探究产业地产的发展方式及策略

【摘要】随着全球经济的全面发展，我国城市和工业不断蓬勃发展，住宅地产、商业地产和产业地产也在快速发展，传统型的工业园区逐步战略转型到产业地产，我国产业地产迎来空前的发展机遇。但在产业地产迅速发展的过程中，也出现了照搬流行概念炒作、盲目投资开发等问题，阻碍了我国产业地产的进一步发展。本文在叙述产业地产概念特征的基础上，全面分析了我国产业地产发展的现状，目前面临的问题，并提出了相应的解决措施，指出了产业地产今后的发展前景。

【关键词】产业地产；现状；问题；对策

我国产业地产经过十几年的发展历程，已经取得了显著的成效，在我国社会经济发展中发挥重要作用。贯彻落实新型城镇化发展战略，大力发展产业地产有利于进行“产城融合”，从而能够避免出现“鬼城”、“空城”现象。产业地产是在商业地产和工业地产发展的基础上，对传统的工业园区进行转型升级。在产业转型升级的发展背景下，受到国家房地产调控和国家政策、地方政府的大力支持，房地產企业越来越注重产业地产的发展，产业地产已经成为我国房地产企业的重点转型方向。

一、产业地产的内涵和特征

（一）产业地产的内涵

产业地产是一种具有产业功能和城市功能的混合型的地产模式。以促进产业的健康稳定发展为目标，遵循产业链、产业集群等相关产业发展规律，因地制宜的进行产业规划和产业项目开发，将自然资源、经济资源和社会资源进行全面整合，从而可以提供多种类型的产业增值服务，促进产业的快速发展。产业地产的主要内容包括：

1、产业地产的核心要素是产业，产业地产的发展目标是促进产业健康稳定的发展。地产是产业发展的载体，产业发展的好坏直接影响地产的发展状况。

2、注重建设多元化的服务体系。多元化的产业地产服务体系能够利用完善的服务提高产业的运营效率，减少实体产业的运营经济成本，促进产业健康稳定的发展，从而有利于区域经济的进一步发展。

3、产业地产具有产业功能以及城市商务、休闲功能。产业地产打破了传统的低端价值管理方式，摆脱了传统工业地产项目产业功能单一的局面，有机融合了产业、地产和城市功能，与城市目前现有的产业和功能进行良好互动[1]。

（二）产业地产的特征

1、产业地产的客户群体主要以企业为主。产业地产的服务群体通常以企业为主，而且大部分是科研生产型的企业。

2、地产项目整体规模较大，资金投入量大，现金回收比较慢，融资渠道窄。由于受到产业地产盈利模式的限制，地产项目只能通过出租或出售一部分，通过后期的运营收入来回收资金，回收期限比较长，因此国内适合地产项目的融资平台比较少。

3、对于开发运营能力的专业要求比较高。产业地产必须因地制宜的进行发展。产业地产的地方产业依赖性较强，需要提前做好产业定位和产业规划工作，确保产业结构人才资源等相互匹配。

4、运营管理工作的难度增大。产业地产要为地产项目的企业提供一个完善的服务平台，确保地产项目的有关产业能够健康有序的发展。因此需要地产开发商要具备房地产开发能力，同时也要具备产业运营能力。

5、受地方政策的影响较大。地方政策的变化和不同区域的招商竞争导致企业选址困难；相关的产业支持政策脱离实际发展情况；银行产业支持政策和政府产业支持政策不统一导致企业决策困难。

6、日益综合化的盈利模式。产业地产需要综合运用出租、出售、服务等方式进行资金回收，通过项目后期的运营服务促使项目增值，从而实现地产企业利益的最大化。

二、产业地产的发展现状和开发模式

（一）产业地产的发展现状

由于土地资源的不可再生性和不可移动性，城市建设发展和社会进步具有不可逆转性，以及产业地产项目具有增值保值的特性，促使产业地产逐渐成为国内外各大企业投资的热点。在我国社会主义经济建设体制的影响下，产业地产开发主要以政府的管理委员会作为主导，政府提供相关的税收优惠政策、产业支持政策，以及低价供地等，以此吸引企业进行投资。综合实力较强，并且在地产产业中处于主导地位的大型企业独自建设工业园区，利用项目出租、出售等方式吸引企业入驻，形成产业集群。

地产企业在城市周边或者大型的工业园区内获取工业用地，进行绿化、道路等基础设施和公共设施建设，建立工业园区的形象，然后建设综合办公楼、标准化厂房、物流园区、仓库等各种功能产品，通过对其进行出租、出售的方式获取收益。传统的产业地产开发模式存在缺陷，而目前我国产业地产的开发模式还在摸索发展的初期阶段，部分地产企业以工业园区开发的名义大肆进行跑马圈地，对商业地产和住宅进行开发[2]。

（二）产业地产的开发模式

1、企业引导模式

企业引导模式指的是由产业领域中综合实力较强的企业发起，在自有的土地上进行建设经营活动，以此获取生产经营的利润，同时对相应的配套设施进行完善，依靠企业自身在优势产业中的凝聚力和号召力，促使其他相关企业进行入驻聚集，从而实现同类企业之间的良好合作，同时打造完整的产业链。

2、政府引导模式

政府引导模式指的是产业地产商与政府一起合作建设相关产业园区，以政府作为主导，依据城市规划发展的具体要求，在充分考虑人员就业、区域经济发展等因素的基础上，利用土地出让、招商引资的方式引进符合要求的企业，实施相关的税收优惠政策、产业支持政策等。

3、房地产开发模式

房地产开发模式是产业地产在发展初期具有过渡作用的模式。指的是房地产开发商通过出让的方式获得土地，对其进行规划、设计、布局、基础设施和配套设施建设，然后通过转让、出租、提供后续经营管理等方式获取利润。

4、综合开发模式

综合开发模式将地产商、政府和入驻的企业进行全面整合，实现协调性发展，综合利用前三种开发模式，充分发挥其优势和特点，克服劣势和缺点。综合开发模式是我国未来产业地产的主要发展方向。

三、产业地产发展中存在的问题和解决措施

（一）产业地产中存在的问题

1、工业土地的整体利用率较低。长时间以来，我国工业用地大部分采用协议出让或者划拨的方式进行供地，土地使用权的价格严重低于市场价格，导致我国目前工业园区中地产企业趁机进行跑马圈地的现象非常普遍。最近几年，通过政府的大力整顿治理，虽然使这种现象得到部分缓解，但是我国工业用地的整体开发强度仍然比较低，我国工业用地的容积率明显低于住宅用地等其他类型的土地容积率。

2、园区的产业规划不合理，产业关联度较低，产业中的同构现象严重，盲目开发，没有明确的发展战略。国家经济建设激励政策的大力实施，促使各地政府纷纷开始发展各种工业园区的开发建设项目。在工业园区的规划方面，在地产项目建设初期没有通过专业的产业规划机构进行科学合理的产业规划，仅仅靠设计单位直接进行粗略的产业园区规划，导致工业园区的产业规划设计严重偏离了产业发展的客观规律。

3、招商引资竞争比较混乱。近几年招商引资成为各地区政府的重点工作项目，政府为了通过GDP考核，在各大企业、知名企业的引进方面进行激烈的竞争。甚至有的地方政府为了能够尽快完成招商引资工作，不重视工业园区的产业定位，把各行业的不同企业都引进到工业园区中，导致工业园区内的产业关联度较差，各企业之间集而不聚，不能形成良好的产业集群，之间阻碍了工业园区中企业生产效率的提高[3]。

4、基础设施建设不足，相关的配套服务设施不符合产业发展要求。工业园区发展运营的基础是技术设施建设，部分工业园区中交通设施不完善，有的工业园区中供水供电方面也存在问题，直接阻碍了相关产业正常的生产经营活动。我国的工业园区目前所使用的都是工业用地，工业用地规定相关配套设施建设不能超过7%，导致工业园区中生活、休闲、科研、商业、娱乐等相关配套设施严重不足。

5、产业发展缺乏完善有效的服务体制。工业园区是产业发展的主要载体，单纯依靠工业园区这项硬件设施并不能够确保产业的正常发展和运营，建立能够促进工业园区中各产业健康稳定发展的系统服务体制是产业成功运营的关键所在。但是我国目前大多数工业园区单纯重视硬件设施的建设工作，忽略了系统有效的整体工业园区运营服务体制的建设。

（二）产业地产发展的对策措施

1、坚持以客户需求作为指导方向，充分发挥产业和地产等各方面资源的整合协调作用，通过对产业地产项目相关的政府资源、社会资源、人文资、物力资源等各种资源进行有效整合，从而能够为客户提供更加专业化的产业地产方面的服务。例如深圳的天安数码城，天安数码城的定位是为民营的中小型科技企业提供适宜的创新气氛和经营环境，主动把握后工业化的特点，实现生产、服务、研发三者的协调整合。

2、产业地产开发商需要进行角色转换，从单一的地产开发商转变成产业地产的投资商、运营商和服务商。首先，产业地产商不仅需要向工业园区的企业提供基本的物业管理服务，还应该主动积极地向工业园区内的企业提供具有高附加值的相关配套服务，包括产品展示服务、投融资服务和知识产权服务等。其次，产业地产商应该改变传统的通过短平快来获取一次性收入的销售方式，向增量市场的方向进行转型。

3、产业地产商应该提供自身的管理经营能力，科学合理进行产业定位，从而形成自身独特的市场竞争优势。例如产业园区的产业功能定位，在产业地产的具体项目中，包括综合性工业园区、具有总部基地性质的商务性工业园区、具有金融服务性质的产业服务性工业园区、科技服务性质的科技工业园区等。产业地产项目应该根据自身发展条件和市场发展需求进行正确定位，形成独特的市场竞争优势，从而为工业园区内的企业提供具有特色的产业地产服务，提高企业的投资收益率[4]。

4、在产业地产的发展和经营过程中，应该坚持政企联动的基本原则，充分发挥企业和政府二者对于推动产业地产发展的重要作用，相互配合，协调发展，形成合力，从而促进产业地产健康、稳定的发展。政企联动是将政企分开作为基本前提，实现企业和政府之间互相合作、互相信任、各司其职，保持管理与被管理、服务与被服务的发展关系，共同促进产业地产专业化、社会化的发展。

（一）融资方式多样化

随着市场经济发展，银行贷款这类传统债务型的融资方式已经不能适应产业地产的发展需求，我国产业地产开发周期长、开发成本高、资金压力大，但是产业地产开发商的资金实力有限，而且受宏观调控影响，银行贷款收紧，因此实现融资方式多样化是今后产业地产商的主要发展方向。

（二）专业化发展

我国产业地产逐渐从单一型、粗放型经营模式向规范化、专业化发展模式转型，产业地产商的开发理念和发展模式也逐渐适应专业化为主导的发展方向。因此需要大量专业的人才和团队满足目前产业地产的发展需求，在无形中也形成一个新的市场，由专业的研究、开发机构向实体企业提供品牌输出和管理输出等方面的服务。

（三）提高产品价值

产业地产项目应该改变传统的生产制造场所模式，大力应用设计、展示、创新、研发等具有高价值的物业载体形式。随着高端行业、跨国公司的逐步引进，产业地产由单一的区域性企业逐渐向全方位、多类别、多元化的职能方向转化，不仅能够满足地产企业自身的发展需求，同时预留出了足够的发展上升空间，不断研发升级新产品。

（四）产业园区社区化

产业地产另一个发展趋势是完善健全产业园区的软环境，实现产业园区社区化。产业地产规划和产品不断升级，对于产业园区软环境的需求也逐步从单一生产需求转移到生活、商务等方面，对于休闲、商务、居住等方面的配套设施需求也不断提高。因此完善健全产业园区的相关配套设施建设，确保承载物业与配套设施的相互匹配和平衡，对产业地产的发展具有重要作用。

（五）创新投资方向

随着我国城市化发展和对土地政策的灵活运用，产业地产的投资方向也逐渐实现多元化，在進行旧城改造的过程中，运用政府协议置换、收购储备等方式，发展经济效益高、环境污染少、产业业态好、资源消耗低的高新技术产业园区，有利于城市空间质量的提升。

结语

综上所述，在全球经济一体化发展的趋势下，随着城市化进程加速发展，产业地产也具备了更广阔的发展空间。产业地产是将产业和地产进行跨领域和跨行业的结合，为地产企业提供有效的产业集聚平台，有利于产业地产的经济发展，从而促进区域的经济发展。产业地产已经成为我国房地产企业实现转型的重要战略方向。

参考文献

[1]科技地产产业新区模式的探索与实践[J].中国高新技术企业，2011，（10）：50-51.

[2]艾德洲，王耀武，孟庆昇等.产业组织视角下房地产业技术创新与发展方式转变策略研究[J].现代管理科学，2014，（10）：63-65.

[3]石七林，汪文生，董檬等.产业地产的发展方式及策略[J].现代城市研究，2015，（1）：74-76，116.

[4]张伟杰，韦颜秋.房地产业转型与发展战略重构[J].中国国情国力，2012，（9）：20-23.

作者简介

岳武（1971—），男，山东人，硕士，毕业于吉林大学商学院，现就职于北京中弘时代商业运营管理有限公司，研究方向：战略管理。