨。

1.建筑产品

(1)选址

基于CCRC模式建立的养老社区是个涵盖不同年龄层次的老人居住的大型社区，因此福州应选择在附近的郊区或郊县如闽侯、闽清、连江、永泰等。这些地方不仅空间范围大而且环境优美、空气清新，适宜老年人居住。

(2)建筑规划

项目整体设计须充分融合常规居住社区和专业养老机构的规划设计特点。从设计上看必须具备便利性、安全性、适老性等特点。

(3)配套设施

复合型养老社区必需具备完善的生活设施、医疗设施设备和完整的服务体系。

2.目标客户

目标客户按年龄、类型提供不同的服务，如表1所示。

表1 不同的年龄、类型提供的服务

3.运营及盈利模式

养老地产作为商业性质的房地产项目,必须具备盈利性、可持续发展性和可复制性,才能吸引资金流入该领域。

（1）销售型住宅：主要针对自理型和半自理型老人。购买者拥有房屋的产权，交纳相应的服务费用。对于投资者和开发商而言可以迅速地收回资金。这类住宅最好占住宅面积的60%以上才能更好的吸引投资者和开发商。[5]

（2）租赁型住宅：主要针对全护理型老人。入住时缴纳一笔保证金，每月交纳租金和相应的服务费用。

（3）商业配套和医疗机构：服务所有居住人群。可采用出售或租赁的方式。

4.服务管理

服务是养老社区中最重要的内容。老年人需要人性化的服务。穆光宗构建了老年需求结构的理论假说，认为在老年人的需求结构中存在着五类十三种需求，即生存需求、感情需求、发展需求、价值需求和归宿需求。[6]

服务品质主要包括硬件与软件两大部分，其中硬件部分主要包括机构养老的环境建筑设施和设备;软件部分则包括机构养老的服务、管理人员与文化等因素，[7]软件中最看重的是生活照护和精神慰藉的品质。因此完善社区环境和设施设备、提高服务人员的素质以及给与老年人人文关怀和精神慰藉是提升服务的关键。

[1]中华人民共和国民政部.民政部发布2013年社会服务发展统计公报[R].北京：国家民政部，2014.

[2]福州市人民政府.福州市老龄事业发展“十二五”规划[R].福州：福州市人民政府，2011.

[3]陈鹤，邱泉盛.福州构建社区15分钟养老服务圈[N].福州晚报,2013-12-17.

[4]聂建明.公共政策视角下的中国养老地产研究[D].北京：中国社会科学院研究生院博士学位论文，2014.

[5]王寒凝.成都市养老地产项目CCRC模式分析[D].南充：西南交通大学，2013.

[6]穆光宗.老年发展论[J].人口研究,2002(6)：29-37.

[7]张团，穆光宗，傅旻.机构养老之品质内涵研究：以台湾兆如多层级养老机构为实例[J].华中科技大学学报：社会科学版,2013(6)：112-118.

An Analysis on Fuzhou’s Pension Residential Complex Mode of Operation

HE Xiaoyan
（School of Business Administration,Fujian Jiangxia University,Fuzhou,Fujian 350108）

As the elderly population continues to increase and deepening degree of aging,pension industry has become the focus of attention,how cities operate pension estate to attract investors,developers and target customers is the key.In this paper,to explore the city pension residential complex commercial operation mode in Fuzhou.From the present situation of population aging in Fuzhou,according to the status and problems of the pension estate development,and analysis of the current development model of pension estate to develop empirical models based on US CCRC,from building products,target customers,business model,profit model and pension services to explore the city pension residential commercial mode of operation,in order to develop the city's pension estate to help.

aging；Fuzhou；pension residential complex；mode of operation

C913.6

A

1674-2109(2015)05-0032-04

2015-03-24

海西公共政策研究中心重点项目（2012HX02）。

贺小燕（1976–）,女，汉族，讲师，主要研究方向：房地产经济、土地经济。