房地产众筹发展模式研究

摘要：近几年我国房地产市场逐渐进入白银时代，房地产企业面临严重的库存高、融资难等问题，房地产众筹则成为房地产企业的转型之路。通过分析我国房地产众筹的发展情况、发展模式及典型案例等，研究发现我国房地产众筹仍处于起步阶段，主要以营销型、投资型为主，而集体定制模式的房地产众筹颇具潜力，针对目前存在的问题，提出一些解决对策。

关键词：房地产众筹，集体定制，信用增级

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）09-0020-26 收稿日期：2015-08-01

众筹（crowdfunding）即群众筹资或大众筹资，由发起人、投资者及平台构成，具有门槛低、多样性、依靠大众力量以及重视创意的特点。众筹融资模式起源于美国，于2011年引入中国，2014年被运用到地产界。

中国的房地产业已步入白银时代，进入低速增长期，融资困难、去库存压力大，房地产企业面临严峻的转型考验，而众筹模式的引进给地产业带来一股新的活力。

众筹是一种依靠大众力量的融资模式，但房地产众筹又不仅仅是一种融资模式，众筹在解决房地产企业融资困难的同时，又能提前锁定客户，促进房地产销售。投资者在投资的同时，也能获得购房优惠，个性定制房屋，享受更多购房权益。

1 我国房地产众筹融资现状

1.1 房地产众筹发展历程

房地产众筹在我国发展时间较短，从2014年起在我国迅速发展。起初的房地产众筹主要是一种投资方式，比如2014年6月，团贷网推出众筹产品——“房宝宝”，以千元购买豪宅，投资者从中赚取溢价。同年8月，平安好房网推出海外众筹项目，100美元投资美国高级公寓。2015年5月，万科推出一套以众筹方式集资购买的公寓房并以拍卖形式卖出，投资者依据购买份额从中赚取溢价。同年6月，万达集团与快钱公司推出商业地产众筹项目“稳赚1号”，1000元起投，以地产租金收益和增值收益作为投资者收益来源，募集资金用于建设万达广场。该众筹产品上线3天便筹集资金达50亿元。

由于各大房企面临高库存的压力，众筹模式也变成房地产企业的一种卖房的营销策略。比如2014年9月，万科与搜房网联手在苏州推出房产众筹，将众筹理念运用房产营销环节。同年11月，远洋地产与京东金融在“双十一”联手推出我国首个房地产众筹项目——“11元筹1.1折房，圆安家梦”，参与人次达18万人，接近远洋地产20年来售房的总套数。同年11月，万科与平安好房和平安不动产联手推出拥有216套房源的“平安+北部万科城”的众筹项目，众筹投资者可享有八七折购房的权利。

房地产众筹经过一年的探索发展逐渐加入更多的理念，不仅仅是为了营销而营销，而是以客户为导向，更加关注客户需求。比如2015年6月，远洋与京东再次合作，推出包括首付分期和装修贷款的“金融+”计划。双方拿出大量资金，通过免息降低购房门槛，以期得到更多购房者的青睐。同年7月，华远地产与诺亚财富集团联手推出消费型众筹产品，真正解决客户需求。个性定制房屋的理念也逐渐变为现实，比如房宝宝众筹模式，将众筹运用到整个开发项目中，向潜在购房者募集资金，开发商负责设计和建设，最后定向卖给投资者。万通地产的自由筑屋模式、平安好房与碧桂园即将推出的众筹建房项目都以客户为核心， 提供房屋个性定制服务，共同打造互利双赢的房地产众筹模式。

2015年5月29日，我国首个众筹联盟成立。由国内房地产互联网金融平台平安好房与万通、碧桂园、万科、绿地、龙湖、宝龙等房企成立，实现行业资源共享，监督规范市场的任务，从而借助“互联网+”维护房地产众筹生态。

1.2 房地产众筹的主要模式

目前我国房地产众筹主要有三种模式。一是众筹拍卖，主要代表有万科，拍卖流程即：发起众筹项目→进行在线拍卖→分享拍卖收益。二是众筹投资，如平安旗下推出的海外众筹投资项目。这是股权众筹的衍生模式，该项目由一家专业的物业管理公司持有，项目是美国某地区的高端公寓，100美元起投，收益由租金收益（大约4%-5%）和物业增值收益（大约20%）组成，投资过程如图1所示。三是集体定制，如冯仑打造的自由筑屋平台，个性定制流程即：项目上线→发起定制→方案定制→户型定制→装修定制→配套定制→物业定制，由购房者提出购房要求，并且可以与亲友团购，共同参与定制全过程，可针对户型设计、装修以及物业公司选定，提出自己的意见，真正实现购房者的主动权。

2 我国主要房地产众筹代表企业及模式对比分析

2.1 远洋地产

远洋地产与京东金融合作自2014年“双十一”起推出三种众筹融资产品，一是支付11元或1111元，在北京市长安公证处公证员的监督下，可获得1.1折购房的抽取机会；二是11元共筹9个城市的新房首付款；三是5000元筹获取12个大城市的折扣房机会。第一种融资产品由于活动时间仅10天，因时间较短及区域限制，项目没有筹到预定金额而宣告失败，另外两个融资项目则获得圆满成功。本次活动参与人数达20万人，筹资金额达2000万元。时隔半年之久，远洋地产与京东金融再度牵手，打造在“房地产+互联网+金融”领域的合作升级，结合众筹、消费金融及财富管理等创新性互联网金融服务，在房地产领域开创新的商业模式。远洋地产计划推出近万套房源，并提供首付分期付款免息半年和10万元的装修白条服务。

远洋地产采取的是营销型众筹，第一种产品是变相的抽奖性质的活动，后两种类似团购优惠的活动，活动结束后30日退还众筹金额。主要目的是通过折扣信息吸引更多潜在购房者参与，为远洋地产项目做一次免费宣传，从而提高购房者对其的关注度。与京东第二次合作不仅对众筹房源给予折扣，还为购房者的首付款和装修资金予以支持，在一定程度上解决业主购置物业以及装修过程的资金问题。

2.2 万达地产

万达集团与快钱公司于2015年联手推出商业地产众筹项目“稳赚1号”，起始投资金额仅为1000元，个人投资与机构投资金额共计50亿元，所募资金用于投入各地只租不售的万达广场建设。投资者则可获得商铺租金6%与物业增值6%的双重收益。该融资产品的退出方式有四种。一是投资者三个月后在快钱交易平台转让；二是该产品以REITs方式上市推出，投资者获利；三是资产在第三年向第三方出售，投资者可获得资产增值收益；四是七年后项目到期，万达集团以1.5倍回购。

该融资产品的租金收益及增值收益基本归投资者所有，万达只负责商业地产项目的建设、招商管理以及后期项目的运营，仅获得租金收益的30%，通过房产众筹逐步迈向集团轻资产的运营模式。万达地产采取的是投资型众筹，解决自身资金问题的同时也为投资者带来稳定的收益。

2.3 华远地产

华远地产与诺亚财富联手推出房地产众筹项目，共有北京西红世、北京华中心和北京华墅三个项目，产品总额分别为100万、50万、50万，起投金额分别为2万、1万、3万，华远地产承担连带担保责任，产品到期可享受8.8-9折的购房优惠或退出。投资者通过诺亚员工宝平台购买该融资产品，投资者在半年后购房或退出均可获得6%的收益。

这种模式不仅可以解决融资问题，也可提前锁定购房客户，节约销房成本的同时也为购房者减少一定的购房成本。

2.4 碧桂园

平安好房与国内数十家房地产企业成立了中国房地产众筹联盟，平安好房网则成为房地产众筹项目信息共享平台，房企共同出台众筹相关规范、标准，指导并推动房地产众筹的快速发展。平安好房携手碧桂园提出众筹建房，众筹建房全过程体现以客户利益为核心的本质，实现客户从项目选址、建设到装修的全过程参与。

众筹项目的参与人必须是有意向的购房者，提前锁定客户。初步方案决定项目以1平方米为众筹单位，并实施全过程信息公开透明政策，包括项目成本等信息公布在网上。另外，加入第三方审计加强监管，对项目建设全过程的费用信息实行公众监督。项目结束后投资者可将众筹权利转为产权或者转为收益权。

2.5 万通地产

在万通自由筑屋平台上的购房流程如图2所示：首先在网上定制，选择自己倾向的社区主题、配套设施、园林景观、户型面积、装修风格等；其次缴纳购房意向金，锁定房源；最后可以领取开发商提供的购房优惠，项目建成完工后确认满意后，到售楼处签订购房合同。

设计团队为建筑、装修、园林景观提供专业的设计方案，并且与购房者实行全过程的在线互动，为购房者提出个性设计解决方案。社区定制服务可以让志趣相投并有相同生活方式的购房者成为左邻右舍，创建更加舒适、和睦的社区。在全流程的管理中增加购房者的参与度，开发商实时公布建设进度，购房者可参与重大节点的竣工验收，实现与工程的零距离接触。最后，成本控制也是重中之重，按需盖房，订单生产，节约开发商的融资成本和销售成本，从而减少购房者的成本，实现双赢。

如表1所示，我国主要的房地产众筹模式初期以营销型居多，后期逐渐向集体定制模式发展，“房地产+众筹+互联网”将改变传统房地产领域，是未来发展的一大趋势。由于发展时间较短，目前集体定制模式的房地产众筹主要处在筹备及实施阶段，仍未有一个完成且成功的项目，仍存在较多亟待解决的问题。

3 房地产众筹模式存在的问题

3.1 法律法规不完善

目前我国房地产市场面临销售和资金的双重压力，房地产众筹的来临解决了募集资金和营销推广的难题，但是对于房地产众筹，我国目前还没有明确的法律法规以及政府的指导性政策对其进行规范，房地产众筹处在法律监管的空白处。国务院在2014年11月首次提出了“开展股权众筹融资试点”，让人们看到国家开始重视众筹融资模式，但《私募股权众筹融资管理办法》的修改版一直未公布，这样导致众筹项目的合法性得不到保障，致使许多房地产众筹项目在缺乏政府监管的情况下游走在法律的灰色地带。

3.2 企业参与集体定制模式面临困境

房地产企业通过众筹融资时过多考虑自身对资金与客户的追求，而忽略客户真正的需求。对于集体定制型的房地产众筹项目，虽然想法很好，但是对于具体的实施细节却纷繁复杂。既要满足自身的融资需求，又能设身处地为消费者考虑，为其提供舒适、便捷的居住环境。一是对于集体定制的房地产众筹，众口难调是一大难题，如何制定一个完美方案使每一个参与制定的客户满意，这是非常困难的。因此将导致难以满足全部客户的住房需求。二是目前许多房产众筹项目是以每平方米为众筹单位进行融资，对于后期部分投资者会将众筹权利转为住宅产权，并可获得折扣优惠，若产生实际购房人数与房产数量的不对等问题，将会造成全过程参与个性定制的客户难以获得住房，不能及时满足购房者需求。

3.3 投资者对房地产众筹认识不足

较早的房地产众筹项目主要以营销为目的，以投资、抽奖以及拍卖等营销手段提高其房产的公众关注度。投资者通常会盲目跟风，而忽略对其众筹项目的认真研究。比如远洋地产的众筹项目，对于折扣优惠信息宣传力度较大，而没有房地产项目的具体信息，比如户型、面积以及房价等实质性问题。不加思考的消费者极易受到降价的吸引，做出不理性的消费。对于众筹1.1折房的活动，抽中率极低，很难解决消费者对住房的真正需求。对于纯投资型的房地产众筹项目，由于缺乏法律监管，目前开发商发起的众筹项目融资性目的很强，对于投资者的资金收益并没有担保承诺。投资者对此认识不足势必导致盲目投资所带来的投资失败。

3.4 投资者承担的风险较大

房地产众筹作为一种新的融资方式，其风险特点与传统融资方式有很大区别，甚至有我们无法预测的风险，大部分投资者对风险认识不足。投资者难以对于投资项目、投资平台进行了解，这种信息不对称大大增加了投资者的风险。对于万达地产的“稳赚1号”项目，凭借其全球顶尖商业地产企业的知名度吸引众多投资者的青睐，而对于其投资收益却并没有进行担保，难以保障投资者的正常收益及收回投资款。

投资者的风险不仅仅来源于项目的运行情况，还来源于政策监管风险、管理风险、成交风险等。众筹相关法律法规的制定可能对投资者的收益产生影响；对于投资型众筹，管理人对自有物业的错误决策也会使投资者无法获得正常收益；失去正常收益的投资产品，势必造成成交困难的风险。

4 房地产众筹模式的对策建议

4.1 加快制定众筹法律法规

目前我国众筹融资处于起步阶段，存在诸多法律风险。首先国家应尽快制定相关法律法规，完善众筹法律体系，实现众筹项目的合法化。美国在众筹发展初期推出了《初创期企业推动方案》（简称“JOBS法案”），其中设有专门的条款以促进众筹融资的合法发展。另外，我国当前处于众筹法律的空白期，我们也应该注意规避和防范风险。一是众筹平台应进行风险提示和及时的信息披露，二是众筹平台要有效保障投资人的资金安全。

4.2 重视潜在购房者需求

对于项目处于不同阶段可采取不同的定制策略，准备开发项目之初，可在网上发起项目选址活动，对于选择人数较多的地块进行开发。然后由潜在购房者针对社区主题、配套设施、园林景观、户型面积及装修风格等进行个性定制；对于已购置的地块，可以让潜在购房者参与后续的定制服务；对于正在开发建设的地块，潜在购房者可以参与室内改造，个性定制装修风格。

房地产开发商要做到重视潜在购房者需求，不仅要了解每一个潜在购房者的需求还要能公平合理地解决众口难调的问题。可以在众筹平台建立一个公共信息交流平台，实行公开透明的策略，一是公开投资者及投资序号，作为后来的选房顺序。二是汇总个性定制方案并公布最终方案，主要针对住宅配套等公共个性定制内容。三是实时公开项目进度及成本信息。如图3所示。

4.3 加强信用增级和专业增级

在房地产众筹项目中投资者承担的风险较大，而房地产开发商相对的风险较小。为了减弱投资风险，保障投资者收益，应该对融资平台发布的众筹产品进行严格审查。比如要求产品有信用增级，有会计事务所、律师事务所、保险公司等参与。产品发布前有会计事务所对原始权益人的财务报告进行审计并对募集资金进行验资；律师事务所对众筹产品出具法律意见书；保险公司为众筹产品以及房地产项目提供全程保险。

为了进一步降低投资风险，房地产公司可由第三方为众筹产品提供抵押担保，减小投资者风险的同时也增加了项目成功的可能性。另外对于专业增级，主要是房地产开发商为项目建设全过程提供的服务。通过这一系列的设计、建设等专业服务，最终呈现的是更具高品质的住宅，使房产在一定程度上增值，吸引更多购房者。

4.4 提高投资者对众筹项目的认识

集体定制模式的众筹项目应该大力宣传众筹知识，一是可以在众筹平台上以有吸引力的文字或视频方式向大众宣传，并介绍房地产众筹的操作方式及可信度；二是设立专门的众筹项目咨询平台，随时为投资者解答；三是在每个项目的宣传期可加入对房地产众筹的知识普及，惠及每一个普通投资人。

参考文献：

1.齐婧.冯仑创建房产众筹联盟.中国房地产.2015.17

2.雷禹 陈文.我国房地产众筹模式研究——平安好房网众筹模式分析.新金融.2015.4

3.雨山.房产众筹类型分析.上海房地.2015.3

4.陈秀梅 程晗.众筹融资信用风险分析及管理体系构建.财经问题研究.2014.12

5.肖本华.美国众筹融资模式的发展及其对我国的启示.南方金融.2013.1

作者简介：

贺灵，重庆大学建设管理与房地产学院研究生，研究方向为技术经济及管理。

Abstract：In recent years，Chinas real estate market has gradually entered the era of real estate， real estate enterprises are facing serious problems of high inventory，financing difficulties，real estate crowdfunding would become the transformation of the road of real estate companies.This paper mainly analyzes the development of real estate crowdfunding in China，the development model and the typical case，the research found that the real estate crowdfunding is still in the initial stage of development，mainly in marketing，investment oriented，and the collective customization mode of real estate crowdfunding has considerable potential.And for the current model of the problem，put forward some countermeasures.

Keywords：Real estate crowdfunding，Collective customization，Credit enhancement

李求军/责任编辑