A市房地产市场发展的SWOT分析

刘帆

[摘 要] 在国家出台了一系列促进房地产市场健康发展的优惠政策的情况下，运用SWOT模型，A市房地产市场的发展具有房地产开发投资占比不高，城镇人口增长带来需求，住房公积金贷款增长空间较大，地理环境和区位等优势。同时，区域经济发展落后、土地资源有限等劣势明显。面对商品房去库存压力大、房地产融资市场集中度较高、经济持续下行的威胁，A市应利用政策支持、金融市场逐步完善、新区建设发展提速的机会，采取加强市场预期引导、完善住房公积金贷款管理、加大融资支持、推动房产转型等对策。

[关键词] 房地产市场；SWOT分析；发展研究

[中图分类号] F293.30 [文献标识码] B

国家出台了一系列促进房地产市场健康发展的优惠政策，且力度不断加大。2014年9月30日，人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出要稳住住房消费，将公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限延长至25年，同时，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的执行首套房贷政策。10月11日，住房城乡建设、财政部中国人民银行联合下发《关于发展住房公积金个人住房业务的通知》，明确表示对住房公积金贷款条件进行放宽，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含），可申请住房公积金个人住房贷款，并支持适当提高首套贷款额度和异地贷款。2015年3月30日，中国人民银行再次联合国家住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款有关政策的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%，并进一步下调公积金贷款首付比例，首套房由30%调整为20%。财政部、国家税务总局也在发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中表示，将个人购买普通商品房免营业税的门槛，由满五年调整为满两年。短短半年左右的时间，国家出台了4次房市提振政策，加上两次调利率一次调准，政策出台的密集程度与力度远超市场预期。面对楼市新政，A市如何实现新一轮发展值得研究。

一、A市房地产开发投资情况

“十二五”期间，A市房地产业得到了长足发展，投资增长迅猛，已成为全市国民经济增长的重要产业。随着招商引资力度的加大，入驻房开企业逐渐增多，先后引进了中建、保利等省内外知名企业。截至2013年末，全市房地产企业387家，其中国有企业4家，资产总计610.36亿元。2014年以来，部分房地产开发企业似乎并未受经济下行影响，纷纷爆出投资大单。其中，国际温泉旅游城、国际商贸城、国际物流城、园区地产AV谷等快速发展。

2014年，A市商品房销售面积565.44万平方米，同比增长57.9%，其中商品住宅498.94万平方米，同比增长54.4%。商品房销售价格从2014年下半年以来一直延续下行态势，已从2014年5月份的最高点4779元，下降到2015年2月份的4537元，下降幅度为5.06%，尤其是新房价格更是连续9个月环比下降，但总体下降幅度不大，且目前的价格仍在合理区间。从2014年1月到2015年2月，A市房地产贷款保持平稳增长态势，连续14个月同比增长维持在30%左右的水平。截至2015年2月末，房地产贷款余额324.98亿元，较同期增长34.21%，其中房产开发贷款余额93.41亿元，同比增长36.40%，个人住房贷款余额208.35亿元，同比增长32.46%。房地产业不良贷款率0.3%。

二、基于SWOT模型分析A市房地产发展前景

SWOT分析法是将与研究对象相关的各种内部优势因素、弱点因素、机会因素和威胁因素，通过调查罗列出来，并依照一定的次序按矩阵形式进行排列，然后运用系统分析的思想，对各种因素加以分析，从而确定某一市场的竞争优势，劣势，机会和威胁，从而将该市场的战略与其内部资源、外部环境进行有机结合。SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities（机会）、threats（挑战）。

（一）优势分析

1.房地产开发投资占比不高，投资仍有较大空间。从2010年以来，除2013年房地产开发投资占固定资产投资的比重达到13.57%外，其他各年份该指标值均13%以下，2014年为12.4%，低于正常指标值（0.22-0.28）范围，说明A市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重较低，房地产投资仍有较大空间。

2.城镇人口增长带来的需求优势。目前A主城区只有120多万人口，政府的规划目标是要达到200万人口，远期目标是400万人口。同时还要集中打造一批中心镇和重点集镇承载100万人口以上。根据A市城市总体规范（2008-2030）的发展目标，到2030年A市将新增13710万元m2住房，年均新建住宅需求量为457万m2，因此，还存在较大的刚性需求。

3.个贷率不高，住房公积金贷款有较大增长空间。截至2014年末，A市住房公积金缴存总额131.78亿元，缴存余额79.94亿元，同比增长28.53%和26.33%。2014年发放个人住房贷款6.76万笔99.52亿元，贷款余额62.02亿元，个贷率仅为77.59%。到2015年2月末，个贷率也仅为79.21%，低于全省81.78%的平均水平。

4.地理环境和区位优势。A中心城区有高速、机场，高铁正在建设，而且是全国卫生城市、文明城市、生态旅游城市。便利的交通，良好的自然环境，将会吸引更多人，必然会带动A房地产业的发展。

（二）劣势分析

1.区域经济发展落后。A是全国连片特困重点区域，工业发展缓慢，非公经济不发达，A总体处于欠发达地区，其房地产市场发展受到较为明显的限制。

2.土地资源有限。要辐射周边各种人口，城市承载能力实在有限，加上A城山地面积接近70%，山地多，平地少，适合房地产开发的土地资源有限。endprint

3.市场观望情绪仍然较浓。据调查，多数市民对房市仍持观望态度，既有买涨不买跌的心理因素，同时，也出于种种担心，比如担心多交房产税，同时还有一项重要因素，对很多楼盘缺乏信心。当初房开商承诺应提供的配套设施也没有到位，同时还担心如今房市不好，交了钱房开商会不会跑路，等等。

（三）机会分析

1.政策支持。首先是国家政策支持，如鼓励提高住房公积金贷款额度，延长贷款期限，首套房首付比例从30%降为20%，二套房首付比例从60%降到40%等等。其次，本级政府支持。2014年11月17日，A市政府在发布的《A市住房公积金支持住房消费的补充规定》中明确提出包括放宽贷款条件，支持异地贷款；降低二套首付比例，使用住房公积金购买改善性自住房的，首付比例从40%降低到30%；提高贷款额度，贷款额度从30万元提高到45万元；取消贷款中间环节收费；优化贷款办理流程；提高贷款服务效率；改进住房公积金提取政策等7个方面的优惠政策。同时，全市住房公积管委会明确将出台一系列优惠政策，必然会在一定程度上刺激A房市。

2.金融市场逐步完善，融资渠道增多。目前A市金融市场主体日渐增多，在先后引进浦发、招商、重庆、中信、兴业、民生及即将入驻的光大银行后，A银行业机构种类逐步齐全，金融市场竞争体系、服务功能日趋完善。

3.新区建设发展提速。新区是A市中心城区城市东扩的主战场，辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚，是A未来200万特大城市人口的政治、经济和科教文化中心，规划城市建设用地70平方公里，人口70万。

（四）威胁分析

1.商品房去库存压力大。2014年，A市房屋施工面积达到3740.02万m2，同比增长37.7%，新开工面积1103.92万m2，同比增长26.2%，商品房屋竣工面积701.04万m2，同比增长189.7%。

2.房地产融资市场集中度较高。2014年末，A市房地产贷款余额300.96亿元，占金融机构全部贷款19.7%。房地产贷款占全部贷款比重超过1/5，融资市场集中度较高，且由于融资主要依赖银行机构，在挤压其他实体经济信贷空间的同时，还加剧了银行信贷风险。

3.经济持续下行。若经济继续下滑，房地产市场必然会跟着受影响。从A情况看，与全国整体经济形势基本一致，全市地区生产总值从2011年的17.1%，2012年的15.9%，2013年14%到2014年的14.4%，再到2015年政府工作报告提出的13.5%保守目标，经济下行趋势较为明显，对房地产的影响也不可忽视。

三、政策建议

（一）加快去库存

当前，最大的威胁应是商品房存量及即将上市的新房源如何消化的问题，当务之急应集中精力研究解决如何去库存。对全市存量商品房进行排查摸底，了解其去库存化情况，对去库存化期限长的，适当减少或暂缓商品房土地供应。

（二）加强市场预期引导

影响房地产消费的最敏感因素就是价格变化，一般而言，价格上涨，消费就强劲，价格下跌，消费就疲软，而且“跟风”较浓。建议政府及相关部门应加强对房地产市场的正面预期引导，要通过信息发布，风险提示，加强市场管理等措施，稳住住房消费和市场秩序。

（三）加强住房公积金贷款管理

建立规范透明的住房公积金信息披露制度，积极宣传引导住房公积金贷款，简化住房公积金贷款发放程序，提高发放效率。建立住房公积金贷款考核机制，对工作不力的要进行约谈和督查。实行房地产开发企业备案管理，对房地产企业开发的楼盘实行先备案后贷款制度。

（四）加大对房地产企业融资支持

一方面在政策范围内政府应积极支持房地产企业通过众筹、信托、债券、基金等直接融资方式融资，同时加强监督管理；另一方面，金融机构应在做好风险防范的前提下，对资质良好、诚信经营的房地产企业继续加大信贷支持，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求，不能随便抽贷、断贷。

（五）加快房地产业转型

较长时期内房地产业可能很难再现之前的“黄金时代”，伴随“白银时代”的到来，转型升级成为大势所趋，房地产业必须不断加强创新和转型力度，方能适应经济新常态。

[责任编辑：王凤娟]endprint