近十年我国商品住宅市场形势分析及预测

徐公利++梁利辉++陈一君

摘 要：为了解近十年来我国商品住宅市场的发展及变化，对我国2005～2014年商品住宅市场的变化进行了系统的分析，分别从商品住宅的主要年度指标、投资发展形势和年销售面积三个方面，阐述了十年来我国商品住宅市场的形势变化，并进而对未来我国商品住宅市场形势进行了预测。这一分析和预测对研究我国商品住宅市场有积极的借鉴意义。

关键词：商品住宅；变化；预测

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）20000102

1 前言

近十年来，中国房地产市场发生了巨大的变化。房地产开发投资总额从2005年的15909.25亿元增加到2014年的95035.61亿元，而2014年全社会固定资产投资总额为512760.70亿元，仅房地产开发投资就占了18.53%。这说明房地产市场已经成为了中国的支柱产业，对我国经济有着至关重要的影响。商品住宅市场作为房地产市场的重要组成部分也在近十年来发生了重大变化。据国家统计局数据显示，我国房地产住宅投资从2005年的10860.93亿元增加到了2014年的64352.15亿元，投资额度增加了492.15%。虽然商品住宅的投资额度一直在增加，但是其在房地产开发投资总额中所占的比例却一直持平在68%左右。这说明，商品住宅市场一直是房地产市场最重要的组成部分，商品住宅市场的兴衰将决定房地产市场的兴衰，也进而关系到中国的经济发展。所以研究商品住宅市场无论是对中国的房地产市场还是中国经济的发展都有着积极的意义。

2 近十年来我国住宅市场发展形势

2.1 商品住宅市场主要指标变化

从近十年来我国商品住宅市场主要指标的统计数据可以看出，我国商品住宅房屋每年的施工面积、竣工面积和新开工面积一直在呈现递增的趋势。其中，2005～2011年商品住宅施工面积和新开工面积同比增长率总体保持比较高的水平，同比增长率平均值分别为20.06%和17.75%，但是进入2012年以后，一直到2014年，商品住宅施工面积同比增长率明显降低，平均增长率为9.98%；而新开工面积在进入2012年后，增长率更是出现大幅下降，2012年新开工面积比2011年新开工面积减少了11.19%，虽然2013年增长率出现了小幅回升，但是到2014年增长率再次出现负增长，而且比2013年的新开工面积减少了14.38%，增长率跌至十年来的最低谷。另外，商品住宅竣工面积在2005年同比增长率达到十年来的最高值25.97%后，在2006～2012年同比增长率保持稳定，平均同比增长率为8.91%；但是从2013年一直到2014年其同比增加率出现了显著降低，并在2013年出现了负增长。

图1 商品住宅市场主要指标同比增长率变化

2.2 商品住宅市场投资发展形势

近十年来我国商品住宅市场投资额随着房地产开发投资额的增加每年都相应地增加。其中2005～2011年七年间，2008年房地产市场受全球金融危机影响，导致商品住宅市场投资额同比增长率在2009年出现小幅回落，投资额同比增长率为14.14%，但是总体增长速度较快，同比增长率平均值高达26.05%。但是进入2012年后，投资增长率虽然在2013年出现小幅回升，但是一直到2014年，商品住宅投资额总体增长率大幅下降，商品住宅投资增长率平均值只有13.32%，在2014年更是跌至9.16%，创十年来历史新低。另外，将房地产开发投资变化形势与商品住宅开发投资形势比较，可明显看出，二者的变化趋势几乎完全一致。这也进一步说明，商品住宅市场是房地产市场最重要的部分，商品住宅市场的变化趋势将决定房地产市场的变化趋势。

图2 房地产开发投资额和商品住宅开发投资额

同比增长率变化趋势

2.3 商品住宅销售面积变化形势

2005～2014年间，商品房销售面积和商品住宅销售面积无论是数量变化曲线还是同比增长率变化曲线几乎完全一至。商品住宅销售面积虽然在2008年出现回落，但是在总体上保持增加趋势。2005～2008年商品住宅销售面积增长速度总体在下降，到2008年，全球金融危机的发生，给世界经济带来严重影响，我国的房地产市场也受到波及，商品房销售面积增长率和商品住宅销售面积增长率遭遇十年来最低谷，其中，商品住宅销售面积比2007年减少了10855.53万平方米，同比增长率比2007年下降了15.48%。2009年我国房地产市场从2008年的全球金融危机的波及里复苏，商品房销售面积同比增长率达到了43.63%，商品住宅销售面积同比也增长率达到45.39%，达到近十年来销售面积增长率的第二新高。2010～2014年间，商品住宅销售面积增长率总体呈下降趋势，2010年国家出台了限购令，这对商品住宅的销售产生了一定影响，这也可能是导致2010～2012年三年间商品住宅销售面积同比增长率保持在一个比较低的水平的一个重要原因。但是2013年商品住宅市场形势良好，销售面积出现较快增长，达到了130550.59万平方米，创十年来最高纪录，比2012年增加了17.52%。进入2014年商品住宅销售面积增长率却出现了负增长，销售面积也比2013年减少了9.11%。

图3 商品房销售面积和商品住宅销售面积同比增长率变化趋势

3 我国住宅市场发展形势预测

近十年来，虽然我国政府一直在加强对房地产市场的宏观调控，但是我国商品住宅的价格却在总体上一直呈现不断上涨的发展趋势。2005年我国商品住宅平均价格为3168元/平方米，到了2014年平均价格已经上涨到6324元/平方米，同比增加99.62%。而“北上广深”这些一线城市的房价更是居高不下。2008年受全球金融波及，房价虽然出现小幅回落，却在2009年大幅上涨，商品住宅平均价格为4681元/平方米，比2008年价格增加了23.18%，价格增幅达到十年来最高。过高的房价已经远超出了我国一般居民的承受范围。

杨胜刚（2007）通过对商品住宅市场系列指标的分析，认为商品住宅价格的不断上涨并不是因为商品住宅供给量小于需求造成的，而是商品住宅市场消费存在着非理性泡沫。贾生华（2013）通过实证分析，认为房地产价格逐渐脱离经济基本面的影响，房地产泡沫存在并持续膨胀。而房地产泡沫的存在并持续膨胀与居民收入的不对称，将导致商品住宅市场的持续低迷，近两年商品住宅市场各项指标的下行，房地产开发企业在购置土地会更为谨慎，相应的商品住宅的新开工面积和施工面积也会相应减少，而近两年商品住宅销售面积的持续下滑和竣工面积的持续增加将导致商品住宅库存总量的不断增加。

图4 商品房销售价格和商品住宅销售价格同比增长率变化趋势

因此未来几年，我国商品住宅市场的竣工面积将保持稳定，新开工面积和施工面积将相应减少。另外，中国经济已经进入了一个“新常态”，经济增长率下降，“滞胀”隐患出现，产能过剩，房地产市场投资额也会受到影响，相应的商品住宅的投资额的增长率也会持续下降。而居民收入与房地产泡沫的持续膨胀，也将导致商品住宅的销售面积增长率会继续出现负增长。

参考文献

[1]杨胜刚，吴立源.住宅房地产消费的非理性泡沫[J].消费经济，2007，（03）：37+15.

[2]贾生华，李航.我国房地产泡沫究竟有多大？——基于北京市商品房市场的泡沫检测研究[J].价格理论与实践，2013，（11）：1820.

[3]刘伟，苏剑.“新常态”下的中国宏观调控[J].经济科学，2014，（04）：513.