论我国不动产统一登记制度的建立

郭铁栋

【摘要】所谓的不动产统一登记制度就是指不动产权利人依照相关的法律和法规，来将本人所属的不动产产权进行登记的主要行为。从不动产统一登记的性质上看可从三方面进行分析，第一是从公法性行为方面上看，不动产的登记制度属于行政行为的一种，主要是国家对不动产干预的一种行为。这种干预行为可以有效的保证物权人的合法权益。第二是从证明形式上看，房屋产权管理机关的职责范围就是对买卖双方履行的买卖合同的结果要进行确认，对于买卖合同的审查进行批准。第三从司法行为上看，统一登记从本质上来看属于司法行为的一种。本文中主要对我国不动产统一登记制度的建立方面来进行分析和介绍，仅供参考。

【关键词】不动产登记；制度建立；分析

从我国不动产登记的本质上看，这属于事实行为的一种，从表面上并不能赋予任何人以任何形式的权利，也就是其本身无法创设一定的物权。登记机关的主要职能就是对不动产的相关物权进行公示。这样才能够保证权利人权利的存在，并且对交易安全进行高效维护。对于同一登记行为来说，当事人和登记机关的双方在意思上要表达一致。

一、我国不动产登记制度的现状评述

在我国的不动产顶级制度上看，受到诸多历史原因的影响，尤其是在现有经济体制的影响下，我国各个职能部门都和行政管理之间存在着较为密切的关系，登记制度也逐渐实现主体多样化，层级较低的方向发展。效力也相对较差。在立法模式上表现的比较涣散。不仅登记事项不统一，而且登记的程序也体现出明显的不科学性。另外，从登记内容的查阅上看，现如今的社会不动产变动公示也呈现出一定的客观性。

第一，不动产登记范围比较混乱。现如今我国的不动产范围比较大，除了国有土地、集体所有土地之外，还有房屋所有权等等方面。可见，我国在不动产登记的范围上看，存在着较为严重的混乱性。所以说，在以后的登记以及名称的确定上都需要进行斟酌。对于不同的不动产形式需要办法不同的证书，这对先进的经济发展也是具有一定的促进作用。

第二，不动产登记的规则体系比较混乱，各自为政。由于不动产的登记制度贯彻落实的力度不够，而且对于不同的不动产形式应该按照不同的登记制度来进行。但是，我国在这一点上还有较大的发展空间和完善的空间。所以，在我国的不动产统一登记制度中，需要严格按照科学的规则来进行。

第三，不动产登记机构分散。由于现如今我国不动产的登记机关种类繁多，土地行政主管部门的责任和权利也不同，工作范围也有所差别。所以，在具体的工作中，应该对这种现存的登记部门和登记结构分散的现状进行改进和完善。各个部门所采用的登记程序和登記效力和存在着明显的不同，不动产登记的障碍性比较突出。

二、构建统一的不动产登记制度

首先，应该尽力以土地登记为中心的登记制度。我国的物权制度比较明确，土地作为一种比较典型的不动产形式，需要经过法律的确认而得到保护。另外，土地上的房屋具有较强的多样性。需要根据已有工作的形式和工作的状态来对土地的使用权进行明确。不断对土地登记制度进行完善，按照科学的登记程序，到制定的登记机关来办理登记行为。还需要将这部分法律进行改进。

其次，建立不动产统一登记机构，减少流通障碍。现如今的统一登记机构的设置需要进行高效的改革，从实际的工作中可以看出，典型的三种模式为机构合并、机构单设、集中办理等等。从第一种情况上看，就是将涉及不动产的各种相关部门进行合并，统一办理不动产的手续。从现如今的实际情况上看，房屋和土地就可以归结到统一个部门当中。从第二种模式上看，机构单设模式就是对相对比较独立的不动产进行统一登记，将其视为统一不动产登记。但是，在具体的实施过程中会出现不同方面的问题，设置不动产登记的机构比较简单，要做好诸多的前置工作，要对各种数据信息进行记录和整理，同时还需要对土地登记的相关内容来进行整理，并且对具体的的内容进行核实。这种情况下会造成大量的资料和资源的浪费，也会给日常的不动产登记工作带来一定的影响。第三种模式就是在进行集中办理的模式实行的过程中，需要设置专门的管理中心结构，在进行不动产管理的过程中，严格按照科学的顺序来对相关的提议进行审批和核实，然后根据工作的需求以及管理的需要来进行最终的不动产登记和管理，这样不仅可以解决人们生活中关于不动产的各类矛盾，还能够提升不动产管理部门在人们心目中的形象。

从各种不动产管理模式上看，需要以各地的政务服务中心为依据，设计不动产的登记中心，然后根据工作人员的工作内容来对不动产的登记工作进行改进和完善。同时，还要对相关的工作人员提出应有的要求，在掌握专业的不动产登记相关知识的前提下，还需要具有较高的职业素质。

第三，对不动产的登记程序和登记办法进行改进和完善。首先，要提升登记程序的法制化趋势。具体来说就是在程序形成的过程中对程序的设置、主体等进行规范，尽量减少重复的现象出现。同时还应该对登记步骤进行明确地规定，对现行的法律制度进行总结和参照，严格按照以下几个步骤来进行：申请，申请受理，缴纳费用。审查，公告以及核准登记，颁发证书。立卷归档等等。从不动产的公告上可以看出，公告权只适应于固定的登记类型。其次，要对不动产登记的办法进行优化和改进，参照我国已有的物权法来明确不动产登记的范围、名称等等。并且对这些内容进行统一的规定，同时对其进行严格地法律规定。不动产登记模式也应该进行完善和优化，但是要尽量避免出现登记形式一刀切的现象出现。在法律法规的制定上要做到公正、公开，不能由政府部门自行决定。

三、总结

总之，我国现如今已经对不动产登记的制度进行了改进和优化，相关的法律规范已经出台，从今后的发展趋势上看，我国的不动产登记政策将会越来越完善，最终会以法律的形式来对已有的规章和文件进行明确。可见，我国的不动产登记制度会和社会发展的趋势相符合，具有广阔的发展前景。

参考文献

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