论当前如何抓好房地产放贷业务，规避泡沫经济

金笛

【摘要】房地产泡沫是房地产领域市场价格波动的一种形态，是指固有资产的价值超越实体经济所代表的价值，导致经济市场丧失持续发展能力的状态，泡沫经济的特点是伴随着大量的投机活动，由于失去了实体经济的支撑，金融资产犹如泡沫，随时面临破裂，这种现象被称为泡沫经济。银行业中房贷业务是泡沫经济的重灾区，本文主要介绍了当前我国银行业房贷业务发展现状，以及就如何避免泡沫经济的产生提出具体措施；在兴业银行的实习过程中我接触到的与房贷有关的业务，一方面充分显示了房地产业对于银行的依赖，另外一方面是兴业银行这类商业银行给予消费者的信贷额度给银行自身带来的经济压力和市场风险。

【关键词】房地产 房贷业务 泡沫经济

一、房地产是我国经济的主力军

我国房地产业具有先导性，支柱性特点，也存在着结构失衡，产品单一，投机过剧，信贷过松等一系列问题，因为与金融业联系很紧。当前房价的不仅对居民的生活水平和城市的发展带来影响，甚至影响国内的正常金融秩序和经济发展水平。纵观经济的发展，房地产泡沫导致的经济危机是国家经济崩塌的主要原因，而房地产贷款的不调无疑是金融危机的导火索。

二、国内房地产业状况

由于银行信贷资金源源不断地注入房地产，许多上市公司的資金也大规模地投入到房地产开发，使得中国的房地产行业成为促进国民经济增长的第一支柱产业。近年我国的房地产均价一直在处于高涨态势，2011年以后政府及时地对房地产市场的发展出台了很多政策。中央政府在刚需率高的城市提出限购令，并大力发展经济适用房和廉租房等保障性的住房，这些举措对楼市价格有了暂时的缓解作用，但是并没有对房地产市场的整体显示理想的效果。

房价增长的总趋势是市场经济的必然结果，然而我国的房地产市场具有明显的特殊性，因此市场认为高水平下的指标是可被接受的。

目前我国房地产企业的资金聚拢渠道十分单一，导致了银行信贷几乎是直接参与了房地产的开发，建设，经营，销售的全过程，这中高负债的经营模式必然使银行信贷风险过分集中在银行的基本业务中，商业银行不仅要承担来自消费个人，开发企业等多个方面的风险，而且还必须面对房地产行业中存在的突变，包括市场风险，政策法规等的风险，这些风险归纳起来为两类，一是系统性风险，二是非系统性风险。

三、系统性的危害为两大类

（一）市场风险

这来自房地产行业自身发展的局限性。房地产行业的周期性很强，一旦市场出现大幅度下滑，房价骤然下降，房地产抵押的市场价值也随房价下降而降低，若违约率升高，银行资本就会缩水。当房地产泡沫幻灭时，商业银行将会是经济损失的最终承担者。

（二）法律风险

这种风险来自政府层面对房地产行业的宏观调控和相关行政法律法规的出台。例如当人民法院查封被执行人的住房，但不允许拍卖，变卖或抵押负债时，意味着若房贷客体失去还款的能力，银行仅仅只能要求法院予以查封，但是无法变现。这种情况无疑加大了银行房贷业的系统性风险。

四、非系统性的危害为三类

（一）流动性风险

这种风险来自消费个人，造成这种风险的原因是银行资金过度集中投放在长达几十年的个人住房贷款业务中，而商业银行的融资主要来自五年以下的储户存款。短期进存长期放贷的模式极度阻碍了抵押资产的变现，使得商业银行被拉进流动性的漩涡中。

（二）道德信用风险

道德信用风险来自消费者和开发商。一方面考验购买方与开发方的诚信度，另一方面也考验社会诚信是否能够形成市场，从而用市场来监管和降低道德信用风险对银行业造成的损失。在兴业银行的抵制体系中，建立信用制度是其不断提升自我保护能力的最有效体现和对市场最直观的应激性。市场体制的不健全，信息的不对称给银行带来选择上的困难。这种问题出现的结果就是借款人获得贷款却无法按期足额还款，甚至还会出现虚假按揭，对银行进行诈骗，从而给银行造成信贷风险，形成不良资产。

（三）操作风险

源于银行不完善的内部人员结构，程序，系统等造成操作风险。一般的操作风险分为广义风险和狭义风险，就拿兴业银行来说，广义的操作风险存在于银行内部各个部门之间的运行，它涵盖了系统，调控和运营过程中的工作疏漏而导致可能存在损失的风险。我国的房地产行业以及房贷业务起步相对于国外较晚，因此经办业务的信贷工作人员操作流程不熟悉，不规范，以至于疏于贷款前的资格审查，发款后的持续跟踪，缺乏风险防范意识。

五、银行规避的方式

当前银行业规避房地产业中的非系统性风险和系统性风险的途径主要是依据政府宏观调控的相关政策。这是由于房地产市场一旦达到了泡沫阶段时会就处于高度危险的状态，此时政府必须及时采用多种强硬的治理手段加以控制，避免金融危机。有以下几个方面的规避方式：

（一）严控土地市场 加强资源管理

目前土地资源市场管理制度存在漏洞，导致幕后交易频生。为了避免房价上涨过快，必须加强土地市场监管，让土地合理被利用。其次，适当控制市场的饱和度，保护各个群体的合法权益。当市场过热时，相应机关应及时采取措施进行整治。同时应该加大货币政策的预见性，加强财政政策与货币政策的合力作用，充分发挥资金的利率作用。

（二）加强信贷管理 谨慎资金流出

房地产泡沫的成因之一是银行信贷，为防止房地产泡沫进一步恶化。要严格把控银行对地产业的信贷比例，压缩规模，提高标准。其次，要建立信用制度，定期对贷款的个人和企业进行等级评定。加强信贷管理是商业银行自我保护的最有效的机制，它通过监控资金使用者的诚信来最直接地保护银行的权益。在兴业银行，良好的信用意味着借贷者的市场价值，也能保证银行与借贷者之间良性的互动和有力的经济交往。

（三）完善市场秩序 加大扶植保障性房力度

目前国内房地产一，二级市场已完成，存在的问题不多。但三级市场的进展很慢，而且二手房市场的发展却越来越显弊端。因此，要科学地引导消费者，大力促进二手房交易门槛和税费标准的降低。一方面，政府部门要大规模推出经适房来制衡商品房的价格，努力解决中低收入的家庭住房困难的问题。其次，要严格规范地审查经适房的申请和审批。另外，构建经济适用房的土地应该由政府部门进行公开的招标，价钱低廉并要保障土地的质量，优先赋予那些信誉好的开发商开发。

六、总结

随着经济和城市的发展，城市建筑群和城市土地资源矛盾突出，以及社会对房产的刚需造成银行的经济压力，固有资产和融资的不对等导致银行的利益被市场牵制，市场的波动会极大地撼动银行企业的稳定运行。银行应该理性看待房地产行业的发展，审时度势，抓好房地产放贷业务的细节，完善预警机制，制定良性循环的措施，从源头上保护银行自身的根本利益，规避泡沫经济带来的巨大投资风险。

参考文献

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[2]陈梦璇.我国房地产泡沫与银行信贷扩张关联分析[J].中国商界（下半月）.2010（03）.