浅谈房地产开发项目环境影响评价的辨证关系

余维勇

【摘要】本文根据房地产开发项目的特点，阐述了房地产开发项目环境影响评价的内容及重点，还简单论述了绿色房地产评价的相关内容及建议

【关键词】房地产项目开发， 环境评价，辨证关系

1 引言

近年来，由于城市化进程的快速发展，城市规模不断扩大，人口不断增加，城市和城市周围的生态环境面临着严峻的挑战，而人们对居住环境的要求却越来越高，房地产业更是顺势蓬勃发展。房地产市场的蓬勃发展改善了市民的居住环境，但对城市和城市周围的生态环境存在一定影响，由于房地产施工扰民及居民楼商业网点扰民等引发的信访事件也不断增多，如何运用/可持续发展0的思想引导和规范房地产市场，即在建设中要合理、经济、高效的利用各类资源，积极营造有益健康的居住环境，选用环保、节能的建筑材料，同时为子孙后代留有充分的发展空间和调整余地，是房地产开发项目环境影响评价的目的及意义所在。

房地产开发项目环境影响评价是对房屋建设过程及房屋建设后使用过程对环境和人类健康产生的影响及造成的环境变化进行系统的分析和评估，并提出减少这些影响的对策和措施。随着我国人民生活水平的日益提高，人们不仅对住宅质量要求提高，对小区居住环境、办公楼环境也力求环境健康、优雅，因此，对房地产开发项目环境影响评价提出越来越明确的要求。

房地产开发项目环境影响评价内容及重点房地产开发建设项目的类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程。虽然不同类型的房地产开发建设项目的使用功能不同，但是对于环境的影响都是存在的。因此对于房地产开发建设项目必须综合考虑自身及周围环境的各方面因素，认真做好项目的环境影响评价工作。由于房地产开发项目周围环境、建设规模、建设内容等方面存在较大的差异，相应的住宅小区建设项目的环评也不应该千篇一律，而应在全面完成环评导则和国家环保总局253号文等要求的内容基础上，根据本项目特点，重点突出污水处理及中水回用、供暖情况、施工期的环境保护、创建生态环保模范小区、小区绿化、原址土地利用状况、商业网点建设要求和总量控制等内容。

2. 房地产开发与环境相互关系

房地产开发类项目会带来各类不同程度的环境问题，主要有区外污染源对项目区的不利环境影响、项目区对周围环境的不利影响、项目区内部的不利环境影响，而在房地产实际开发活动与环境评价之间存在的不良关系会难以解决各类不利影响。

2.1区外污染源对项目区的不利环境影响

由于房地产项目通常以居住为主，对环境质量的要求较高，而项目区外污染源可能对项目区产生不利影响，因此在环评中可通过提出减缓措施满足项目区的环境质量要求，未执行环评的房地产开发类项目基本无法自发地考虑到这一点；而环评报批时段相对滞后的房地产开发项目在区外较近有污染源的情况下，通常难以在建设初期，尤其是建设中后期通过调整规划布局以及其他措施来减缓外源带来的不利影响；在区外较近有重污染源的情况下，不进行选址论证会给项目投资造成较大的经济损失。

3. 房地产项目中的评价

对房地产开发项目的环境影响评价中需要对项目的概况进行介绍，其中包括项目所建的主体工程和附属工程内容、占地面积、建筑面积、建筑高度、建筑密度、居住人口数、交通出入口的方向等。明确项目自然环境和社会环境状况，其中包括项目原址利用情况、周围的居民区及企事业单位分布情况、水源地、文物保护单位情况、项目所在区域的环境质量状况等。环评中给出项目所在区域的大气、地表水、地下水、噪声环境质量现状。调查建设项目周围企事业单位情况，明确其与建设项目的距离，企业污染状况等。公用工程项目包括给水、排水、供热、供气、电力、通讯、道路交通等内容。在进行环境影响评价过程中，要给出给水来源及水质情况；排水管网及排水去向，根据城市总体规划、环境保护要求、当地自然情况和废水受纳水体功能，确定项目排水的水质，对于大中型项目应考虑中水回用问题；供热工程的来源，项目本身是否修建锅炉房；居民供气、供电的来源，周围的道路交通情况等

3.2 环境影响问题及污染防治分析

3.2.1 废气污染。 房地产开发项目的废气污染物主要来源于采暖供热供汽锅炉的燃料燃烧废气、地下停车库集中排放的汽车尾气及餐饮产生的烹调油烟等。环境影响评价中要明确项目锅炉的位置、吨位、型号、除尘脱硫设备及去除率、烟囱高度、燃煤的煤质、废气的达标情况；还要说明餐饮油烟的净化装置型号、去除率；地下停车场风机位置、排风口的朝向、排风方式等。对这些污染源进行环境影响分析，并提出相应的污染防治措施。

3.2.2 廢水污染。 房地产开发项目的废水污染源主要来至项目施工期的施工废水，运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。根据房地产建设项目性质，特点做相应的用排水平衡分析，明确建设项目污水量及排污去向。确定项目运营期污水处理方案，污水经化粪池处理后排入城市污水处理厂，其排放水质要求满足污水处理厂入水水质要求；建设项目选址不设有完善的市政排水管网的，不能将污水排入城市污水处理厂，项目应建设污水处理站，依据建设项目性质、规模，确定中水回用处理方案。污水处理及中水回用设施应在项目建设过程中同时设计、同时施工、同时运行。

3.2.3 噪声污染。 房地产开发项目的噪声污染主要来至空调、冷却塔、风机、水泵、换热站等设备的噪声及社会噪声。确定建设项目施工期噪声对环境保护目标产生影响的防治措施。提出公建配套设备噪声的防治措施，采用合理布局、吸声、消音、减振等方法减小噪声对居民的影响。

3.2.4 固体废物污染。 房地产开发项目的固体废物主要是居民的生活垃圾，根据工程分析确定施工期和运营期固体废物的种类。采用类比分析法或统计法估算固体废物产生量，明确固体废物排放去向。确定运营期生活垃圾、锅炉房产生废渣、污水处理产生污泥处理方案。

3.3 生态影响。 房地产开发项目在建设前，应明确项目建设过程中破坏绿地、农田及砍伐树木情况，提出生态补偿措施。建设项目绿化面积及绿化率应规定的要求，在考虑绿化面积、绿化率、植物种类、单位面积乔木数、立体绿化的同时，还应注意绿化布置的功能性（实用、经济），水体、树木等的亲和性，植物的多样性等，达到景观、生态、吸尘、降噪的作用。

4. 绿色房地产评价

随着居民对居住环境质量要求的不断提高，以及考虑生态平衡、资源的有效利用，对房地产建设项目的规划、设计、施工、运营和维护等多方面进行衡量改进，积极创建生态环保模范小区，根据房地产建设项目的性质和特点，应着手研究制定绿色房地产的生态量化指标及其评价体系，用绿色房地产评价标准确定项目绿色房地产水平。

4 结语

综上所述，房地产开发项目要依据项目特点和周围环境状况做出科学，理性的分析，明确项目各种污染源情况，进行环境影响分析，提出污染防治措施。对房地产开发建设项目，必须把好环境保护第一关。认真做好环境影响评价工作，切实做到以人为本，使房地产开发建设与城市生态环境和社会经济协调发展

参考文献：

1.赵红波.房地产开发建设项目环境影响分析[J].北方环境，2004.29（5）：68～70.

2.国家环保局环境工程评估中心.环境影响评价技术导则与标准汇编[M].中国环境科学出版社，2005.1～1205.

3.国家环保局环境工程评估中心.环境影响评价相关法律法规汇编[M].中国环境科学出版社，2005.1～775.