挺进海外市场房企喝到头口水

张平

挺进海外市场房企喝到头口水

张平

第一太平戴维斯Savills※近日发布的《2014中国投资者海外投资大型专题报告》称，过去的二十年里中国经济与房地产市场实现了突飞猛进的双增长，而随着市场发展企业竞争日趋激烈，越来越多的公司、开发商和投资者开始将目光投向海外市场，以寻找新的投资发展机会。报告表示以市场为导向的改革为国内企业带来了开发海外市场的新机遇，中国可能会在未来十年内掀起新的海外投资热潮。其更是预测到了2020年中国公司的年均海外房地产投资总额可以达到500亿美元，与美国近两年对海外的投资额不相上下。报告同时认为当前北美及欧洲房地产市场出现的资产重估机会，对中国房地产开发商而言堪称千载难逢，加之人民币持续走强，无疑为愿意向美国和欧盟等复苏经济体注资的中国开发商们和投资者，提供了特别难得的重要机遇。

知名房企竞相布局海外

“台湾地区是万通地产的第一站，接下来重点关注的是马来西亚市场。”万通总经理云大俊如是说。之所以选择马来西亚是看重其政治稳定、法律健全、气候宜人，并且在该国可以享有第二家园政策——给予购房人的十年居留权，非常适合出境读中学的小留学生家庭的需要。万通地产三年前以“万通台北2011项目”首次踏足台湾地区市场，“万通台北”项目的地理位置位于阳明山，总计有294套酒店式服务公寓，截至目前已经完成了80%的销售量，绝大部分的购房人来自大陆。在云大俊看来万通地产选择的开发地正是华人聚集的地方，华人最多的地方其实是东南亚而不是美国和欧洲。他认为虽然新加坡和香港各项条件都很好，但由于地价已经很贵地域性很强，并不是对所有开发商都适合，所以这些地区万通地产“可能只能偶尔去参股做一些项目”，所以万通没有长期进入的规划。

而更多的大型开发商选择了直接挺进英美两国。2014年年底前万达董事长王健林宣布了在伦敦的酒店建造计划。该酒店紧邻泰晤士河与中国大使馆并肩，可俯瞰白金汉宫和海德公园。王健林表示伦敦只是万达投资酒店的第一站，2013年已经发布了在纽约核心地段建造五星级酒店的投资计划，未来十年“万达”要在全球八个到十个城市投资建设高端酒店。而住宅地产的龙头“万科”，国际化已经取得了不俗的业绩，2013年上半年万科连续进入了香港、美国、新加坡三个海外市场。1月万科和香港集团合作获取了荃湾地块，2月和美国铁狮门签约合作旧金山公寓项目，4月又和新加坡吉宝置业合作开发丹那美拉项目。值得一提的是万科位于旧金山富升街201地块的项目，与“美国头号房企”的铁狮门公司合作开发，建造655套高档公寓，单元房售价在60万美元至600万美元之间。据接近万科的知情人士透露国际化作为其既定战略将会有更多行动。其贡献已经开始体现在财务数据上，预计去年最终的业绩数据里，海外业务的占比将会得到明显的提升。

去年7月，首创置业在澳大利亚的投资项目销售速度也超乎意料。近200套住宅的签约总金额达到1亿澳元，去化率达到了95%（去化量是住宅销售中总体销售的百分比，比率越高就表示卖得越好）由于澳大利亚的移民新增人口增长较快，悉尼每年都有28000套公寓住宅的需求，但是城市的饱和供应量只有14000套，一房难求的趋势有逐步加剧的倾向，悉尼市去年的房价上涨了15%。在首创置业董事长刘晓光看来中国房地产企业应该更早一些去国际市场闯荡，只有在国际体制下锤炼过的企业，才能算得上是真正的企业。但是受制于客观因素的制约，2004年首创集团才开始尝试引进美国的黑石、KK等机构，然而作为战略投资者的计划未能如愿。直到2012年9月首创置业与法国地方政府签订土地协议建设中法经济贸易合作区，首创置业的海外战略布局才真正落地见效。几乎在同一时期万科、万达、绿地、碧桂园、富力等企业纷纷发力，向海外市场开疆拓土。但是它们投资海外是为了平衡目前国内市场的财务风险，还是确实意在成为国际化的企业，尚需要5年以上时间才能看得清楚。

因为价值凸显所以纷纷跟进

盛世神州房地产基金董事长张民耕2013年7月去美国考察时，在纽约的酒店看到许多中国面孔，其中有的开发商还是有金融背景的险资机构投资者。他说当时大家相视一笑，彼此都知道是来做什么的。美国普衡律师事务所合伙人骆仕毅（JOEL H.ROTHSTEIN）去年9月中旬在接受国内一家知名财经媒体采访时透露，已经有几家中国房地产开发商在美国加利福尼亚州的一块地皮上互相抬价，为了一个城市综合体项目而争夺得不可开交。

中国人的投资热情可窥一斑，又具有一定的必然性。首要的原因是中国房地产开发商投资境外形成热潮，是宏观趋势所迫、行业转型加速和企业战略布局三个层次的力量共同推动的结果。发达国家经济体正在逐步走出金融危机的阴影，经济复苏带动了资产价值回升，经济回暖了对投资者具有特殊的吸引力。另外从2005年的汇改开始人民币进入升值通道的趋势没有发生明显的改变，粗略计算人民币兑美元已经升值了约25%，很大程度上提升了中国投资者们在海外的购买力。中国政府对境外投资的限制放宽，以及外国政府对房地产市场实施优惠政策，都鼓励着中国那些不甘止步不前的开发商和投资者们，纷纷加快步伐走出国门。

再者，国内房地产市场降温凸显了海外投资的价值。经过多年的资金积累，市场参与者们资金不断充裕，投资需求也随之迫切起来，海外资产的投资价值凸显，促使投资者将目光转向正在复苏的发达国家房地产市场。投资者的多元化策略，要求他们必须降低对国内市场的过度依赖，海外高品质资产能够完善投资者多样化的投资组合需求，有助于提高稳定收益水平。个人的海外置业需求和房地产企业的转型需求，共同促进了中国国内的资金开始关注融入海外地产市场。

据“莱坊房地产经纪”有限公司大中华区董事主管林浩文透露，前年和去年以来越来越多的接待了去海外拓展业务的中国房地产开发商，他们关心的是哪座城市有中国人在买房子。根据“莱坊”观察中国人海外投资的热点国家主要是美国、英国、澳大利亚。三个国家在1995-2013年近二十年的房价指数走势呈现如下变化，1997年房价走入快速上升渠道，在2008年次贷危机中走势开始向下调整，其中美国房价下跌幅度最大达35%，英国的房价下跌约15%，澳大利亚跌幅10%。但是到了2013年，美国房价指数已由底部上升了约15%，英国和澳大利亚的房价则已恢复到次贷危机前的水平。“莱坊”判断海外房地产市场，已经走出危机进入上升渠道。2013年国内销售额超过千亿的房地产企业已经达到7家，佼佼者们无不看中海外市场的较高投资回报率，有的已经成功地掘得了第一桶金，有的正在创造条件积极试水发展海外市场。

链接：于1855年创立的第一太平戴维斯Savills，是一家在伦敦交易所上市的房地产服务提供商。20世纪80年代后期进入中国市场，通过为客户提供创新的解决方案成为房地产行业中水平领先的服务商。在中国重点城市（上海、北京、深圳、广州、杭州、成都、天津、大连、重庆、沈阳、厦门及台湾，四川南充）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯Savills为开发商、业主、租户和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。其中包括在写字楼，商铺及地产投资领域的顾问服务，设施管理，空间规划，公司房地产服务，物业管理，资产管理，租赁，评估及销售。

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