广西房地产行业资金链可持续发展的探索

郑 军

（广西经济管理干部学院，广西 南宁 530007）

广西房地产行业资金链可持续发展的探索

郑 军

（广西经济管理干部学院，广西 南宁 530007）

十三五期间，附着产业结构进一步升级调整和“供给侧”改革；房地产行业必须顺应趋势，加强自身的产业结构调整升级，去“产能”去“库存”，加快资金回流，优化融资结构，加强地产行业资金链可持续发展能力，防范房地产行业资金链风险。

地产业；资金链；可持续发展；探索

十三五期间，经济发展速度放缓已进入“新常态”，经济改革、产业结构升级调整已是必然趋势；房地产行业是否健康发展不仅关系到国家经济发展还关联到千家万户的利益；随着城市化进程力度进一步加大和放开二胎政策，社会对房产的刚性需求量仍然存在，但目前房地产市场供求失衡，特别是三四线城市出现大量存量房，地产行业资金周转变缓，资金链被拉长，房地产行业的资金周转不灵，普遍存在资金链压力大现象，已影响到房地产行业健康发展，给金融行业带来大量不良资产风险，给经济发展带来不稳定因素；从房地产行业本身而言，究其主要原因之一是房地产行业的资金链管理问题，因此加强房地产行业资金链的可持续发展研究变得必要和迫切。

1 房地产行业整体情况

来自国家统计局的数据显示，到2015年11月末止，全国待售房面积约6.9亿平方米，比同年10月末增值约0.1亿平方米，今年前11月全国新开工量约14亿平方米，以上数据说明存量房还在增加，全国楼市进入分化期时代，一线和二线城市“量减价稳”，库存压力较小，三四线城市 “有量无价”， 库存量压力巨大。十二五期间，在东盟博览会的召开，钦防北经济区和西江经济带建设发展的大背景下，广西的房地产行业发展迅猛，在此期间，广西各城市面貌焕然一新，以下是2013年至2015年广西房地产行业的综合数据，见表1。

表1　2013年以来广西房产行业部分综合数据统计单位：亿元、%、万平方米

从表 1提供的三年数据可以看出，在房地产开发投入总量方面，每年都有所增加；房地产新开工面积受目前市场销售的影响有所降低，但降低的幅度不大；在建面积每年都在增加，同时在建总量相当惊人，虽然房地产产品建设周期长，但在建量二至三年后也都会转化成完工量，将来三年之内完工量巨大，销售压力大；销售面积和销售金额每年都在增值，但增加幅度有限，从房地产行业开发投资量和房地产行业销售金额来看，投资量的金额每年大于销售量金额，说明收不抵支，从新开工量、在建量和销售量来看，库存压力巨大，未来二至三年内，去库存和资金链可持续发展仍是每个房地产企业和整个房地产行业应该投入精力关注的大事。

2 广西房地产行业资金链存在的问题及分析

房地产行业投入资金量大，资金周转相对于其他行业时间长，资金链管理难度大，资金支配和把控难。十二五期间房地产行业迅猛发展与近期市场供求关系失衡，房地产行业自身也存在资金链管理问题，作者仅提出资金链管理三个方面的问题并给予分析。

（1）资金周转慢收不抵支

根据来自广西统计网的广西房地产行业一组数据，其中反应出在资金链管理方面存在的危机，具体见表1。

从表 1中，可以发现三年来房产开发投资量大于房地产销售金额量，说明已收不抵支，从现金流量的流入质量来看，现金收入量的质量不高，说明资金链已存在较大压力风险，影响资金链的安全运营；从房地产在建面积和房地产销售面积来看，两个数据相差甚远，在建量远远大于销售量，这说明房地产行业存在较大的库存量；资金周转速度慢，积压大量资金；资金周转速度慢，已比较严重影响到资金链的可持续发展，十三五规划中，中央已提出房地产行业要去库存，对于广西房地产行业来说，也要很好地理解中央提出去库存的意义；笔者认为无计划的开发导致市场供求关系失衡，房地产行业也没及时做出调整，导致大量库存积压。

（2）资金来源渠道单一化

从全国范围来看，上市房地产企业较多，他们的资金来源渠道较广，但对于广西本地的房地产企业来说，规模较少，大部分都是中小房地产企业，资金来源渠道单一，以下是一组资金来源渠道的统计数据，具体见表2。

表2　2013年以来广西房产行业部分资金来源数据统计单位：亿元、%、万平方米

从表 2中可以看出，房地产行业资金来源渠道有限，除了企业自身的积累和销售按揭款以外，最主要的是依据金融机构贷款；基本上很少通过股市、发行债券和信托等融资；所以只要银行贷款政策趋紧，房地产行业很难找到外源资金；究其原因，广西本土地产企业基本上属于中小房企，达不到上市融资条件，给广西房地产行业发展带来瓶颈，也是房地产行业资金链管理的主要风险之一，影响到资金链的可持续发展。

（3）开发决策和财务不趋同

房地产企业高管常存在一部分经验导向时代和生产导向时代思维，缺少市场和财务导向时代思维，在制定发展战略决策时，往往没有系统关注企业的财务战略，通常企业战略和财务战略不趋同，企业在运营过程中，过度在意规模没能特别关注资金链能不能支撑企业的规模扩张，很多房地产企业都在这方面出问题，开发决策和财务决策不趋同无形中加大资金链风险，影响房地产行业资金链可持续发展。

3 广西房地产行业资金链可持续发展对策探索

（1）去库存提高资金周转速度

去库存提高资金周转速度是保障房地产行业资金链可持续发展的重要条件之一，房地产行业要想获得更多的资金，其中主要还是通过销售来获得。笔者认为做好去库存，盘活资金要从两个层面去努力，一是政府层面，如：可取消一些过时的限制性行政条款，加快城镇化率和进行户箱制度改革，让更多农村户口城镇化，增加和释放对房产购买和租赁的刚性需求，增加政府从市场上购买保障用房和棚改区用房的试点，政府指导房地产行业建房进度，把控出售土地进度等。二是房地产企业层面，如：盘活库存房，企业多元化经营，把长期库存房变成经营性商业用房或租赁用房，增加刚性促销手段，按市场规律利用价格调节手段促进房产销售量，加快去库存速度，缩短资金周转周期，促进房地产行业资金链可持续发展。

（2）拓宽资金渠道多元化经营

目前广西的房地产行业主要通过自身积累、购房者按揭款、定金、首付款和银行贷款来获得资金；如今市场销售较惨淡，银行在给房地产行业贷款时也很审慎，由于规模扩展快，自身积累的资金有限，很多中小房地产企业资金链吃紧；笔者认为，广西房地产行业首先要增强多渠道筹资的意识，适度优化资本结构，控制适中的资产负债率，在总负债不变情况下，减少短期负债增加中长期负债；规范企业管理，为从股市和债券市场融资做准备，积极争取房地产信托资金，寻求合作或联营建房，注意合资建房。房地产企业不能只采取单一开发销售的模式，要多元化经营分散风险，在建房卖房同时也应开展商业化用房和投资其他产业。减轻资金链压力，为资金链可持续发展提供良好环境。

（3）开发和财务决策相协同

广西房地产企业在做开发战略决策时一定要和财务战备决策相适应，企业根据所选择的总体战略，如：稳定型战略、增长型战略、紧缩型战略、混合型战略；应配备相对应的财务战略，同时注意战略资源分配和战略资源动态组合。如果企业在制定战略时没有考虑财务战略或选择的财务战略错误时，都会导致企业战略与财务战略不协同；不协同的战略会影响资金链的运营管理，也会影响到企业资金链的可持续性。

4 结语

在经济增速趋缓的环境下，广西房地产行业要紧跟国家经济政策，做好充分的去库存准备和行动，进一步拓宽融资渠道，注意内部融资、股权融资、债权融资和资产销售融资相结合；严把筹资来源、资本结构和股利分配政策关，注意企业决策和财务决策的协同，注重品质和服务，发展多元化经营，让广西房地产行业资金链运营更具有可持续性。

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Research on the sustainable development of the real estate industry in GuangXi

During the 45, attached to the industrial structure further escalation of the adjustment and reform of the “supply side”; real estate industry must conform to the trend, strengthen its adjustment of the industrial structure upgrade, to “capacity”, accelerate the flow of funds, optimize the financing structure, strengthen the real estate industry, capital chain capacity for sustainable development, real estate industry, capital chain risk prevention.

Real estate; capital chain; sustainable development; explore

F293.3

A

1008-1151(2015)12-0159-02

2015-11-15

“广西房地产行业资金链管理研究”（LX2014642）。

郑军（1978-），男，广西经济管理干部学院讲师，会计师，硕士研究生，研究方向为财务管理、税务管理。