四次转型三次失败绿景控股别亦难

文│梅东

在生存竞争越来越激烈的房地产行业，大部分小房企的日子都不好过，但像绿景控股这么悲情而又坎坷的公司却也不多见。3年多来，这间对房地产市场失去信心的公司一直试图转型——商业地产、矿业、生物质能源，但3次均以失败告终。

虽然第四次转型的结果尚不得而知，但一间上市22年时间的房地产公司要如此决绝的退出这个行业，并且为了转型可以任性的调研近十个毫无关联的行业及项目，背后一定有着发人深省的故事。

地产玩不下去了

3月2日，绿景控股宣布因发生对股价可能产生较大影响、没有公开披露的重大事项，公司即日起停牌。20天后的3月21日，绿景控股公告中透露，重大事项为非公开发行股票募集现金投资于医疗产业，为避免股价波动，将继续停牌。

绿景控股是国内最早的一批房地产上市公司之一，成立于1989年，1992年11月上市。资历老但知名度并不高，至今仍是一个小型房企。

其年报显示，2014年，公司只有金碧御水山庄、绿景誉晖花园、天誉江南花园及绿景东山华庭这4个项目在售，销售额只有1631万元。实现营业收入6116.23万元，比上年同期增长110.77%，这是因为卖了东山华庭项目的车位及顺德“绿景誉晖花园”的商铺，实现归属于母公司所有者的净利润326.28万元，同比下滑53.18%。因为公司和佛山杏坛镇土地储备发展中心产生合同纠纷，导致公司减少了归属于上市公司的净利润540万元。

从这些数字可以看出，绿景控股的家底很单薄，某一个项目的损益可以直接影响到公司的盈利状况。而这种状况已经持续了很多年。据了解，自2008年开始，公司已基本没有新开工项目，净利润在盈利几千万元和亏损几千万元之间波动。按照相关规定，如果连续亏损二年，就得带上ST的帽子了。

对于改善经营局面，绿景控股表示自己无能为力。该公司管理层连续几年在年报中感慨中小房企生存不易：“随着房地产行业集中度的提升，行业竞争也进一步加剧。中小型房地产开发企业从规模、品牌、经营模式等综合实力上与大型房地产企业都存在一定差异，竞争优势不足。”从2010年，绿景控股就开始注销了多家房地产子公司，并表示要逐步退出房地产市场。

实际上，从2005年至今，中国的房地产行业调控政策密集出台，国进民退的趋势愈发明显，中小民营房企的生存空间被挤压是不争的事实。2014年，浙江、安徽、广东等地已有多家中小房企被曝资金链断裂。在这种背景下，绿景控股早早的提出转型策略也算顺势而为。

绿景控股金碧御水山庄

五花八门的转型路

为了彻底摆脱房地产这个泥沼，绿景控股也是蛮拼的。2010年，该公司启动资产重组，计划将原有二级开发房地产项目全部置换出上市公司，之后通过定向增发将海航集团旗下的持有型物业和酒店资产注入公司。但公司运气不好，碰上了一轮最严厉的房地产调控，房地产跨行业的重大资产重组基本没有获批的机会，最终不得不在2011年6月终止了重大资产重组。“跨行业重大资产重组，或募集资金投向非房产行业只有在公司自身形成新的主业，行业分类变为非房地产业后才可能通过。而不能通过重组方式置出房地产资产，置入非房地产资产。”绿景控股的高管在当时如此对投资者解释。

在这之后，公司开始想其他办法，希望能在不触发重大资产重组的前提下，逐步改变主营业务。但这有个前提，以2010年年底绿景控股8.26亿元的总资产、7119万元的营业收入来看，只能收购总资产在4.13亿元以下、营业收入不超过3559万元的项目。“出路就是在现行的政策下，找金额少的好项目，一步一步的来实现转型。”这是绿景控股的策略。于是，公司一边注销多家房地产子公司，减轻负担，一边寻觅市场投资热点。在2011年矿产投资如火如荼的时候，成立了一家子公司—广东绿景矿业资源有限公司，在上市公司的经营范围中增加了矿业资源投资、开采。但截至目前，仍颗粒无收。一位矿业行内人士对此表示：“矿业投资制造了不少暴富的神话，但那只是极少部分。就算是最优秀的地质专家也无法勘测出一个矿山的真实储藏量，矿业投资的风险太大，大部分跟风投资的都是以失败告终的。”从这个方面看，绿景控股迟迟未有矿业项目落实倒是幸运的。

虽然矿业没有进展，但绿景控股的管理层也没有闲着，到处调研项目，包括影视传媒、户外广告、游戏、园林、橡胶、超微细重质碳酸钙粉等行业，并最终选定了生物质能源项目，公司从2014年3月31日起停牌，筹划非公开发行股票事宜。他们计划投资的项目为柬埔寨年产400万吨生物质能源原料木薯种植及加工产业化项目。为了向投资者和股民解释木薯和红薯的区别，公司管理层还颇费了一番口舌。但5个月后，因为遭到标的公司其他股东的反对，这单跨国并购最终还是没有成功。公司承诺自股票复牌之日起6个月内不再筹划非公开发行股票事项及其他重大资产重组事项。

踏入2014年，随着房地产调控政策的微妙转向， 房地产再融资以及重大资产重组的限制已经大为放松，跨行业重组的成功案例陆续涌现，如宜华地产更名宜华健康等。这是难得的机会，因此在6个月的期限过后，绿景控股很快又投入新的重组历程。

资本玩家的游戏？

如果仅从上面的信息来看，绿景控股演绎的是一部小房企的艰难奋斗史。但如果考虑上大股东的因素以及这间公司复杂的发展历史，事情可能就不像表面那么简单了。

在提到退出房地产行业进行战略转型时，绿景控股曾提到其中也有部分是因为与控股股东等关联方的同业竞争等问题。说到这，不得不关注一下绿景控股精彩的更名历程，上市20多年来，已经改过六次名了——ST琼能源、琼能源、恒大地产、绿景地产、S绿景、绿景地产、绿景控股。2002年，恒大集团借壳琼能源上市，并于2003年进行了资产置换。2006年，恒大仅以7889万元的价格将所持股份转让给广州市天誉房地产开发有限公司。而天誉房地产开发有限公司的控制人是余斌，他还拥有一家香港上市房地产公司——天誉置业。

一开始，业内都相信余斌买入绿景控股是想打造一个“A+H”的双上市平台。但2009年，因天誉置业深陷债务危机，在抛售天誉资产的同时，余斌试图将渐有起色的绿景控股卖给海航置业，以套现还债。这就是绿景控股的第一次转型，从那以后，股民们便不断抱怨余斌对公司不管不顾，而绿景控股也以避免与天誉置业的同业竞争为由，开始筹备转型后路。从天誉置业的业绩表现可以发现，余斌对这间公司还是倾注了心血，虽然债务危机影响深远，但2014年仍有1.58亿元的营业额，公司还在不断拿地，2015年打算卖30亿元。而绿景控股则一直在吃老本，两相对比，无怪股民对余斌有顾此失彼的抱怨。

一个长期跟踪绿景控股的业内人士分析，从该公司的六次更名可看出其更突出的是作为壳资源的特质，每一任入主者似乎都没有长久经营的打算。1.84亿元的总股本、24亿元的总市值，没有任何借款，也没有新项目储备。时至今日，绿景控股仍是一个很干净的壳资源，好好操作，不难卖出一个好价钱。有分析指出，目前A股的壳资源价值在10亿元左右。

而余斌本身就是从操作壳资源发家的，天誉置业的前身——人人控股在香港被人称为“玩坏了的壳公司”，5年时间3次卖壳换东家，主业从卖汽车、互联网、电讯服务商到房地产，不停变更，虽然业绩极差，但最后卖给余斌时46%的股权还值3477万港元。回头看来，绿景控股的轨迹与人人控股何其相似，紧追热点、毫无关联的转型方向令人费解，但却是极好的股价炒作题材。即便2014年重组失败，但该公司的股价却在去年3月份的7.29元一路高涨到今年3月的13.43元，涨幅高达84.22%。

在本次停牌前，也已有大笔资金踩着节点涌入。“正好在承诺六个月不重组的截止日前一个交易日买入绿景，试试运气。”一位股民在绿景控股的投资者平台上留言。抱有这种心态的股民不在少数，一位在该公司上一波重组中获利颇丰的股民表示，这次公司要转型的医疗产业是目前很火的一个投资概念，“余斌自己又是学医的，预计成功率会高很多。一旦成功，那就是下一个宜华健康啊。”宜华地产被认为是地产行业最成功的转型案例之一，在向健康医疗服务转型并更名的一年时间里，公司股价暴涨455%。

无论余斌卖不卖这个壳，本轮重组都能为其带来极其丰厚的回报。正赶上猪都能飞的风口，谁还愿意苦哈哈的盖房子、卖房子，资本操作才是王道。