公允价值计量对投资性房地产行业的财务影响

许晓世　倪松

摘要：文章对投资性房地产行业采用公允价值计量对企业的影响——企业利润所有者权益和税收进行了研究，分析其对企业的影响。在此基础上对公允价值计量如何在我国使用提出了建议，包括：完善公允价值理论体系、完善相关监管机制以及促进房地产市场的健康发展，以进一步完善公允价值在投资性房地产中的应用。

关键词：投资性房地产，公允价值计量，财务影响

一、投资性房地产的定义及特征

在我国投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其特点是应当能够单独计量和出售。表现在以下几个方面：转让投资性房地产其实质上是一种让渡资产使用权的行为，是一种经营性活动；投资性房地产在目的、用途和状态等方面区别于用来销售的房地产和作为生产经营场所的房地产。

投资性房地产的特征：

一是持有目的不是用于销售。我国一些地方投资性房地产市场已经很完善，已经可以进行流通。房地产企业持有的可以列为企业的存货等，但是从我国的会计准则上来看，持有目的用于销售的不可以分类为投资性房地产。

二是使用寿命比较长，企业应该考虑综合因素对投资性房地产的后续进行计量，以正确反映资产的价值。使用寿命较短不可以列为投资性房地产。

三是企业取得的土地使用权应该归类为无形资产；企业持有土地使用权获得的租金或资本增值应该定义为投资房地产。

二、采用公允价值计量对投资性房地产行业的财务影响

（一）影响资产价值

企业采用公允价值模式将有可能会影响企业资产负债表的内部结构，提高资产账面价值。采用公允价值计量这将会提高了我国投资性房地产行业的资产账面价值，进而企业相关的资产负债比率下降，降低了企业的产权比率，从而使得企业的财务风险得以下降，有利于提高其企业的再融资能力和提升企业的价值。房地产业是资金需求量巨大的行业，目前在我国房地产行业主要是通过银行贷款来获得资金。近年来，国家出台了一系列政策来控制信贷风险，提高了银行借款的门槛，使得房地产行业出现融资困难的局面。以公允价值为后续计量模式增加了企业资产的账面价值，提升了企业的价值，这些有助于企业向银行借款，不会因为企业的偿债能力影响企业的借款。在我国大部分企业由于企业的资产负债率影响了企业向银行借款，获得发展资金。而这些可以提升企业的资产有助于企业获得银行的融资，增加了企业的融资能力。

（二）影响利润

根据规定，企业每年年末都需要对其价值进行调整，根据每年年末的资产的公允价值与上期进行比较调整资产价值。这几年，我国投资性房地产市场发展比较迅速，投资性房地产升值速度比较快。“公允价值变动损益”科目在贷方将因公允价值的变动而有余额，增加了企业的利润。一个企业如果拥有较多优质投资性房地产，这些房地产的价值将会增加，从而增加了企业的利润。由于企业运用公允价值进行计量时，公允价值的变动将增减企业的利润，企业的经营者可能担心由于公允价值的变动带来企业利润的变动。经营者可能担心利潤波动比较大。企业应该从长远的角度来考虑。企业开始使用公允价值进行计量，每个会计期末都要对其进行调整，这个调整是建立在上期的公允价值的基础上。开始转变时企业的利润变化比较大，但经很多期以后这个对企业的影响会逐渐降低，投资性房地产的价值趋向于账面价值。

根据利润计算公式，企业的利润会由于企业公允价值的变动而变动。当一个企业拥有大量的投资性房地产，企业采用公允价值进行后续计量。企业每年都需要对投资性房地产的价值进行复核，如果资产价值增加企业就需要增加投资性房地产的价值，如果资产价值减少则要调减资产价值。无论是企业价值增加或者减少这些都会影响企业的利润。房地产开发企业拥有的并不能都成为投资性房地产，有的需要确认存货有的需要确认为无形资产，公允价值计量模式不会对这些资产产生影响。比如待出售房屋建筑物，仍采用成本模式对其进行计价，并不因为公允价值的变动而变动。如果一个企业将其持有的房屋建筑物改为出租是为了适用公允价值计量模式，企业在由成本模式转变为公允价值模式的第一年，投资性房地产公允价值超过了原来的账面价值需要进行调整，但调整的是企业的所有者权益，不是调整企业的利润，所以这不会影响企业的利润。

（三）影响所有者权益

按照规定 ，企业不得随意变更企业的会计处理，公允价值的变动属于企业会计政策的变更，企业应当按照规定进行处理。企业随意变更会计处理方法会影响会计信息的可比性。准则规定企业不得从公允价值模式转为成本模式。当企业将存货或者固定资产转为公允价值计量下的投资性房地产时企业应该确认所有者差异，当企业将投资性房地产从成本模式转变为公允价值模式追溯调整所有者权益，调整资本公积以及未分配利润。虽然与存货或者固定资产调整分录不一样，但是都是所有者权益。自有存货或者固定资产在转换时的公允价值高于历史成本时的账面价值的差额计入其他综合收益，这样影响所有者权益。另外，为了防止企业通过不同计量方法的转换来操纵企业的利润，该准则规定，当把自用房地产或存货转换为投资性房地产时，资产的公允价值高于账面价值时差额计入企业应调整所有者权益；转换时如果资产的原账面价值大于公允价值时，其差额应该计入当期损益。这些规定基本上排除了公司通过计量模式的转换来操纵企业的利润。

（四）影响税收

会计与税法在成本模式下处理基本上是一致的。在应用公允价值时，两种处理模式有显著的不同：在会计期末，公允价值下投资性房地产应该调整账面价值，这是会计所要求的，不计提折旧或摊销，并且差额计入当期损益；而税法上不确认公允价值变动产生的损益，税法上仍应该按照投资执行房地产的使用年限进行计提折旧，调整企业的所得税。可见，在公允价值计量模式下，会计和税法对投资性房地产的处理两者有显著的差别，这将使得企业的会计处理业务更为复杂，提高了企业会计处理成本。主要体现以下两方面：其一，税法允许企业计提折旧摊销，而会计准则不允许，因此，需要企业在会计期末调整纳税所得。其二，在税法上不要进行公允价值变动的确认只要进行纳税调整，而会计则需要确认公允价值变动。因此，企业需进行纳税调整。

此外，采用公允价值模式计量后，不再对其计提折旧、摊销。在成本模式下，企业可以通过计提折旧来抵税。最近几年我国房地产发展比较迅速，房地产价格增速较快，采用公允价值计量大大增加了企业的利润。上市公司会因此而增加巨额所得额。但是随着市场的饱和，这个对利润的影响将不大，从而对税收影响也不是很大。

三、完善公允价值计量在投资性房地产中运用的对策

（一）完善会计准则的细则，与国际准则接轨

国际会计准则明确指出：企业在应当優先考虑公允价值的计量模式，只有企业确实无法持续取得可靠公允价值时，企业才可以采用成本模式进行后续计量。在国际上公允价值的估值技术被许多国家所采用，然而由于我国的市场还不完善暂时还不能采用国际的估值技术。我国应该结合本国的实际情况再借鉴国外的一些做法来发展适合我国的公允价值估值技术。在制定细则中，模糊性语言和概念应该少被使用，符合我国国情的公允价值计量的体系和框架在不久的将来应该被制定出来。

（二）完善房地产市场的建设

根据投资性房地产准则的要求，我国企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量应当同时满足以下两个条件：其一，投资性房地产企业所在地要有活跃的交易市场；其二，企业在当地的房地产交易市场上能够获得取得同类或类似的市场价格及其他相关信息，从而使得投资性房地产企业获得可靠公允的价值。这两个条件缺一不可，必须同时具备。

企业可以采用多种合理的方法来确定投资性房地产的价值；如果一个企业无法获得资产的市场价格，企业可以从一些机构获得同类或类似房地产的最近交易的市场价格，并把交易日期，交易地区等诸多因素考虑在内从而确定企业所持有的房地产的价格。公允价值的确定依赖于良好有序的市场，因此首先要建立良好有序的房地产交易市场。我们知道同类或类似房地产的价格在一定程度上是比较公允，它也是一个相对比较公开的信息。企业在评估投资性房地产的公允价值时可以依靠此信息。因此，公允价值的评估依赖于健全的房地产市场。这样更能取得更为合理的公允价值，同时在一定程度上也降低了企业利用公允价值操纵利润的空间。

（三）完善相关监管机制

我国企业的会计准则允许企业对投资性房地产进行公允价值进行后续计量，但是对投资性房地产应用公允价值进行后续计量的条件比较严格。虽然我国对应用公允价值进行计量条件比较严格，但是由于对后续缺乏持续性的监管从而使得存在很多问题。因此，即使开始企业能够取得准确的公允价值，但是后期缺乏持续性的监管以及没有普遍的使用方法，也使得企业未能真正反映资产的价值。必须查处企业尤其是上市公司应用公允价值操纵企业利润，编制虚假的财务报告。监管部门披露上市公司非法使用盈余管理的行为；建立公允价值审计的制度，对公允价值的计量技术进行审查，规范公允价值的确定程序，出台关于公允价值估值技术的相关可操作准则。

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（作者单位：许晓世，江苏大学国有资产管理处；倪松，江苏大学财经学院）