北京老旧小区节能及综合改造适用性研究

杨静 季阳 陈晓洁

摘要：面对能源和环境这威胁人类发展的两大危机，节能减排已经成为保障能源安全、保护生态环境、实现经济社会可持续发展的唯一道路。建筑能耗占整个社会终端能耗的比重较高，是节能减排的重要领域，特别是我国北方采暖地区既有老旧居住建筑数量大、能耗高，是实施节能战略的重中之重。但由于老旧居住建筑建筑节能改造具有很强的外部性，是一个市场失灵的领域，严重影响了我国老旧居住建筑节能改造的发展。本文通过对北京老旧小区的住宅特点进行分析，探讨了改造的可行性，以期达到对现有建筑的适应性再利用，提高旧建筑的使用价值。

【关键词】 老旧小区 节能 综合 改造 适用性

1、引言

近年来，我国城市发展建设速度之快，令人瞩目，但繁荣的背后，也暗藏着巨大的浪费，同时存在着材料资源短缺，循环利用率低，大量建筑垃圾无法处理等问题。

对于经济建设量大、资源贫乏、历史悠久的中国来说，对老旧小区建筑改造的研究有着特殊的重要性和紧迫性。追溯城市的发展历史，我们发现，城市的发展是一个不断通过更新、改造来完成新陈代谢的过程。 因而笔者针对其北京老旧住宅做了研究，来探讨旧建筑改造的特点及可行性。

2、老旧小区建筑特点及问题

老旧小区建筑的外延很广，按其历史文化价值的不同可分为，具有特定史料价值的老旧小区建筑；存在于城市历史地段的老旧小区建筑；虽然具有物质寿命，但其机能已经难以满足现代生活的需要的一般性建筑。

2.1外立面现存问题：

1）由于建筑的年限比较久远，目前来讲外立面已无法满足现有的保温节能要求。

2）阳台较破旧

3）空调位置凌乱，需要统一处理

4）钢窗与塑钢窗共存，杂乱无章，需统一更换

5）入口缺少残疾人坡道及扶手栏杆等残疾人设施

6）楼前后电线错综复杂，也影响楼体美观

3、节能改造

节能改造中，应优先采用成熟的外墙外保温技术，原有建筑墙体和屋面保温材料，外门窗传导热量要求已经远远达不到现行国家规定的节能标准。具体措施可以增加墙体外保温板材，并达到消防部门防火要求；屋面铺设保温材料，还可以把平屋面改成坡屋顶，再做隔热处理；没有地下室的一层地面建筑外墙增设保温层；更换节能隔音隔热门窗；设置中水管网系统等以达到建筑节能的目的。对于由于建筑的年限比较久远，目前来讲外立面已无法满足现有的保温节能要求的，应拆除原有屋面做法，新作保温及防水。屋面防雷接地重新制作安装；原建筑屋面做法去除后，采用10BJ2-11《建筑外保温（防火） 》图集，平屋25-PU改 做法，砂浆面层屋面，屋面保温材料采用40厚复合硬泡聚氨酯板，防水层采用3+3厚SBSⅡ型改性沥青防水卷材。垫层材料为干拌复合轻集料混凝土垫层。

4、改造内容

一是对老旧小区的绿化进行彻底改造，重新规划设计，既要达到绿化标准，又要结合小区的实际情况，主要是补植和增加绿地，整修树木。美化小区环境，净化环境卫生。

二是对小区主次干路破损路面进行改造，主要是整修道路、围墙、围栏；铺设方砖。

对小区原有已破损的柏油路面、水泥路面进行平整罩面，对小区楼房门前路、甬路上的道板

砖进行更换，同时安装马路边石、界石，达到美观、实用。

三是对老旧小区的给、排水管线进行改造，重新敷设，达到上水干净，下水畅通。对楼下地沟、下水井进行彻底清掏，彻底解决老旧楼房地沟管线腐蚀问题。修补、更换下水井盖。

四是对老旧小区的庭院照明设施进行改造，重新规划设计。主要是把原有的路灯进行维修，没有维修价值或无法进 行维修的进行统一更换。同时补建小区路灯设施、楼道灯。

五是对老旧小区老化的供电线路进行更换，满足广大业主的用电需求，达到现行供电设施安装规程标准，符合安全使用规程，杜绝安全及火险隐患。

六是美化小区整体环境，主要是拆除违章建筑物、构筑物，清理私搭乱建物、小区及楼道堆积物、悬挂物；取缔擅自改变房屋用途的营业厂所，统一牌匾规格及悬挂位置，清理小区垃圾、小广告，规范设置统一的广告牌或广告位；由各家物业服务企业协调各大运营商配合清理规整小区中的散乱布线，集中整理铺设到相应的地下管道，杜绝空中悬挂线。

七是在对老旧进行整治改造的同时，打破原有的物业管理区域划分，把小区重新进行整合，统一进行成片划分物业管理区域。按照物业管理区域及小区规模进行封閉或半封闭，统一安装封闭围栏，设置出入口，加强安全防范措施；清理机动车泊位，规范合理设置或建设自行车棚；加强社区建设，规划安装配套完善的文化体育设施，逐步完善社区医疗卫生、商业服务、金融邮电、市政公用和行政管理及其他配套设施，满足广大业主的社区服务需求。

4结语

旧建筑改造，应该以建立节约型社会为基础，以创建创新型社会为目标。只有这样，才能实现旧建筑改建的真正目的，实现和推动社会发展的良性循环。

对于90年代及以前的老旧住宅建筑改造，其目的不在于形式和风格的改变，更主要目的是提高旧建筑的使用价值，避免了拆除造成的浪费。在不断的认识与实践过程中，对老旧小区建筑的适应性再利用，是对老旧小区建筑自身最好的保护，是城市更新不可或缺的基本单位，是一项建设和谐社区的利民工程。

参考文献：

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