物业管理中混凝土结构的维修与养护技术研究

张艳敏

【摘要】随着高楼大厦的日益增多，混凝土构件是建筑中最主要的组成构件，作者将结合自己多年的物业管理研究和工程管理的经验，从物业管理的角度分析混凝土结构出现损坏的原因，以及如何采取有效的管理措施来保障混凝土结构构件的良好的使用性，能希望能给物业公司的房屋管理和维修工作提供一些参考与借鉴。

【关键词】物业管理 混凝土結构 维修养护技术 研究

一、引言

随着高楼大厦的日益增多，混凝土构件成为建筑中最主要的组成构件。因此物业管理中关于混凝土构件的维修与管理问题也越来越多，混凝土构件产生损坏或出现问题的原因有很多，一方面是由于设计和施工不当引起的，一方面是由于后期物业管理不当引起的。

（1）在施工中混凝土常见的缺陷主要有蜂窝、麻面、漏筋、孔洞、缺棱掉脚、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。混凝土结构的缺陷主要是由于混凝土结构或构件在建造施工过程中产生的缺陷及在建成后使用过程中产生的损伤。在施工时建筑材料使用不当，如砂、石含泥量大，水质不良、水泥强度等级不足、沙石含泥量大等会造成混凝土强度严重下降出现酥松现象。混凝土浇筑时浇捣不当或漏捣，模板缝隙过大导致水泥浆流失，钢筋较密或石子相应过大，养护不当都会形成蜂窝、孔洞、露筋等现象；模板清理不干净、表面不光滑，模板湿润不够或漏涂隔离剂，混凝土振捣不密实，拆模不当都会早造成构件表面麻面、破损等。

（2）在使用过程中由于使用不当，并缺乏必要维护措施，使构件遭受到碰撞、超载、高温、有害介质侵蚀、甚至部分构件人为破坏、拆除等而导致混凝土构件出现掉角、露筋、损裂、酥松等缺陷。这些缺陷的严重程度，若仅在混凝土表层，如尚未超过钢筋的保护层，对构件截面损失较小，不致影响结构的强度及结构的安全使用，这种损失不影响构件近期使用的可靠性，但这种损伤的发展对结构长期使用的耐久性有影响；若这些缺陷深度超过构件钢筋的混凝土保护层，对构件的有效截面有一定损失，以致会影响构件的强度和结构近期使用的可靠性。因此，混凝土建筑施工过程中应预防发生施工缺陷，在使用过程中应避免损失并及时维护，以确保建筑工程质量和建筑使用耐久性。

二、混凝土结构损坏的鉴定

混凝土结构构件出现问题会对房屋的使用寿命甚至安全性能产生影响，物业管理人员在房屋管理过程如发现混凝土构件发现存在以上问题应进行检查，必要时采取有效的维修措施。常用的混凝土构件的检查主要包括以下部分：

1、混凝土裂缝的检查

混凝土裂缝检查目的是为了推断建筑物开裂的原因、判定有无必要进行修补与加固补强。对结构或构件裂缝的检测应包括裂缝的位置、裂缝的形式、裂缝走向、长度、宽度、数量、裂缝发生及开展的时间过程、裂缝是否稳定，裂缝内有无盐析、锈水等渗出物，裂缝表面的干湿度，裂缝周围材料的风化剥离情况，开裂的时间、开裂的过程等。

裂缝的位置、数量、走向可用目测观察，然后记录下来，也可用照相机、录像机等设备记录。裂缝的宽度、长度、裂缝的稳定性等观察则需要用专门的检测仪器和设备，检测裂缝长度的仪器为直尺、钢卷尺等长度测量工具。裂缝的深度可采用超声法检测或局部凿开检查，必要时可钻取芯样予以验证。超声法检测采用非金属超声仪检测，检测时裂缝中不能有积水。

检测裂缝宽度的仪器有裂缝对比卡、刻度放大镜（放大倍数10-20）、裂缝塞尺、百分表、千分表、手持式引伸仪、弓形引伸仪、接触式引伸仪等。裂缝宽度较小时，采用裂缝刻度放大镜、裂缝对比卡；裂缝宽度较大时，可用塞尺等。裂缝的宽度测量应注意同一条裂缝上其宽度是不均匀的，检测目标是找出最大裂缝宽度。

2、混凝土材料耐久性破坏的检查

混凝土的耐久性是指混凝土抵抗环境作用的能力，它包括渗透性能、抗冻融性能、抗磨性能、抗化学物质侵蚀性能和保护钢筋的能力等。常用目测进行，检查时选取代表性部分，用手锤或风动工具进行局部清理，暴露内部混凝土，观测并记录材料变质、破坏的分布位置、深度、特征、结构的裂缝和变形等。

三、钢筋混凝土维修及养护

己有建筑物及构筑物常常因设计或施工的缺陷以及长期使用过程中的老化、破坏，甚至自然灾害，造成混凝土结构承载力不足、开裂以及抗震性能不良等，影响建筑物及构筑物的安全和使用功能，从而不得不考虑结构的修复加固问题。，其中混凝土表面损坏的维修是物业公司维修人员应掌握的维修方法：

混凝土表面损坏主要是指钢筋混凝土结构或构件在建造过程中产生的缺陷及在使用过程中形成的侵蚀破损。这些缺损仅发生在混凝土表层，并且缺损不影响结构近期使用的可靠性，但其发展对结构长期使用的可靠度会产生影响。因而，对混凝土表面损坏进行维修，除可使建筑物满足外观使用要求外，主要是防止风化、侵蚀、钢筋锈蚀等，以免损害结构或构件的核心部分，从而达到提高建筑物的使用年限和耐久性。：

（1）、混凝土构件表面出现麻面、小蜂窝或轻微腐蚀的维修

如果混凝土构件表面出现麻面、小蜂窝或轻微腐蚀可用涂刷水泥浆的方法进行修补，这时我们在物业管理过程中经常使用的维修方法。需修补部位用凿子、刚丝刷等工具将有缺陷、病害的松动混凝土清除干净，让后用压力水将碎屑冲洗干净，待充分润湿后用水泥砂浆（水灰比=0.4）抹平。

（2）、混凝土构件表层数量不多的缺损的维修

对混凝土构件表层数量不多的缺损，如蜂窝、露筋、裂缝、缺棱掉角、酥松、腐蚀、保护层胀裂以及小破损等，都可采用抹水泥砂浆的方法进行修补。

混凝土表层清理工作：对缺棱掉角及一些小破损应检查是否有松动部分，松动的可用小锤轻轻敲掉，对蜂窝可用凿子把不密实部分全部凿掉，对裂缝可沿其走向凿宽成U形或V形槽动混凝土清除干净，对因钢筋锈蚀而胀裂的混凝土保护层应凿去直至露出新鲜混凝土；对酥松层以及经风化后的腐蚀层，应凿去直至露出强度末受损失的新鲜混凝土；凿去表层缺陷后，用钢丝刷刷去混凝土表面的浮渣碎屑，刷去已外露钢筋的锈蚀层，在用压力水将碎屑冲洗干净待充分润湿后抹上水泥浆打底；最后用1：2或1：2.5水泥砂浆填满压实抹平；修补后需及时进行适当的洒水养护，保护修补层的质量。

（3）、重要混凝土结构物或大面积的混凝土表面缺陷和破损的修补

将水泥浆通过机械施加压力喷射附着到需修补部位，凝固成新的，从而保护、参与或代替原结构层工作，以达到恢复或提高结构的强度、刚度、抗渗性和耐久性的目的。

四、混凝土结构的养护

作为物业管理公司，一定要做好混凝土结构的养护工作： 对混凝土机构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，应进行定期检查、发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物积污等情况要及时处理。对在混凝土机构上任意开凿孔洞，要及时制止。对易受碰损的混凝土处，应增设必要的防护措施。做好建筑物的屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等的维护工作，发现问题要及时处理，避免和减少由此对结构带来的不利影响。房屋的使用应满足设计要求，不得随意改变用途、超载使用，不得随意对结构进行改造。科学合理的混凝土结构构维修方案是房屋耐久使用的重要保证。

参考文献：

1、何石岩 《房屋管理与维修》 机械工业出版社 2009

2、韩继云 《建筑物检测鉴定》加固改造技术与工程实例 化学工业出版社 2008

3、王振斌 《建筑构造》 科学出版社 2007

4、张伟 《物业修缮技术》科学出版社 2006

5、范锡盛 《建筑物改造与维修加固新技术》中国建材工业出版社