如何完善业主大会制度以推进物权法的建设

王华奇　李鹏举　钟天一　王诗卓

摘 要：目前业主大会与业主委员会地位不明、职责不清、运作不规范等问题的存在，使其作用难以发挥，致使在物业管理法律关系中，业主合法权益经常受到损害，这种状况也成为影响我国物业管理水平发展的重要阻碍因素。本文针对现存问题，结合我国近年来的司法实践，对业主大会与业主委员会的法律地位和性质进行深入研究，为构建更为合理的业主大会与业主委员会制度提出相关建议，以达到对我国《物权法》进行完善的目的。

关键词：业主大会；业主委员会；主体地位

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2015）29-0057-02

作者简介：王华奇（1994-），男，内蒙古通辽人，大连民族大学本科生，研究方向：法学。

一、业主大会与业主委员会制度的法律规定

业主大会，是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

二、业主大会制度现存问题

（一）业主大会成立难

1.必须由公权力主导

在《物业管理条例》的第10条中规定了业主大会应在政府指导下成立。这一规定，给业主大会成立以法律上的负面限制，首先，在现今社会运行情况下，我国的房地产行政主管部门还不具备同工商、税务等行政执法部门一样的主动性；其次，在房地产行政主管部门怠于行使这一义务时，由业主主动要求其协助时，会产生一系列资金以及程序方面的问题，而影响业主的积极性。

2.业主难以组织

由于在现实生活中，业主的资料都在开发商手中，业主之间互相并不熟悉、缺少联系，因此业主们想绕过开发商和物业管理公司而成立业主大会也不现实。

3.来自开发商和物业管理公司的阻力

现今很多开发商和物业管理公司都有着“亲戚”关系。大多开发商与物业管理公司并不积极配合维护业主的权利，例如物业管理公司撕掉业主张贴的开会通知，开发商不提供业主们的资料，热心业主会受到人身安全威胁，这些情况，都明确的反映出开发商与物业管理公司害怕业主大会成立之后改聘物业管理公司而使其利益受损的情况。

4.强制性规定过多

《物业管理条例》中对业主大会会议召开规定了最低人数限制。但在现实中，大部分小区都是分期建设，并且居民入住的时间各不相同，要达到法律规定的最低人数基本上是不可操作的，因此导致业主大会难以召开。

（二）业主大会主体地位不明确

我国《物权法》及《物业管理条例》中对业主大会的设立，举行方式，议事章程及其决议的效力做出了相应的规定，同时也规定了业主应有的各项权利与应承担的义务。

但在《物权法》、《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对于业主大会的权利能力以及独立的诉讼地位却没有明确的规定。

由此，单个业主在自己的权益受到损害时，一般会自认倒霉，无力主张和无法保护自己的合法权益。而现今业主大会并不具有独立的诉讼主体资格，无法集合广大分散的业主的力量来进行诉讼、保障业主的权益得以救济。

（三）研究重点集中在业主委员会

在2003年颁布的《物业管理条例》第8条中规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”首次提出了业主大会这一概念，而并没有提出业主委员会，也就是说，在我国，业主委员会的出现要早于业主大会。

然而，2007年修订的《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责”。将业主委员会的“执行机构”重新定位为“常设理事机构”，使业主大会和业主委员会的关系类似于人大和人大常委会的关系。

在实际中真正需要关注的是业主大会，但是在设立程序上法规却重业主委员会而轻业主大会，并大肆明文规定业主委员会的职权，大有让业主委员会取代业主大会之势。

三、业主委员会制度现存问题

（一）业主委员会成立难

基于上文所述，业主大会难以召开，当然导致业主委员会难以成立。

（二）业主委员会运行难

现存法律、行政法规中对业主委员会成员选拔的具体条件、有无工作报酬，业主委员会备案的性质，业主委员会内部运作程序等未予明确，业主委员会良性运作的必要和充分条件仍规定不足，亟待法律解决。

1.人员组成

小区内业主的道德素质、文化内涵等个人因素千差万别。因此选出的业主委员会成员的个人素质也参差不齐，有的人对于法律法规也不甚了解，导致其不能正确行使业主委员会的权力来维护业主的合法权益。

2.资金配置

由于业主委员会的召开经费难以从小区业主处取得，且业主委员会没有固定财产、经济来源以及可支配的权力，使业主委员会在维权中面对诸多困难。若业主委员会需要维权，各项费用无处筹集，这样将导致维权的过程变得更加艰难，甚至导致维权不成。最后将会导致业主委员会不能切实保护业主权益。

3.监督执行

由于业主委员会监督机制缺失，导致在现实中常会出现业主委员会与物业管理公司勾结，做出一些损害业主利益的行为。目前业主有着法律赋予其的监督权利，业主有权对业主委员会损害其利益的决定行使撤销权，且规定了撤销权行使的事由、期限，也规定业主委员会应当接受监督。但这些监督往往为事后监督，或不定期监察，有一定的滞后性，不能真正意义上的实现监督的作用。

（三）业主委员会诉讼主体资格不明确

1.《物权法》中有关“业主委员会”的规定

《物权法》对业主委员会的设立、决议的效力及其职责作了规定，但这些规定较为原则，态度模糊，指导意义弱，并不能确定其具有诉讼主体资格。

2.《物业管理条例》中有关“业主委员会”的规定

《物业管理条例》同样未对业主委员会的法律性质及其诉讼能力做出明确规定。

综上所述，法律法规中仍未对业主委员会的法律性质问题给出明确规定。《区分所有权纠纷解释（草案）》第13条的规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选出业主委员会的，或者业主委员会怠于行使权力的，为业主大会或者业主”。

这一规定具有较强的进步性，但在正式的解释中却并未出现。我国业主委员会法律制度的最大弊病是其法律性质未得到法律的认可。

四、业主大会与业主委员会制度的完善及立法建议

（一）业主大会成立的权力下放

业主大会的成立应当由业主自主发起，行政部门予以指导与协助，必须在相关部门备案或登记，相关部门给业主大会颁发印章，而不应由行政部门主导进行，这些应以法律条文的形式进行明确规定。

（二）改变原有法律的束缚

突破现有法律、行政法规对于业主大会决议的人数、地点及时间限制，改由按照《业主大会议事章程》与《业主委员会议事规则》具体规定执行；首个物业管理公司不应由开发商选聘，而应在业主大会成立时予以聘任，以防止开发商与物业管理公司对业主大会成立进行阻碍。

（三）加强组织程序立法

在《物权法》第六章中加入明确业主大会成员及业主委员会委员任职条件及程序的内容。首先，成员从业主中选举产生，但由于业主各方面条件处于变化中，应当采取期限任职制度。其次，法律应当明确成员应具备的积极要件，如有完全行为能力；同时也应当规定相应的消极要件：如拒不履行业主义务的；无故连续缺席会议一定次数以上的；物业转让、灭失等原因不再是业主的。最后，应当规定解聘、罢免或辞职制度。

[ 参 考 文 献 ]

[1]庄雅婷.关于业主委员会法律地位的研究[J].云南社会主义学院学报，2013.

[2]王洪运.关于我国村庄规划法治建设问题的思考[J].科技创新导报，2015（14）.

[3]王珉.普通物业服务合同主体立法研究[J].法制博览（中旬刊），2013.