不动产对外投资所得税涉税处理

【摘 要】不动产对外投资涉及较多税种，但所得税政策在近年来发生了一系列调整，本文拟对不动产对外投资涉及的所得税进行梳理，使我们更好地掌握和应用相关税收政策。

【关键词】不动产对外投资；企业所得税；个人所得税

近年来，越来越多的企业钟情于不动产对外投资，但不动产对外投资所得税相关政策近年来发生了诸多变化，本文拟将不动产对外投资涉及的所得税有关政策进行梳理。

一、企业所得税

如果企业以不动产对外投资，那么是否缴纳企业所得税？如果缴纳的话，计税依据如何确定？是否需要一次性缴纳？

1.不动产对外投资是否缴纳企业所得税

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换的话，应该视同销售货物、转让财产或者提供劳务，计算缴纳企业所得税。不动产对外投资属于非货币性资产交换，应此企业将不动产对外投资，应视同销售计算财产转让所得并缴纳企业所得税。

2.缴纳企业所得税的计税价格

不动产对外投资计税价格该如何确定呢？根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，对于企业将资产移送他们，分两种情况：如果该资产属于企业自己制作的，那么企业按照同类资产同期对外售价确认销售收入，并计算缴纳企业所得税；如果该资产属于企业外购的，那么企业可以按照购买的价格确认销售收入，并计算缴纳企业所得税。那是否意味着企业购买的不动产对外投资，只需按照购买时的价格确认收入？

为了明确政策，2010年国家税务总局发布 《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号），文件规定企业处置外购资产按照购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。进一步明确了购买的不动产对外投资价格的确定，从而堵住了可能的税收漏洞。

3.缴纳企业所得稅纳税时间

由于不动产对外投资所涉及的金额都比较大，那么如果按照公允价值计算，企业投资当年会产生较大的销售不动产资产所得，税收负担会比较重。那么企业是否可以分期纳税？对于是否可以分期，大致经历了四个阶段：

第一阶段：2004年6月30日以前，经过审批后可以分期纳税。税法规定，企业以非货币资产投资所得，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中，但是前提条件是得到税务局的审批。

第二阶：2004年6月30日—2010年11月27日无需审批，符合条件自行分期纳税。2004年《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》（国税发[2004]82号）规定取消不动产对外投资取得所得递延纳税的审批，只要纳税人在一个纳税年度发生的非货币性资产投资转让所得应纳税所得50%及以上的，就可以自行在不超过5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得。

第三阶段：2010年11月27日—2014年1月1日不允许分期纳税。2010年国家税务总局《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）文件，根据该文件，企业取得各类资产、股权、债权等财产转让收入，无论是否以货币形式，均需要在转让当年一次性确认所得税并计算缴纳企业所得税。

第四阶段：2014年1月1日至今，允许分期纳税。《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》财税〔2014〕116号 居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

二 、个人所得税

个人如果将不动产对外投资否缴纳个人所得税？如果缴纳，个人所得税的计税依据如何确定？我们国家在不同时期处理方式不一样。

1.2005年4月13日-2008年12月9日不动产投资评估增值部分投资时点暂不缴纳个人所得税

《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》国税函[2005]319号文中规定，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。

2.2008年12月9日—2015年4月1日，不动产对外投资需要在投资时点缴纳个人所得税

2008年，国家税务总局发布《关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》国税发[2008]115号，根据该文中规定：个人以非货币资产对外投资取得股权，对个人取得股权价值高于该资产原值的部分，应确认为个人所得，计算缴纳个人所得税，该税款由北投资企业在个人取得股权时代扣代缴。

3.2015年4月1日至今，不动产投资可分期缴纳个人所得税

2015年财政部 国家税务总局 《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（ 财税〔2015〕41号）个人转让非货币性资产的所得，纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。

由于不动产对外投资涉及的金额和税额都比较大，因此税收政策的变化对企业影响比较大，企业应时刻关注国家税收政策变化，在税法的框架内合理地进行税收筹划，降低企业成本，增强企业收益。

作者简介：

冯彩红（1979-），女，汉族，河南焦作，硕士。