公允价值计量投资性房地产的问题与对策

（首都经济贸易大学会计学院 北京100070）

2014年1月26日，财政部发布 《企业会计准则第39号——公允价值计量》，该准则重新界定了公允价值的定义，规范了统一的计量标准及相关信息披露原则，基于谨慎性原则对其计量标准设定了限制，确定了有效估值技术方法并以可观察值取代不可观察值进行计量。该准则提高了公允价值计量属性在我国应用的可操作性，也将对采用公允价值计量投资性房地产的企业产生较大影响。在准则国际趋同的背景下，虽然目前投资性房地产的公允价值计量模式本身具有一定的优势，但由于我国经济情况和市场环境较为复杂，其运用仍面临诸多困难。

一、公允价值计量投资性房地产的现状

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，在对投资性房地产进行后续计量时，可以选择成本模式或公允价值模式。然而，以上市公司为例，通过对2007年至2013年数据进行统计（见下页表1），可以发现持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值模式进行后续计量的相对较少。

表1 2007年至2013年上市公司采用公允价值计量投资性房地产情况统计

从表1可以看出，随着拥有投资性房地产公司数量的增加，采用公允价值计量公司数量也不断增加，但总体占比依旧低于5%。其中，许多拥有投资性房地产且满足活跃的房地产交易市场公允价值可以可靠取得条件的公司，却未采用公允价值模式进行计量。此外，从上市公司报表附注也可以发现，其投资性房地产公允价值的确定方法包括房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格和实地调查取得的价格三种，而采用第一种方法的公司较多。

二、公允价值计量投资性房地产面临的问题

（一）估值技术不完善。估值技术的有效运用是公允价值计量投资性房地产准确性的根本保证，估值结果的准确性则是保证公允价值广泛运用的前提。《公允价值计量》准则规定，估值技术的运用在于确定估计市场参与者在计量日当前市场情况下有序交易中出售资产或转移负债的价格，并对市场法、收益法和成本法三种方法进行了介绍。

就市场法而言，要求对活跃市场当前的状况、地理位置或其他限制条件进行分析调整，但由于我国地域辽阔且地区间的经济发展不同，导致价格差异较大，并且活跃市场并非是普遍存在，而相关信息均是相对而言，故很难对房地产的公允价值进行估值，因此该方法难以适用于我国复杂的经济社会环境和相对不完善的资本市场。就收益法而言，当企业现有房地产资料不适合作为企业现金流量取得的依据时，该方法无法适用。就成本法而言，对于投资性房地产的功能性贬值以及经济性贬值很难具体测量，因此也无法估计折旧贬值。而现行的重置成本法以历史成本为依据，也无法应对房地产市场未来价格走向不明的状况。

（二）信息获取成本高。采用公允价值模式计量时，需要考虑信息获取成本的问题。目前我国房地产市场不够完善，为保证评估价格的公允性，企业一般会选择聘请外部的专业人员对房地产项目进行评估，而这种按劳务计费的评估方式，将会增加企业获取信息的成本。虽然按照工作量大小分层级收费的方式较为合理，但聘请专业人员势必会增加一笔为数不少的费用，从而加重企业的经济负担。

（三）会计人员工作量增加。在成本模式和公允价值模式两种计量模式下，企业上交所得税的金额相同，但运用公允价值模式计量时，会导致所得税费用及递延所得税负债增加，故需要对会计和税法差异进行相应的调整，这无疑增加了会计人员的工作量。而在会计实务中，虽然可以利用公允价值后续计量不计提摊销或折旧的方式，减少当期费用从而操纵账面利润，但无法运用折旧及摊销达到抵税的作用，从而间接加大了税收成本。

（四）企业经营风险增加。企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，不再对其计提折旧和减值准备，且期末公允价值与账面价值差额计入变动损益。然而这部分未实现收益必然会影响企业的经营成果并导致利润波动。在房地产市场频繁变动的背景下，无疑会使企业的经营风险增加，而经营的不稳定性也会影响其利益相关者的判断，从而对企业的市场形象产生进一步影响。同时，经营风险的增加也会对企业规划布局产生不利影响，对未来生产和经营产生不稳定推动力。

（五）市场监管不足。由于现阶段我国房地产市场交易活跃度有限，企业在公允价值确定过程中过多考虑主观因素影响，存在上市公司利用公允价值后续计量模式操纵利润从而实现盈利的现象。尽管《公允价值计量》准则在信息披露方面进行了明确规定，但我国法律在会计舞弊以及舞弊责任明确、处罚机制等方面仍有待完善。例如证监会、国家财政部门和审计部门的监管力度有限，房地产企业利用法规漏洞，导致市场信息有失公允，严重制约了公允价值计量模式在我国的有效实施；法规所赋予的自主性很容易导致企业在发生亏损时，利用变更计量模式实现账面盈利，从而达到操纵利润的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，为企业提供了自主选择的权利，但出于对公允价值难以准确取得且一旦变更难以转回的考虑，我国对待是否采用公允价值模式的问题仍较为保守。如何规避消极影响，在政策指引上积极引导企业运用公允价值计量模式是目前尚待解决的问题，这将对其采取何种态度对待公允价值计量产生极大的影响。政策指引的难点在于如何在不违反会计稳健性的同时，在准则中允许部分符合条件的资产在采用公允价值模式计量后予以转回。

三、完善公允价值计量投资性房地产的对策

（一）完善估值技术，建立网络数据库。房地产价格相关标准的量化和估值方法的准确把握，是运用公允价值计量模式的前提。政策制定机构应当参考地区经济发展的特点，借鉴资产评估中企业价值评估的方法，在现有指标的基础上修改、制定不同的修正系数，以提高估值方法的准确性。此外，借鉴国外资本市场机制，由政府组织建立网络数据库，广泛收集相关数据，通过互联网分享实时资料，从而规范市场信息的标尺。这种做法不但可以促进公允价值计量模式的应用，还能降低估值的运作成本。需要注意的是，我国目前的房地产市场还不够完善，政府房地产管理部门应充分利用网络信息技术，建立网络平台实时监控交易市场的动态，同时定期要求房地产企业更新交易数据，定期公示交易信息，紧密结合估值技术，提高公允价值评估的公允性和可靠性。

（二）降低信息获取成本。一方面，完善市场评估体系可以降低评估过程中不必要的资源损耗，提高工作效率，使行业发展推动定价机制趋于公平、合理。在国际会计准则和香港会计准则中，分别鼓励和强制要求选择独立的评估机构对公允价值进行认定，结合我国的实际情况，随着《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）等文件的发布，国内评估人员专业水平不断提高且评估体系逐渐形成，市场竞争机制促进评估价格趋于合理规范，从而能够降低企业获取信息的成本。另一方面，还应不断提升评估人员的素质。截至2014年评估行业已经拥有约3 000家企业，从业人员近10万余人，其规模逐步与市场发展相适应。财政部取消注册资产评估师资格认证的举措，将促使市场发挥选择有实力中介机构的职能，其淘汰机制将进一步促进评估人员的素质提高。同时，企业还需加强内部管理规范，提高内部人员的职业能力，避免评估工作的随意性和主观性，从根本上提高工作效率，降低获取信息的成本。

（三）减少会计人员工作量。我国企业运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量将导致额外的税收成本产生，针对这一问题，应首先减少企业纳税的调整工作。在税法中以投资性房地产的公允价值作为计税基础，同时详细规定公允价值模式下的纳税处理，并提供可供参考的纳税处理案例方便其比较分析，从而使得投资性房地产和税法协调发展，同时增强其运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的积极性。此外，针对税法中按房地产当前余值征收房产税的问题，可以规定以投资性房地产的重估价值作为计税基础，同时颁布相应的税收优惠政策，减轻企业的税收负担，保证其不会因避税而采用成本法计量，推广投资性房地产公允价值计量模式的发展。

（四）完善信息披露制度。根据公允价值计量模式下投资性房地产的处理方式，如果投资性房地产的公允价值变动损益在利润中所占金额较大，很有可能存在企业利用其实现扭亏为盈的现象。为避免信息使用者受到误导，完善其信息披露势在必行。根据《公允价值计量》准则的规定，企业应当披露估值技术及输入值，并依据市场情况尽可能详细地披露重要内容。同时为增加披露信息的可靠性和真实性，对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，监管部门应当寻找第三方评估机构对其所披露的信息进行二次审核，或由政府组织建立具有相关资质的评估部门专门负责审核披露信息。

针对上市公司财务报告信息披露的问题，可规定在报表附注“公允价值变动收益”项目中增加明细项目，提高信息披露的充分性和准确性。为避免上市公司通过公允价值模式计量操纵利润，或通过将其转换为自用以规避市场风险，应对投资性房地产转化或处置相关信息的披露格式予以统一规范，在年度报告数据披露中增加“投资性房地产转换或处置对企业的影响”项目，具体如表2所示。

表2 “投资性房地产转换或处置对企业的影响”项目披露内容

（五）加强市场监管。为防止企业通过公允价值计量模式操纵利润，准则规定不允许将其转回成本模式，而实际上较多企业运用准则漏洞，将投资性房地产转为自用，从而以成本模式进行后续计量。可见，除了在准则中进行规定之外，还应在公允价值变动损益对利润影响巨大时，加强监管力度，依据成熟的法规约束企业的规范运营，同时规范评估机构工作，建立违规责任追究机制和明确的处罚措施。

在监管问题中，社会也应担负起一定的监管责任，注册会计师应当根据财务报告单独对投资性房地产发表独立审计意见。此外，企业内部的独立审计部门也应当恪守职业道德，保证企业合规、合法经营。政府、社会以及企业共同构筑起三位一体的监管环境，有助于良好市场氛围的形成，不但能够降低企业的经营风险，也有助于提升公允价值模式计量的有效性。

（六）优化政策指引。优化政策指引应从两方面考虑，其一是完善公允价值相关应用指南，其二是适当放宽公允价值模式转回的限制。《公允价值计量》准则虽然进一步明确了公允价值的概念和估值方法，但针对如何在我国复杂的房地产交易市场背景下，结合公允价值模式要求，制定相应的估值技术和模型等问题，仍需出台系列应用指南。

出于谨慎性原则的考虑，我国在公允价值计量模式转回方面予以限制，而适当放宽这一界限可以促进公允价值的广泛运用，也有助于提高企业采用公允价值计量的积极性。当企业本身已无法取得公允的价格，但依旧被迫采用公允价值模式计量时，将会大大降低企业资产的真实性，因此在一定条件下允许其转回是优化政策的关键一步。此外，在会计处理上引入混合处理模式，在以增值为目的的情况下，将当期公允价值变动损益计入所有者权益，处置时转入当期利润；而租赁模式下则按成本模式计量，有效结合两种方式的优点。