关于《物权法》对房屋权属登记的影响分析

黄学荣

摘 要：随着我国社会经济的飞速发展，房屋建设日益增加，其中所涉及到的房屋权属登记问题是当前研究的重要问题。《物权法》在房屋权属登记中具有重要作用，《物权法》与房屋权属登记两者之间有着密切关系。因此，应正确解读《物权法》对房屋权属登记的相关规定，才能够做好房屋权属登记工作。

《物权法》自2007年10月1日开始实施，是维护我国经济基本制度的重要手段之一，在明确物的归属、发挥物的效用、维持市场经济秩序上具有无可替代的作用。在《物权法》中对我国房屋权属登记给予了相关规定，并赋予一定的行政行为能力。从当前来看，我国的房屋权属登记工作较复杂，且涉及到的工作流程较多，并受到《物权法》的影响。一旦《物权法》中的相关规定发生改变，房屋权属登记则也相应发生改变。因此，应正确解读《物权法》对房屋权属登记的相关规定，才能做好房屋权属登记工作。

一、新设房屋权属登记类型

自《物权法》实施以来，在规范房屋权属登记工作中起到较大的指导作用，并提出了新的房屋权属登记类型，如异议登记、预告登记、地役权登记及最高额抵押权登记。

1.异议登记。我国《房屋登记办法》中明确对异议登记给予了规定，登记权利关系与真实的权利关系不一致但又无法更正的情况下，则可将真正权利人的异议给予即时登记，进而阻止登记记载的公信力，保证权利人的合法利益。异议登记在保护房屋权利人的合法权益上具有重要作用。但若申请人在异议登记日算起，15天内没有起诉的，异议登记则失去法律效力，由此表明，异议登记属于临时性的救济方法。异议登记中提出的“利害关系人”如何确定，则是当前研究的重要问题。利害关系人不仅包括权利归属及内容中所规定的档案外人，而且还包括真实权利不足的人员。归根结底，只要是对房屋权利提出瑕疵的合法申请人都可认为是利害关系人。

2.预告登记。预告登记的重要目的是保障将来实现物权，对债务人违背义务进行处分的权限，债权人在债务人违反义务处分的条件下才能够获取的物权。在《物权法》中对预告登记也进行了界定，并且规定预告登记后，若没有得到预告登记权利人的同意，对不动产进行处分的，则不发生物权效力。若预告登记日后3个月内未申请登记的，3个月作无效处理。预告登记目的在于“保障将来实现物权”。它限制了债务人违背其义务对不动进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。预告登记能很好地避免房屋在买卖过程中出现“一房两卖”现象。从房地产开发商处购买了商品房后，为保证将来能够顺利拥有房屋，购房人可以到房屋登记机构办理预告登记，这样登记机构对购房的相关资料进行记载，房地产开发商在未经购房人同意的情况下，不能再把房卖给第三人。

3.地役权登记。地役权是权利人为使用自身不动产的便利或提高效益通过签订合同的方式利用他人不动产的权利。双方在签订地役权合同之后，为产生对抗第三人的法律效力，应到登记机关给予登记。地役权登记后，登记机关颁发《房屋他项权利证明书》，并在登记簿上予以记载。物权法规定，地役权的期限不能够超过供役地的剩余使用年限。在地役权消灭的情况下，已经办理登记的地役权也应当及时办理注销登记。这是因为即便地役权已经消灭，但在登记未注销的情况下，基于登记的公信力，第三人仍然有理由相信地役权的存在，这就加重了供役地的负担，妨害了供役地的流转，从而可能损害供役地权利人的利益。地役权消灭的情形有：地役权合同已被依法解除;地役权期限届满;供役地被国家征收;混同;地役权的抛弃。

4.最高额抵押权登记。该登记方式属于特殊的登记方式。从融资担保的实践来看，借款人因资金紧缺向金融机构办理的可能不是一笔借款，而是在一段时间内多次实行融资借款，假如每借一笔款都要订立一次借款合同，同时还需要签订抵押合同并办理登记，无论对于借款人还是金融机构，都是麻烦的事情。因此，设立最高额抵押权登记的重要目的在于避免由于每一次产生新债权就办理一次抵押权登记。在抵押期间，新产生的债权只要没有超过较高的债权额限度，则可纳入到最高额抵押权中，并不需要重复办理登记手续，在一定程度上减少了不必要的麻烦。

二、《物权法》对房屋权属登记的促进作用

《物权法》是我国一项基本经济制度，其实施对我国房屋权属登记制度体系起着重要基础作用。在该法律制度中涉及到较多的房屋权属登记内容，并独特设立一章对不动产登记制度加以分析，确保了物权流程，对房屋权属登记有着重要作用，具体表现在以下几方面：

1.明确划分了房地产的权利人。根据《物权法》中的相关内容，分别从市场交易安全、维护经济秩序的角度出发，对房地产的权利人进行了规定，可明确谁是房地产的权利人。第一，查看房地产中是否办理登记工作。如：房地产权利人甲方将房屋卖给了乙方，并且两人签订了房地产买卖合同，但是并没有到登记部门办理相应的转移手续，待一段时间后，由于受到多种因素的影响，使得房价上涨。此时，甲方感觉到当初房子卖亏损了，产生了悔意，则背着乙方，将房屋由卖给了丙方，并且两人签订房地产合同，到登记部门办理转移手续，且各项手续较完整。此时，该房屋就归丙方所有，而并非乙方。这样一来，乙方的利益就受到损害，只有按照最初签订的房地产合同来要求甲方赔偿。由此可看出，房屋登记具有无权效力，在《物权法》中对房屋登记日也做了明确规定，在一定程度上保护了乙方的合法利益。

2.强化了权属登记部门的审查责任。《物权法》的第十二条明确对登记机构所履行的职责给予了规定。尽管没有明确的提出实质性审查，但是“必要时实地查看”及“询问申请人”等相关要求则相应赋予了登记机关调查权利。同时对工作人员在房屋权属登记过程中，应给予必要的询问，并实行实地审查，登记机构若认为所申请的登记事项与所提交的申请登记文件出现不一致的情况时，则需要进一步给予证明，必要时需要申请人补充相应的材料，才能够完成房屋权属登记工作。这样一来，能够保证审查工作的顺利进行，切实将审查工作落到实处，最大限度的保护了每一位公民的合法利益。

3.明确了房屋权属登记的效力。在《物权法》中还对房屋权属登记的效力问题给予了界定。在不动产的物权变动中，采用了登记生效措施，经过登记才能够生效，效力发生时间为登记在登记薄上的时间。同时，对物权归属的依据内容也做了相关规定，当权利人享有房屋产权的证明时，且两者之间的记载内容相同，则说明房屋权属登记为有效。若两者之间的内容不一致时，则以不动产登记为标准。这样一来，就能够加强不动产登记的效力。在明确不动产登记效力的同时，也对权属登记机构的行为进行了规定，在评估不动产时，严禁借用他人的名义办理登记，或者非法收取登记额外费用。费用问题是房屋权属登记中考虑较多的问题，并直接关乎到公民的切身利益。为了更好的保护不动产权利人的合法权利，在《物权法》中也对房屋权属登记相关的费用给予了规定，从而使费用公开化、透明化，保障公众的合法利益。

4.利于建立登记信息的公开化。在《物权法》的第十八条规定中，明确规定了权利人、利害关系人可通过申请查询及复制登记材料，房屋权属登记部门应提供相应资料。这样一来，就为建立登记信息的公开化提供相应的法律依据，为不动产市场交易服务，充分发挥保护交易安全、提高交易效率的重要作用，最终保证不动产交易工作的顺利进行。

三、《物权法》对房屋权属登记的考验

《物权法》不仅对房屋权属登记工作有着促进作用，而且还对房屋权属登记工作带来了一系列考验，主要表现在以下几方面：

1.对房屋权属登记部门服务质量的考验。《物权法》实施对权属登记部门的影响首先表现在服务质量和效率方面。由于《物权法》实施后，房屋权属部门的权利归属意识加强，加上权利主体登记意识增强，对房屋权属登记机关服务质量及效率有了更高的要求。同时，登记部门业务量的急速增长将会导致登记工作压力加大，这亟需权属登记机关在最短的时间内来适应《物权法》中的相关规定，努力提高登记服务质量和效率。

2.对房屋权属登记部门担保物权登记制度的考验。对于担保物权，《物权法》在立法理念方面发生了重大变化，强调既要保障债权，又使得担保物得到充分利用，发挥其价值作用。权属登记部门应深刻领会这一立法指导思化，跟上立法思想的发展，简化抵押登记程序，提高抵押登记效率，充分发挥抵押登记在融资方面的积极作用。

3.对房屋权属登记部门新增房屋登记办理的考验。《物权法》中新增加几大类房屋权属登记种类，包括异议登记、预告登记、更正登记等。新的登记种类扩大了登记部门的权限，也同时加大了权属登记部门的职责。其中更正登记、异议登记均是在当事人对房屋产权存在争议的前提下设置的登记形式，权属登记部门如果没有完善的操作规则，登记中存在瑕疵，将会成为被告，因此，这将对权属登记部门带来了较大的考验。另外，预告登记制度实施以来，由于权利人预告登记的意识并不强，预告登记没有起到应有的作用。登记机关应设法采取有效措施，宣传和推广预告登记业务，更好地利用预告登记切实保护好权利人的合法权益，这也将是一大考验。

4.对房产和地产统一登记的考验。《物权法》明确规定了不动产统一登记制度。虽然目前受到我国行政体制的制约，房地产统一登记尚未在全国真正推行，但却是今后必然之趋势。《物权法》创设的房地合一统一登记制度将给房地产权属登记制度带来深刻的变革。统一登记制度的实施有赖于统一登记平台的建立。目前，各地登记机关已经各自形成了一个比较庞大的数据库，这些数据能否顺利实现关联，需要各登记机关改进技术，扎实做好各项基础工作。据此，如何整合各地登记机关数据并在此基础上建立全国性的统一登记平台，这又是对房屋权属登记部门的考验。

四、如何做好房屋权属登记工作

通过以上内容分析，《物权法》的颁布对房屋权属登记有促进作用的同时，也带来了较多考验。因此，为了更好的做好房屋权属登记工作，应从以下几方面着手进行：

1.加强自身建设。为了落实《物权法》中的工作内容，权属登记部门应从自身实际情况出发，加强自身能力的建设。首先加强权属登记部门工作人员的业务学习，有效提高登记人员审查申请信息的各种能力;其次要加强对《物权法》知识的学习，增强其法律意识及责任意识。鉴于当前信息技术的飞速发展，权属登记机关应充分利用科学技术，全面辩别虚假申请信息，并加以杜绝。同时，权属登记机关应建立质量监督及内部纠错机制等，从中寻找自身所存在的问题。通过对登记的各个环节加以规范，就可以最大程度预防各种问题的产生。

2.加强部门沟通。由于房屋权属登记过程中涉及到较多问题，如抵押信息、婚姻状况等，这就需要权属登记部门应加强与银行、民政等各个部门的沟通及交流，建立有效的信息共享机制，最终保证房屋权属登记信息的准确性。此外，还应加强与司法部门之间的沟通交流，若遇到审查较难的业务，则可先交由公证部门给予公证，登记机关在此基础上再进行登记，最终提升登记效率，有效避免潜在的登记风险。

3.加强审查力度。从当前来看，房屋权属登记过程中出现的各种问题，在很大程度上是由于登记机关审查不严所导致的。因此，应加强审查力度，建立一种符合现状的审查模式，在坚持实质审查的条件下，根据不同的登记申请资料来审查，提高审查针对性，保证登记的准确性。

4.利用补救手段。《物权法》创设了更正登记、异议登记制度。这两种登记制度既是房屋真正权利人保护自身合法权益的一种方式，也是权属登记机关依法纠正原不正确登记的有效手段。充分、合理地利用更正登记、异议登记，可以使权属登记机关一定程度上避免行政诉讼或承担赔偿责任。但是，对于申请更正登记的，权属登记机关应更加注重申请材料的真实性，必要时进行调查取证和实地勘察，如果发现登记错误，登记机关应及时主动地启动更正登记程序予以纠正。

由于房屋权属登记工作是一项复杂的工程，加上受到《物权法》的影响，在今后的工作中应加强权属登记部门自身能力建设;加强司法部门、银行、民政等部门的沟通交流;加强审查力度，合理把握审查的深度等措施。此外，还应合理利用房屋权属的各项登记，如异议登记、预告登记等，这样才能提高登记效率，保证房屋登记的正确性，最终保障房屋权利人的合法利益。

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