试论“互联网+”下的房企转型

黄斯琪

【摘要】 自20世纪90年代以来，互联网浪潮的兴起，给世界带来了冲击和改变，致使各国都置身其中。过去十年是我国房价飞涨的黄金时代，资本规模是衡量房企的唯一标准，从“百亿俱乐部”到“千亿俱乐部”的数量不断攀升。但随着现行房价滑向白银时代，楼市步入调整期，房企“坐着”赚钱的时代一去不复返，往日的粗放式增长模式也变得难以为继，房地产业谋发展促转型成了势不可挡的趋势。本文从房企的角度出发，研究在“互联网+”的深刻影响下，我国房企的转型的迫切性。

【关键词】 互联网+ 房企 转型

一、引言

房地产业在过去十年的快速发展为中国经济增长创造了奇迹，在增加国家财政收入、提高就业等方面作出极大的贡献。房地产经济的实体综合性，具有较高的产业关联度和极强的带动效应，带动了建材、冶炼、机械等上游生产部门以及金融、商业、服务、旅游等下游产业的发展，对于调整中国经济结构、完善国家产业结构、加快推进城市化进程等都有着十分积极而重要的作用。但随着近来中国经济的疲软，经济增速放缓，房地产行业下行趋势加剧，国家降息、改革动作频繁，意图都是很明显的——旨在挽救国民经济的支柱产业。在当前行业不景气的环境下，房企利润率越来越低的趋势已经是箭在弦上。市场正从卖方转向买方，如果房企继续实行规模化增长，依靠高额投资拿地、坐等资产增值的经营模式，不仅会导致更多库存率的产生，造成更大的去库存压力，更会给企业带来巨大的经营压力和资金窘境。这种传统经营模式根本已经不再适应社会的发展，继续墨守成规很可能会使企业走向灭亡，所以降低成本、提升利润成为了各大房企的核心任务。随着互联网时代的到来，互联网对生活的影响是方方面面的，再加上政策层面上的支持，“互联网+房地产”也成了许多房企的突围新路，告别传统粗放增长，转型升级是房企的必然选择。

“互联网+”是一种新的社会形态，是利用互联网信息技术平台与传统的实体行业结合，将互联网技术应用到经济生活的领域，充分实现资源的优化配置，提升人民的生活质量和社会生产能力，为改革发展提供网络平台，创造新的改革机遇，实现经济新常态化。李克强总理在2015年政府工作报告中提出的“互联网+”具有国家层面的战略高度，它实际上是创新2.0下互联网发展新形态、新业态，是知识社会创新2.0推动下的互联网形态演进。“互联网+”不单单是互联网移动在某个传统行业的应用，而是加入了云计算、大数据、高科技，造就了前所未有的创新，推动了知识社会以用户创新、开放创新、大众创新、协同创新为特点的创新2.0，改变了我们的生产、工作、生活方式，也引领了创新驱动发展的“新常态”，对中国经济的发展影响巨大。

互联网金融在中国发展仅短短数年，就夺下了整个中国市场，互联网正成为越来越多房企追捧的对象。房企之间的竞争不再仅仅局限于通常意义上的合纵连横，而是通过合作、自身减负、多元化的经营战略模式实现房企的转型。“房地产+互联网+金融”的运行模式，正成为这场持久战中成功者的标配之一。故本文在“互联网+”大背景下研究互联网对房企的影响，并分析在互联网数据时代的房企转型的可观前景，来表明房企转型的必要性，并为房企发展提供相关政策建议。

二、“互联网+”对房企的影响

1、人物定位

利用互联网直接找到需求人群，并利用大数据分析年龄、价格、职业、交通等方面信息，减少中间商环节，而且网络大批采购原材料，使之具有价格优势，这样建造出来的房子，就会有市场需求，价格也会相对压低。随着房地产行业“互联网+”模式的出现，将来任何人都能够非常方便地建立一个与实物完全一样的三维房屋模型，在三维房屋模型内模拟家居设计的各种方案，选择最满意的方案，再进行实施。在房地产行业“互联网+”模式下，人们选购房屋、进行家装将变得能够更加体现个人意愿，更加体现个性化和多样化，进一步提高人们生活的满意度。

2、众筹融资

众筹融资模式具有融资门槛低、融资成本低、期限和回报形式灵活等特点，是初创型企业除天使投资之外的重要融资渠道。在现行发展情势下，房地产众筹模式不尽相同，但相同之处在于消费者预先支付定金后，获得购买房源的优惠。互联网平台的发展，扮演着虚拟售楼处的角色，将线下展示厅搬到线上来，对房企来说节约了营销成本，事实上房企不但可以通过众筹提升业绩、增加销售额，还可以缓解现金流，用别人的钱做自己的事情，而且也不用支付贷款利息。对房企而言，实行众筹的意图并非是要低价卖房，而是通过让利的方式来提高销售现场的人气，精准锁定潜在购房者；对用户而言，参与众筹能够拿到购买折扣房源的入场券，这是双赢的结果。

3、销售O2O

房屋销售O2O是指将线下的房屋交易机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台，也即线上消费，线下体验。销售O2O基于大数据的利用，利用“客户自身的数据库+平台用户数据库”打通的CRM管理体系，完成O2O大数据的转化，简单地说，用户数据打通、产品打通、价格打通，服务打通，使之更加符合互联网的思维，客户获得更好的体验。互联网运营思路以及未来目标的设定认知差异，成为房企触网屡战屡败的关键因素，开发商虽然出于为营销考虑，但忽略了线上服务对潜在客户的影响，O2O模式可以很好地改善房企的业绩。

4、智能家居

互联网对房产的冲击主要体现在家居布局和房产买卖手段上。智能已经成为房产标配，而家居智能的关键和标志就是互联网。以乐视、小米在互聯网电视领域的竞争现象为例，我们发现传统家电企业已经很难企及互联网电视这个市场领域，而互联网公司竞争的背后，则是互联网入口之争。互联网界认为，入口抢占对于用户市场的商业价值挖掘，是成为BAT的最后机遇，而智能硬件、智能家居必然成为未来与家庭结合的完美组合，也就意味着与房企的深度结合，这也体现了房地产的互联网化的迫切需求。

三、“互联网+”下的房企转型前景分析

号称最难被互联网改造的传统行业，房地产企业却表现出拥抱互联网的高度热情。“互联网+”的这股春风吹到房地产行业，尤其是在2015年“两会”李克强总理的政府工作报告中首次引入了“互联网+”概念后，房地产领域“互联网+”概念成为了地产界的新宠。腾讯、百度、阿里巴巴，互联网巨头们一下子成了竞相追捧的对象，无论是大型房企还是中等规模房企，都将与互联网企业联手视为企业未来发展的重要战略。万科是最先提出要将房地产融入互联网，并先后拜访了阿里、腾讯、小米等互联网企业，其间探讨的“房价能否减半”和“互联网思维”轰动了整个行业。随后的万达与万科联手，由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢，这是行业的典范。通过对股市中地产股的研究，2015年来涨幅靠前的地产股主要包括以下几种类型：金融、重组、互联网、国资改革，这些股市中的概念板块同样也适用于地产股。

房企之所以扎堆与互联网公司合作，有“醉温之意不在酒”的意图，房企其实是为了获得更多的资本，而与互联网“联姻”能够为房企获得一次很好的融资机会，因为从过去资本市场的观点看，房地产市场风险其实是比较大的。但是随着房企改革力度的加大，对于此类领域的开拓可能会获得资本界的青睐。未来房企的生存空间在于，谁能为客户提供更多优质生活服务，谁就占据的胜利的制高点，而房企也将从只提供住房拓展延伸到提供各种生活需求，這就是未来的房企转型思路。

随着互联网技术的注入，这将有利于提高房产精细化和科技化程度，提高房企客户的信任度与业主黏性。互联网在营销等方面虽有广阔空间，但也并非灵丹妙药，尚需遵循自身发展规律，选择性地应用互联网手段对传统业务加以改造，否则有可能成为尾大不掉的累赘。对互联网网络文化、互联网生态、媒体化表现的基本认知，将会是房地产企业对于互联网利用的基本法则，从基本的网络营销开始，未来的房地产应用，应该尝试在建立互联网线上服务、房地产自身产品精细化改造、物业服务等领域进行改造和创新，一切以改变人类生活方式为目标，互联网的二十年发展，诞生和死亡了众多模式，当下房地产的互联网模式尚未形成，这既是机遇也是挑战，房企应该避免被原有的模式所禁锢，绝对不要再走传统的发展思路，在实践中探索出适合房企在“互联网+”背景下的转型出路。哪个房地产企业在“互联网+”模式上占据上风和主动，哪个企业就占据了优势，互联网战争中胜利的房企将会获得巨大利润回馈。加大“互联网+”的应用将是房地产企业构建自身核心竞争力的竞争重点。

四、政策建议

互联网的普及和应用已经深刻影响了我国经济社会以及各行各业的发展，而且这种影响还将会持续扩大和深化。因此，对房企有如下建议。

第一，通过互联网平台锁定客户需求，实现产品个性化服务的精准定位，增强客户对企业的信赖感，建立属于企业自身的移动APP，赢得更多的客户来源，使企业获得更多的流动资金。

第二，房地产与互联网的结合，房企将自身优势通过网络向风投公司抛出橄榄枝，赢得风投支持，最终实现IPO，扩大业务规模，赢得持续增长机会。

第三，通过自建和合作构建线上平台，加大企业线上的网络营销力度，依托线下平台，实现O2O完美契合，实现服务效率的提升与增值服务的延伸。

第四，针对单一领域的产品开发已难以满足房企业绩与规模的双扩容，实现企业的多元化是大势，类似于社区o2o、生态医疗、健康、众筹等概念可以渗透到房地产业，实现新的利润增长点。

（基金项目：湖南省大学生创新实验项目“房价高企的因素分析”（SCX1402）。）

【参考文献】

[1] 杨现领：房地产互联网平台为何争夺线下[J].中国房地产业，2014（11）.

[2] 王雷：移动互联网络整合营销传播模式构建探讨[J].今传媒，2012（8）.

[3] 王伦强：当前房地产业的现状及其发展对策研究[J].西华大学学报（哲学社会科学版），2005（6）.

（责任编辑：柯秋萍）