房产税对房价的调控作用探究

朱浩东 黄靖茹

摘 要：近年来，我国房地产业快速发展，导致大量的社会资源进入房地产业，由此产生了一系列社会问题。抑制持续快速上涨的房价成为社会各界普遍关注的话题，2011年初，上海和重庆作为改革的试点相继出台了《房产税试点暂行办法》。随着改革的深入，中小城市必然加入其中。安徽省蚌埠市作为皖北中心城市，研究其房产税对房价的调控作用对其他中小型城市具有借鉴意义。为此，采用问卷调查的方式对安徽省蚌埠市进行房产税对房价的调控作用进行研究，得出征收房产税将会导致房价下降的结论。

关键词：房产税；房价；供给；需求

中图分类号：D9

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）19017502

1 研究背景

房地产业是我国国民经济中的重要产业，其发展状况与整个国民经济的稳定发展息息相关。近年来，房地产业发展迅速，住房价格快速增长，导致大量的社会资源进入房地产业，使得经济的发展获得了强大动力的同时也带来了一系列社会问题。如何通过税收政策调控房地产市场，将房价控制在合理范围内，从而解决上述问题，已成为各界学者共同关注的重要课题。安徽省蚌埠市作为皖北中心城市，研究其房产税对房价的调控作用对其他中小型城市具有借鉴意义。

2 国内外研究现状

目前，国外学者对房产税与房价之间关系的研究主要包括三种观点，即“传统观点”、“受益观点”、“新观点”。

早期的“传统观点”认为开征房产税会导致房价的上升，并将税负直接转嫁给消费者，最终以高价的形式体现出来。该观点由Simon和Netzer提出，他们采用局部均衡方法，首先假定一国的资本回报固定不变并且资本自由流动，征收房产税使得资本由高税区向低税区流动，因此资本不承担任何税负。而住房具有不可移动性，使得房产税完全由消费者承担，最终导致住房价格上升。

“受益观点”认为房产税仅是一种受益税，是住房者对地方公共服务的一种支付，对住房价格和资源配置无影响。该观点由Hamilton和Fischel提出，他们在Tiebout模型的基础上，提出区域之间的竞争将使每个区域内住房者需要支付的房产税相同，房产税未资本化为住房价值。

“新观点”认为传统观点假定具有片面性且忽略了所有区域均有房产税。为此，Mieszkowski等人提出了一国经济包含高税区和低税区两类这种假设，资本由高税区流向低税区，导致了资本错误配置，由此产生了两种效应。一种是利润税效应，指的是从一国总体上看，征收房产税导致资本整体收益降低。另一种是流转税效应，指的是从区域范围内看，征收房产税导致地方不可移动的商品价格变化。

国内学者对房产税与房价之间的关系也存在着争论。第一种观点认为征收房产税对房价的影响具有不确定性，其影响效果还取决于其他变量。例如，人们对房价涨跌的预期和居民的基本居住需求等。第二种观点认为征收房产税会导致房价下降。另有观点认为，对房产税的征收不能明显影响房价。通过对比开征房产税试点的城市和非开征房产税试点的城市之间的房价走势，发现基本没有明显的差异。

3 对房产税对房价的影响机制的研究

3.1 房产税对供给方的影响

供给方对房屋数量的供給主要取决于两个因素：一是对房屋需求量的预期；二是土地供给的数量。土地作为一种稀缺性资源，其供给缺乏弹性，短期内对房产税的征收对土地供给数量的影响较小，故在此主要分析征收房产税对供给方对房屋需求量的预期的影响。一般情况下，开征房产税会使得供给方认为购房者将减少对房屋的需求，从而其减少供给量，此时，房地产市场均衡价格将提高。

3.2 房产税对需求方的影响

消费者对房屋的需求可以分为三类，即住房刚性需求、改善性需求和投机性需求。前两者都是为了居住而购买房屋，同属房屋的直接需求者，可将其归为住房型消费者。后者是为了投资获利而购买房屋，属于房屋的间接需求者，应将其视为投资型消费者。以下将分别阐述房产税的征收对他们各自行为的影响。

3.2.1 房产税对住房型消费者的影响

住房型消费者是房屋的终端消费者和房价的承担者，征收房产税将产生税收负担的问题，而房产税是一种直接税，这将导致税收负担实际由住房型消费者承担。然而这种税负很难能够被转嫁，这将使得住房型消费者购买房屋的成本增加。此时，住房型消费者面临两种抉择，一是承担税负坚持购买，二是推迟购买。作为理性人，刚性需求的消费者会选择承担税负依然坚持购买，而改善性需求的消费者会选择推迟购买。因此，整个房地产市场需求曲线将向左移动，导致均衡价格下降。

3.2.2 房产税对投资型消费者的影响

投资型消费者购买房屋的目的是为了获得投资收益，手段是买卖房屋赚取差价，其对房屋价格的变动极其敏感，对房屋的需求弹性很大。因此，征收房产税将对其行为产生显著的影响，从而影响房地产市场的供求关系，进而影响整个市场的价格。政府征收房产税无疑会增加投资型消费者的购买成本，使得其投资风险增加，降低其对房屋的投资需求量，引起需求曲线向左移动。当然，征收房产税也会增加交易成本，投资型消费者的交易成本增加，将使其放弃出售已经购买的投资型住房，转为租赁来获取收益。现有房地产市场中存房量的减少，相当于供给曲线向左移动。由此可见，征收房产税能够同时影响投资型消费者的需求和供给。因此，投机市场上房地产均衡价格的确定主要取决于房产税对其需求和供给各自影响程度大小。

综上所述，房产税对房价的调控主要是通过影响房屋的供给方和房屋的需求方的行为来实现的。在需求方面，征收房产税使得购房的成本增加，导致了改善性需求的消费者推迟购房，影响了投资型消费者对房屋交易、持有成本的心理预期，降低了房地产市场中住房的需求量；在供给方面，由于土地具有刚性和稀缺性，土地供给数量无法短时期内大规模提升，而且房屋建设开发周期长，房屋的供给相对于需求具有滞后性，因此供给可以看作是少量下降的，最终征收房产税对房价的影响结果是使房价下降。

4 安徽省蚌埠市开征房产税对预期房价的影响

在研究开征房产税对预期房价的影响方面，笔者随机对蚌埠市不同街道上的过往市民进行了问卷调查。问卷包括四个方面，一是受访者是否有住房，二是受访者近期是否有意愿买房，三是买房的目的，四是假若近期征收5%房产税是否坚持购买。实际发放问卷518份，得到有效问卷487份。经统计后发现，问题一中398人有住房，无住房的仅有89人；问题二中近期有购房意愿的受访者达255人，无购房意愿的为232人；问题三中买房用于居住的受访者为151人，用于投资的为81人；问题四中征收房产税依然坚持购房的受访者为55人，持币观望的为177人。

由实验数据的统计结果来看，买房用于居住的受访者占有意愿购房者的65.1%，买房用于投资的受访者占有意愿购房者的34.9%，征收房产税后推迟购房的受访者占有意愿购房者的76.3%。由此可见，征收房产税将使得大部分消费者推迟购房，使得房地产市场上房屋的需求量下降，需求曲线向左移动。同时，笔者走访了该市包括绿地集团在内的多家房开发商，他们认为蚌埠市作为中小型城市，随着乡镇居民越来越多的涌入城市以及近几年拆迁工作的实施，市民对住房的需求量将会增加。因此，征收房产税将不会减少开发商对住房的供给，供给曲线保持不变。由此可见，征收房产税，使得房地产市场中需求曲线向左移动，供给曲线保持不变，从而导致房价下降。

5 合理性政策建议

5.1 建立科学完善的房产税征管体制

房产税是地方财政收入的重要来源，是地方政府进行各项公共服务资金的重要组成部分，因此建立一套科学完善的房产税征管体制尤为重要。一方面，要保证征收税负具有公平性，增强纳税人的納税意识；另一方面，更要保证整个征税过程公开透明，加强对征税过程的监督。

5.2 完善房地产税收制度

完善房地产税收制度并逐步开展房产税征收过程，将有利于抑制房价。完善的房地产税收制度应具有合理的税率，合理的税率不仅可以稳定地方财政收入，支持保障性住房的建设，还可以抑制消费者的投机需求，使得房产市场的供需关系趋向合理化。

参考文献

[1]况伟大，朱勇，刘江涛.房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据[J].财贸经济，2012.

[2]胡倍源.征收房产税对商品住宅价格的影响研究[D].长沙：湖南大学，2013.