试析“中国房地产崩盘论”

李水凤

摘要：为了分析中国房地产市场崩盘的可能性，文章从“房地产崩盘”的量化界定入手，分别从中短期和长期及局部和整体的视角进行考察。文章的结论是，根据“崩盘”的本义，在数量上，房地产崩盘可以采用以下界定标准：房地产价格在整体上下跌50%以上且卖不出去，不知道要跌到何时。在中短期，相关因素的累积使房地产价格维持阶段性的向下调整，中国房地产市场存在整体下调、少数城市接近于崩盘的可能。但从长期来看，中国整体上的房地产需求潜力依然很大，房地产崩盘属于小概率事件。

关键词：房地产崩盘;中短期视角;长期视角

一、“房地产崩盘”的量化界定

关于房地产崩盘的界定标准，由于房地产交易的特殊性，显然不能直接借鉴“单日或数日累计跌幅超过20%”的标准。结合中国股票指数（上海证券交易所）从6000多点逐渐下跌到2000多点，下跌幅度66%以上，依然没有被一致性地公认为“崩盘”的先例，中国的“房地产崩盘”，在数量上，可以采用以下标准：房地产价格在整体上下跌50%以上且卖不出去，不知道要跌到何时。

依照此标准，我们认为，在3～5年的中短期，中国房地产市场在局部的少数城市有“崩盘”的可能，但在总体上、长期中，房地产崩盘的可能性很小。

二、中短期视角：中国房地产市场存在整体下调、少数城市接近于崩盘的可能

（一）房地产供给过量的自然结果

2012、2013年全国房价大幅上涨，提升了开发商的心理预期，开发商纷纷大举拿地。据统计，全国300个城市2013年的土地出让金收入总额达3.13万亿元，同比增加50%，其中，北上广深4个一线城市2013年土地出让金超过了5000亿元。于是，房地产供给量在迅速增加，而在一些二三线城市，由于外来人口不足，且本地居民购房需求逐渐减缓，房价自然出现滞涨，有的开始下跌。

（二）房地产周期规律发生了作用

多年来，由于多种因素的综合作用，房价持续上涨，已到一个周期的高位，高价格挤出了有效需求，使需求萎缩，房价存在下跌的势能。

（三）政府对购房贷款的严格控制政策发生了作用

2013年6月30日之后，中国信贷增长在减缓，购房贷款额度全面紧张，使购买者对于房地产市场需求下降。

（四）限购政策排除了部分有效需求

2010年以来，政府一直实施限购政策，能够控制谁可以买房，排除了一部分有效需求。

（五）利率水平的上升抑制了资产价格的上涨

当前中国整体利率水平大幅提升，上海银行间同业拆放利率6月期至1年期交易品种，自2013年底至今一直保持5%左右高位。当前个人购房已基本无法享受到利率优惠，在个别地区个别银行甚至将首套房贷利率上浮5%。利率水平的上升抑制了房地产需求。

（六）資金流出增加，减少了国内需求

随着欧美经济的好转，部分资金流出，对国内资产价格造成了冲击。特别是，中国居民投资购买国外资产的现象呈上升趋势，据邦瑞房地产公司（英国最大的房地产开发商）2012年的财务报表显示，该公司在伦敦新建住宅市场占有率约为60%，而该公司2012年全年卖给中国业主的住宅达到2250套，占公司年度销售总量的15%。

（七）汇率贬值对中国资产价格形成冲击

中国资本回报率的下降使得投资者对人民币汇率贬值的预期增强。2014年初至今，人民币兑美元汇率已从6.044贬值至6.2左右，贬值幅度达2.58%。新增外汇占款的大幅下降，对国内资产价格形成较大冲击。

因此，在局部地区、少数城市，在3～5年的窗口期中，房价跌幅有可能超过30%，甚至50%。但这样的城市所占比重较低，不可能全国所有地区房价都出现大幅度调整。

三、长期视角：中国在整体上的房地产需求潜力依然很大，房地产崩盘属于小概率事件

有一些学者认为，中国目前的房地产市场情况，与1989～1994年的日本“惊人的相似”，于是由此得出中国房价将像日本一样持续20年下跌的结论。但这只是一种表面的比较，本文也结合日本的情况，从多方面进行深入考察。

在长期中，中国产生持续性的房地产需求的动能依然存在，还有较大潜力。支撑长期房地产需求的因素主要有以下几方面。

（一）中国经济增长依然存在巨大空间

从中国经济发展趋势来看，与1989年的日本有着巨大的不同。1989年，日本人均GDP已经接近于美国，当时日本的人均GDP是美国的80%，增长空间已很小，而中国目前人均GDP只占美国20%左右，中国有很大的增长空间。虽然，中国的增长率已从10%以上回归到7.5%左右的“常态”，但依然是全球经济增长率中的较高水平。持续的7%以上的经济增长，足以支撑对房地产的长期需求。

（二）居民可支配收入将不断上升

居民的可支配收入，是家庭购房、投资、消费的主要来源。居民人均收入水平高低决定了市场购买力的大小，居民的可支配收入是影响房产需求的主要因素。对于房产地来说，当居民的收入增加时，就会增加对房地产的需求;相反，就会减少对房地产的需求。

国家统计局数据显示，全国城镇非私营单位就业人员2013年平均工资51474元，同比名义增长10.1%，扣除物价因素实际增长7.3%，虽然增速略低于GDP增长水平，但保持了城镇收入持续上升的趋势。

在国家刺激内需的政策环境下，长期中，居民收入将继续稳步增加，这对房地产需求继续产生正向影响。

（三）城市人口将继续增加

人口结构和数量是衡量房地产需求的重要指标，直接预示着房产需求的规模和增长速度。

在总量方面，国家统计局第六次全国人口普查结果表明，2010年11月1日，中国大陆总人口共13.397亿，与2000年第五次全国人口普查相比，十年增加7390万人，增长5.84%，年平均增长0.57%。

同时，在结构方面，城市的发展，继续吸引农村人口涌入城市。现有的6.6亿多城市人口中已有2.3亿多农村人口，开始逐渐形成了一定的购房需求。中国社科院2012年9月发布的《2012中国中小城市绿皮书》显示，2011年中国城镇化率已经达到51%，按照目前发达国家平均70%的城市化率（日本的城市化率达76.7%）计算，未来20年中国仍有发展的空间。因此中国城镇人口还将增加2.7亿人左右。现在和未来，从农村进入城市的总人口约为5亿人。按照房地产需求的粗略估算方式，假设这部分人所在家庭中，从现在到将来，只有30%的家庭逐步具有购买力，每个家庭的平均人口是3人，每个三口之家平均住房需求量为100平方米，则可预期的对住宅（不包含对写字楼、商铺等房地产的需求）的需求量为：（5亿人/3人）*30%*100平方米=50亿平方米，而其他70%的人口（3.5亿人）则存在对出租房的巨大需求;再保守一些，假设只有10%的家庭在现在和未来具有购买能力，在长期中，住宅需求量（不包含对写字楼、商铺等房地产的需求）也将为16.67亿平方米。同时，90%的人口（4.5亿人）将产生对出租房的巨大需求。这里还没有考虑4.3亿城市户籍人口的改善性住房需求和无房户的刚性需求。可见，在城市化进程中，中国还有巨大的房地产需求。

（四）地方政府推动房地产价格上涨的意愿和能力在长期中依然存在

1994年中国分税制改革有效解决了当时中央财政困难问题，但却带来了地方政府“财权”与“事权”不协调问题。土地出让金逐渐演变成为弥补地方财力不足的有力保障，但却带来地方政府的土地财政依赖。地方政府为保证财政收入，在抑制房价上涨问题上缺乏根本动力，但在维持房价上涨方面却不遗余力。这种机制的改变，要依赖于国家财政体系的改革。而国家财政体系的改革，有一个长期的过程。

（五）中国政府拥有刺激房地产需求的较大政策空间

日本房地产泡沫破裂前，政府并没有对商业银行采取有效措施，没有进行引导监管，而中国政府对银行和企业有较强的控制力，能够引导资金流向，中央和地方政府一直出台相关政策打压房地产泡沫。

在客观上，中国政府在调控房地产需求方面，掌握着多方面的政策工具。例如，当房地产价格全面下跌时，政府就可以暂缓实施房产税政策和房地产统一登记制度;当经济增长处于下限时，政府可以适度增加基础设施的投资，这对资产价格形成一定支撑;房价下跌幅度过大时，中央和地方政府可以逐渐放松限购政策，激活部分有效需求;如果房地产的购买力严重不足，中央政府将会放松对房地产贷款额度的限制，甚至对贷款给予优惠。

因此，政府目前实施的一系列房地产控制政策，也给未来的关于激发房地产需求的政策留下了空间，只要放松一些方面的管制，就能够激发巨大的房地产需求。

（六）大城市的优质资源聚合功能支撑着持续性的房地产需求

从全世界来看，由于现代科技特别是交通、通讯技术的发展，使大城市有利于聚集和分享各种优质资源，这就形成了城市发展的规律之一——大城市聚集的资源越多，年轻人的机会越多，年轻人更愿意到大城市工作，使得大城市的规模越来越大，扩张速度甚至超过小城镇。不断增加的大城市人口，支撑着持续性的房地产需求，使房地产价格维持在较高位置上。

四、结束语

根据“崩盘”的本义，在数量上，房地产崩盘可以采用以下界定标准：房地产价格在整体上下跌50%以上且卖不出去，不知道要跌到何时。相关因素的累积使房地产价格维持阶段性的向下调整。在中短期，中国房地产市场存在整体下调、少数城市接近于崩盘的可能。但在长期中，中国在整体上的房地产需求潜力依然巨大，房地产崩盘属于小概率事件。

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（作者单位：云南财经大学经济研究院）