浅谈房地产项目成本控制与管理

郭惠敏

[摘要]房地产行业竞争日益激烈，房地产企业要想在激烈竞争中获得经营利润，应该加强成本管理，实现成本控制。本文通过实施房地产开发项目全过程成本控制与跟踪管理，在房地产开发项目的整个周期内全面监控其建造成本和营运成本，降低房地产项目的总成本，最终达到提高房地产企业的经济效益的目的。

[关键词] 房地产项目 成本控制 成本管理 全过程成本控制

房地产业作为国民经济的重要支柱产业之一，近年来已经成为消费和投资的热点。随着全国房地产市场逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。当我国加入WTO后，房地产企业面临大量境外巨额资金流入国内房地产市场，房地产开发企业的市场竞争的形态、内涵、方式也必然发生深刻的变革，房地产企业的成本控制与管理已经成为各个房地产企业在市场竞争中重要法寶。笔者在深深感受到目前房地产市场竞争激烈的条件下，为了适应成本、价格在项目开发过程中的变化，一定要实施房地产项目全过程的成本控制与管理，尽可能地降低房地产项目的开发成本，提高企业的经济效益。

1、房地产项目的成本构成

研究房地产企业的成本费用管理，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目成本费用构成非常复杂，包括了内部和外部因素，涉及环境、经营、技术、管理等各方面。

1.1土地成本

土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括以下几部分：土地出让金、征地补偿费、拆迁补偿费、基础设施配套建设费。

1.2工程建设成本

工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。

1.3相关税费

房地产开发过程的税费，不论是开发企业负担还是购房者负担，最终都构成房价，转移到购房者身上。主要税种有：营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。

1.4管理费用

只用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。

1.5筹资费用

房地产开发属于资金密集型产业，需要大量资金。开发商通常选择银行贷款等方式融资，产生了一部分费用。

通过上面构成分析，房地产开发项目成本分为三大部分：土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本。

2、房地产项目成本控制与管理的原则

2.1全面控制原则

全面控制是指全员和全过程相统一的控制。成本费用控制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性，因为每一职员都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。

2.2管理层重视原则

企业的领导层对企业成本费用控制的重视程度，直接影响着企业实现成本目标的决心和信心，直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上，管理层必须积极做好模范带头作用。

2.3经济原则

成本费用控制应以经济效益为中心，应以成本费用最小、服务质量最大化为目标。

3、房地产项目成本控制要点和方法

房地产开发通常可以分为四个阶段：立项阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、市场营销阶段。不同的房地产公司对控制的要点有所不同。一般地，可以抓住项目开发个阶段的成本控制要点进行主动控制，以达到比较满意的成本绩效。 3.1立项阶段的成本控制要点和方法

立项阶段的成本控制内容主要包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费。立项阶段要着重考察投资环境，投资房地产产品的市场价值，项目的工程类型与规模，经济技术指标，交通条件，市场配套情况等，该阶段注意与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制作用。

3.2规划设计阶段的成本控制要点和方法

前期设计规划阶段应用价值工程原理，变事后的成本控制为事前积极的成本预控，利用行为控制对成本进行监控。在设计过程中，提倡标准设计和限额设计。既要反对片面强调节约，忽略技术上可行性，使项目达不到功能要求；又要反对重技术，轻经济、设计保守浪费等现象。

3.3施工建设阶段的成本控制要点和方法

工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现的阶段，这一阶段对成本控制的影响为10%-15%，项目经理控制造价的有效方法是施工阶段全过程中促使施工方采用先进的施工组织技术和科学的施工方案。同时，材料、设备的选择直接决定了房屋的质量和成本，因此选择材料供应商也是施工阶段成本控制的关键。

4、项目施工阶段

建设项目的施工阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也是对项

目成本控制目标管理的主要实施阶段，根据施工阶段的这一特点，

在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工

现场的监督管理，尤其是对在设计阶段制定的成本控制目标，进行

间隔把关，落实成本控制的各项目标，主要包括以下几个方面：

1.加强合同的管理和实施

建筑工程施工合同一经签订，是受到国家法律保护的。所以，

首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲

合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，

有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费

用。在合同签订过程中，严格按照项目成本预算目标控制各项合同

金额。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合

同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时

纠正，从而更有效地进行成本控制。

2.加强施工现场的监督管理

通过优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方

案，尽可能减少由于设计可能对施工带来的负面影响，同时还应该

加强施工现场的监督管理，尤其是对施工现场签证应加强管理。现

场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的

不严肃，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起

的工程结算价的上升幅度可达10%-20%，个别的甚至更高，必须

严格现场签证制度管理，加强预算成本目标控制。

3.加强设备、材料的采购管理

设备、材料的采购管理是项目成本控制的重点和难点。原材料

是工程造价的主要组成部分之一，据测算材料费用一般占工程造价

的65%以上，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控

制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质

量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。作为房地

产开发商，要及时了解材料、设备的价格变化情况，通过采购管理

的控制，控制材料、设备的質量和价格，以降低工程造价。

结束语

房地产开发项目成本控制的方法很多，不同的房地产公司采取不用的控制方法，这里主要是从房地产项目全过程成本控制的角度去分析。长期以来，很多管理者习惯把成本控制放在施工建设阶段，其实房地产开发项目成本控制是从项目策划开始，直到项目实施、销售完成、交付使用全过程的控制。它是一个系统性的工程，需要房地产公司各个部门、以及施工单位、监理单位、设计单位等相互参与、相互配合，并完善和加强成本控制管理制度，只有这样才能把成本控制落到实处，才能真正降低成本，最终才能实现企业的目标和社会目标。

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