我国商业地产企业竞争策略研究

摘 要：近些年来，我国房地产行业发展迅速，市场竞争环境和内容也越发复杂。商业房地产企业要想在激烈市场竞争中突破生存空间持续发展，就必须形成自己的核心竞争优势。因此，本文通过对我国商业房地产企业发展现状的分析，探讨了商业房地产企业在我国社会经济结构中的重要地位，并就我国商业房地产企业的市场竞争提出具体应对策略，以期能为业内人士提供相应借鉴。

关键词：商业房地产企业；竞争策略；社会经济结构

一、我国商业房地产企业发展现状

随着商业房地产企业的进一步拓展，人们收入增加，改变居住环境的愿望得以实现。据国家统计资料显示：我国新建城镇住房面积2012年已达102亿平方米，倘若以90平方米为单位计量，则10427万户的居民房产问题得以解决，紧张的住房问题得到有效遏制。除此之外，规范物业管理、加强噪音治理、完善基础设施等辅助举措，也在很大程度上改善了居民居住环境。自1998年住房制度改革后，带有福利性和实物分房性质的政策取缔，为及时顺应居民购房步伐，开放房地产业市场和实行住宅分配货币化政策得以实施。据国家统计局官网数据显示：我国城镇居民个人平均住宅面积在2012年已达25平方米，较2001年有21%增幅。发展迅速的房地产业改变了城镇居民消费结构，践行了国家金融相关政策，进一步推进住宅消费商品化进程，社会消费结构趋于合理。但生活品质的提升必然会对自身衣食住行提出更高要求，住房面积大小成为我国城镇化居民首先要考虑的问题。基于我国人口基数大，平均用地少的现状，每年居民生活条件改善都会使得住房面积不断提升。其中，2000年-2013年城镇人均住宅建筑面积（单位：平方米）如下表所示：

由此可见：1.1平方米成为我国2000年——2013年人均城镇住宅建筑面积增长均值。2000年我国人均住宅面积为20.3平方米，2012年我国人均住宅面积为33.7平方米。据国家统计局统计：2013年，我国城镇化率为53.73%，照此趋势发展，我国6.8667亿城镇居民将会有7.7亿平方米的房地产产品需求。城镇经济和产业结构不断调整导致房地产业需求结构变换，新型房产需求结构产生标志着市场产品结构开始更替。例如，上海政府曾在九十年代初期致力于第三产业建设，“三二一”建设发展战略应势而生，掀起了上海商务办公建设风潮，最终形成浦东新区，虹桥经济开发区，外滩金融贸易区等典型性商务中心。而苏州在九十年代的商务办公区相对较少，主要通过吸收外资进行工业化建设，苏州新区和新加坡工业园就是其中典型案例，外来务工人员的膨胀促使房地产市场着眼点发生变化，流动人口居住问题成为房产开发商新思维模式。区域和城镇产业结构被纳入房产投资方向的考量因素，房地产产业和产品结构的开发调整更加科学合理化。

二、商业房地产企业在我国社会经济结构中的重要地位

1978年改革开放后，国家房地产业在政策扶持下呈现迅猛发展势头，国民经济得以提升。国务院并于1998年7月下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知》文件，其中明确表示：福利房政策取消，住房分配货币化政策开始应用。诸多条令条例在明确居民住房未来发展趋势的同时，也确立了房地产业在城镇化经济中的重要地位。1998年国家正式实施房改政策，住房商品化和取消福利分房政策得以落实，国内房地产业与国际形势接轨，同时也进一步提升了我国国民经济水平。其中，2003年-2012年中国国内生产总值、房地产投资额和房地产增加值如下表所示：

分析表格可知：房地产业投资额度从2003年10153.8亿元上升到2012年72466.8亿元，十年光景上涨近七倍左右，房地产业增加值从2003年6172.7亿元上升到2012年32197.9亿元，上涨幅度大约在5倍左右，但同一周期的国内GDP总额却仅有3.82倍的增长幅度，低于房地产业增速。由此可见：房地产业发展促进了国内经济发展，在我国社会经济结构中占有重要地位。

三、我国商业房地产企业竞争的具体策略

1.构建多层次融资平台

建立完善的商业房地产企业债券交易制度，为以后城市基础设施服务分配资源；成立以商业房地产企业担保为主的平台，把原来商业房地产企业进行投资的小额项目交由地方担保公司执行，这些地方平台会根据当地市场的法则对其进行审核，减少了商业房地产企业投资风险，避免出现由于估测不当而产生的资源浪费现象，从而实现了乘数效应；商业房地产企业应慢慢从盈利性市场解放出来，运行PFI模式；在一些类似于经济适用房建设项目中，投资时间短，出成效速度快，商业房地产企业要注意让利于民；积极采用信托方式鼓励大众投资；鼓励和某些前景有保障的企业进行合资操作，向着公私合营化方向改革，商业房地产企业通过运用回收的赢利资金来进一步完善自身组织架构。

2.加大交互式策略应用力度

交互性是新媒体突出的特征，全媒体是商业房地产企业广告营销的观念，基于传统媒体结合新媒体是商业房地产企业发展的方式。据相关调查资料统计显示：新媒体的营销成本大约仅占传统媒体的百分之二十，营销效果却达到百分之八十五。因此，处于初步阶段的商业房地产企业应大胆应用互联网，把更有利于企业品牌文化传播的功能充分发挥，在多媒体营销中采用体验和交互式策略，基于全球化背景下最大限度的突破时间和空间限制。传统商业房地产企业营销主要以电视、广播、报纸等为载体，覆盖面广，但缺乏针对性，费用较高，传播效果具有不确定性。随着互联网技术和移动通信在我国的普及与发展，新媒体广告越来越多的出现在商业房地产企业营销过程中，全面深入的了解新媒体，整合营销传播特性成为商业房地产企业在市场立足的着眼点。

3.做好房地产租赁项目的招投标工作

对于房地产租赁项目，没有万全准备很难对变化多端的房地产市场做具体评估，“不打无准备之仗”是大多数谨慎派投资者的投资理念。首先，要好事前的市场分析，对其中利弊有所分析，对开发项目的投资前景也应要有远见，一些项目不一定能够在投资后得到立竿见影的回报，但却在后期有个慢而不息的资金回收，累积的最终结果同样是一个不错的投资手笔。其次，需要对城市发展建设方向有一个大致了解，因为很多时候政府是以建设城市基础设施为房地产开发目的，掌握城市建设动态有助于了解政府一举一动，从而更有利于在房地产租赁项目招投标中取得有利地位。抓住政府对城市未来项目的规划投资，则会在同竞争者投招标角逐中略胜一筹。笔者根据统计需要，通过查阅资料对房地产可类比项目进行了市场调查，具体如下：

以上表格把房地产市场上最主要的版块划分成了百分比，我们从中不难看出，地段位置在房地产价值中的比重达到40%，其它则是辅助因素，大多在10%以下。因此，房地产开发需要考虑到方方面面的因素，对国家的相应法律法规有所熟悉，明确相关条例，在规定范围里合法合理经行房地产租赁项目招投标是一切工作的前提，也是保证其最终招投标成功与否的重要指标。

4.注重企业自身形象包装

一个优秀的品牌必然有一个优秀的领导，商业房地产企业的领导者就是企业的形象，比如联想的柳传志，阿里巴巴的马云等。由此可见，企业品牌、企业文化、企业人三者关系相辅相成。广告和电子商务是两个重要的传播方式，我国已有二十多年的电子商务发展史，但除阿里巴巴拥有的几个国外大型品牌外，其余几乎都处在一个探索过程中。电子商务在新媒体整合营销中的作用不容小觑，包括一些事件营销等。商业房地产企业在有意识制造文化事件的同时，也要重视自身包装，比如在天津灾害中，在轮船或航空灾害中，在冬奥会等事件中，凭着敏锐的市场嗅觉策划相关活动，社会责任形象便可逐步树立。

5.建立有效风险防控机制

针对商业房地产企业在企业融资中融资风险的转移，笔者认为商业房地产企业应建立行之有效的风险防控机制。商业房地产企业应当立足不同于小微企业所属的行业特点，制定不同的风险预警和防范制度，比如针对周期性比较强的商业房地产企业要依据波动周期合理安排担保任务等。同时要在商业房地产企业各部门之间合理分配融资风险比例，对待一些风险较大的行业融资应由企业自身承担更多风险给付比例，让商业房地产企业更加放心大胆地开拓各项目融资担保，帮助商业房地产企业赢得商业银行等授信机构信任。现代企业依托商业房地产企业开展融资，已成为国外企业最常采用的方式，我国商业房地产企业要想走出融资难的困境，必须重视这种模式。

四、结语

综上所述，我国商业房地产企业市场竞争环境复杂多变，涉及多方利益。随着当前大量农村人口流入城镇，新增住房需求和原城镇居民对住房要求改变，房产刚性需求产生促使房价快速上涨，为新增人口设置屏障，“逆城镇化现象出现。我国商业房地产企业如何在利益面前做到良性竞争，如何采取积极措施保持房价平稳运行，政府又如何结合市场动态进行适当调控，大众又如何保持清醒头脑抵制恶“囤房”现象的屡禁不止，诸多问题仍需我们从业者进一步努力。

注释：

①崔光灿.房地产价格波动与宏观调控[J].中国房地产，2013（01）：56-58.

②李建峰，李小庆.我国房地产供求态势的思考[J].北方经贸，2013（12）：24-27.

参考文献：

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[2]钱闪光，徐兴卫，姚激.经评审的最低价中标法中业主风险规避的研究[J].四川建筑，2014（04）：24-34.

[3]张亚楠.房地产项目管理问题对策研究[J].中国商业房地产企业，2012（07）：134-145.