强化代建管理，提升工程项目管理运营水平

何昌凤

【摘要】代建管理是项目管理公司运行的主要承包模式，是提高工程建设管理水平的重要方式，有效地整合生產资源，优化管理架构，保障了工程质量和投资效益。

【关键词】代建模式；特点；运营管理；

前言：深圳建行大厦项目是由中国建设银行深圳分行（业主方）投资兴建的总部写字楼，由卓越置业集团有限公司（代建方）代建管理，本人作为该项目代建方项目经理，结合自己多年的建筑工程项目管理经验，对建筑工程代建管理的模式进行简单分析，总结一些管理心得。

1、推行工程代建管理的优点

1.1有利于组织与资源配置

在工程代建条件下，业主选定代建商后，勘察、设计、以及采购、工程分包等环节直接由代建商确定分包，从而业主不必再实行平行发包，避免了发包主体主次不分的混乱状态。业主方摆脱了工程建设过程中的杂乱事务，避免了人员与资金的浪费。代建方减少了变更、争议、纠纷和索赔的耗费，使资金、技术、管理各个环节衔接更加紧密；分包方的社会分工专业化程度由此得以提高。在本项目中，业主方全程只有一份土地合同，一份代建合同，其他工作全部委托代建方进行运营管理。

1.2有利于控制工程造价，提升招标层次

有利于实现生产过程中组织集成化，克服由于设计和施工分离导致投资增加，在强化设计责任的前提下，通过概念设计与价格的双重竞标，可以有效地把施工单位与设计单位“一家亲”的情况杜绝，有效地控制设计变更费用无限增加情况。把″投资无底洞″消灭在工程发包之中，而且，项目是整体发包的，可以降低招标成本。在本项目中，通过代建方的设计管理工作，严格控制总造价在预算之内；同时，通过代建方合理的合约规划，大胆使用施工总承包模式，减少分包单位，强化总承包管理，提升整体招标层次，真正为业主方做到了“省钱省心”。

1.3有利于提高效率，并确保质量和工期。

实践证明，工程代建最便于充分发挥代建商所具有的较强技术力量、管理能力和丰富经验的优势。同时，由于各建设环节均置于代建商的指挥下，因此各环节的综合协调余地大大增强，这对于确保质量和进度是十分有利的。

1.4有利于推动管理现代化。

工程代建模式适应市场经济发展的新要求，有利于建筑工程项目管理向产业化、精细化、专业化方向发展。另外，代建模式作为协调中枢必须建立起计算机系统，使各项工作实现了电子化、信息化、自动化和规范化，提高了管理效率，大力增强企业的现代化管理水平。

2、建筑工程项目代建的管理要点

2.1选择优秀的代建企业

业主之所以在一般建设项目中过多地介入管理工作，原因之一就是缺乏对承包商的信任，许多承包商承担不了合同规定的责任，对于项目的风险承受能力更是不堪一击。业主在选择代建企业时更当考虑下面一些因素：代建商具有工程设计、采购、施工、监理、项目管理等综合业务能力、具有先进的工程技术水平、具有完善的信息管理技术水平、具有广泛的销售网络（针对委托销售的项目）等。本项目所选择的代建商，在深圳市场具有丰富的同类工程（商办写字楼）建设运营管理经验，其开发的商办项目如卓越时代广场、卓越世纪中心、卓越后海金融中心、梅林卓越城项目都是所在区域标杆项目，具有较好的口碑效应。

2.2投资控制

在项目代建模式下投资控制主要体现在几个方面：（1）由业主方负责的征地工作。（2）设计审查。项目管理实践表明，设计费在代建项目中所占比例通常在5%以内，而其中60%～70%的工程费是由设计所确定的工程量消耗的，可见优化设计对整个项目成本控制的重要性。本项目在开展初期，代建方组织各方对方案设计的先进性、合理性、和项目的总投资、总工期、工艺流程等进行严格和充分地论证， 特别是工艺系统方案、设备选型、总平面布置、空间布置的优化等， 大大降低了工程费用。同时，采用限额设计的管理方法，各设计专业在保证达到使用功能的前提下， 按照分配的投资限额控制设计， 将审定的费用和工程量先行分解到各个专业， 然后再分解到各单位工程和分部工程。另外，利用代建商丰富的供应商资源，在设计阶段就整合主体、钢构、幕墙、电梯等各项资源实现设计、采购、施工深度交叉。代建模式的核心管理理念就是充分利用代建企业的整体协调优势，变外部被动控制为内部自主沟通，实现设计向采购、施工适当延伸， 高效发挥三者优势。本项目提前让施工分包单位介入，有效吸纳施工人员意见，积极采用新技术、新工艺、新材料，考虑后期施工便于操作等；在项目施工前，通过图纸会审、建立BIM模型等手段，对设计中失误的“错、漏、碰、缺”进行认真审核，有利于减少材料浪费，节约工期，减少变更与索赔，增强效益。

2.3进度控制

为保证项目进度目标的实现，代建商须根据项目投产期、征地工作量大小、项目所在地环境人文情况、设计进度等影响项目进度的各种因素进行了充分的调查、分析、论证。在项目建设全过程中，代建方首先集中精力完成工程前期的各项准备工作，把设计和报建工作作为前期工作的重点；在阶段性详细设计完成后，及时组织召开设计审查会，为后续工程建设奠定基础；在施工阶段定时参与监理组织的现场会议，掌握关键控制节点的完成情况，对涉及进度的重大问题及时组织各方参加进度协调会，下达有关进度的决策；通过现场检查，尽可能减少或避免实施工程建设过程中的工程变更，一旦发生变更，均在承包商进行修改工序前提出，避免了返工浪费并由此带来的工期延误。

2.4质量控制。

首先应明确质量管理的核心地位，明确提出了“建设优质工程”的管理目标。本项目建立了代建商、监理及分包商等各方质量管理体系、质量保证体系。其次，设计工作是工程建设的基础，准确地设计图纸、工程重大技术问题的及时处理，对保证工程质量具有重要意义。在设计过程中，代建商指派专人定期到设计单位检查设计质量，通过专业交流，使其充分理解业主的意图和要求，尽量减少设计变更，通过对设计变更的严格管理与考核，减少由之带来的设计质量问题；施工开始前，代建商组织专业人员、监理、施工分包商等参加的设计交底会、图纸会审会，使各参建单位了解把握设计意图，保证图纸审查质量。同时，代建人员须加强阶段性验收工作，即对工程质量进行跟踪检查，确保质量保证体系的有效运作；参与关键工序交接的检验，严格控制工序交接质量，从设计方案到设备采购到工程施工各个环节控制好工程质量，尤其要关注重点项目和关键工序，使每个环节都在质量控制之中。本工程质量目标：创广东省“双优”样板工地。

2.5 团队合作，加强代建与业主的沟通

成功的团队管理是项目成功的基础。作为项目代建商， 应在项目实施前理清各方的关系， 加强内部团结和外部沟通， 营造良好的团队精神， 统一思想， 明确认识，密切与项目干系人的关系， 共同为工程建设创造条件。与业主的沟通是各项外部沟通的重点， 充分领会业主的意图， 明确了解业主的细节要求， 使工作具有针对性和计划性， 更好地握项目管理工作的重点。

3、结 语

总之，充分利用代建管理模式的优势与特点，积极推行代建提高工程建设管理水平的重要方式，保证工程质量和投资效益，加强建筑管理的现代化。

参考文献：

[1] 马顺东.论建筑工程项目代建管理[J].中国房地产业，2011（6）.

[2]建筑工程施工管理.中国建筑工业出版社.

[3]鲁东平.工程项目代建制中代建方的角色定位思考[J]；贵州大学学报（社会科学版）；2011年03期