于尔根·康拉德：中国房地产投资仍将保持强劲势头

本刊记者│苗野

2014 年，由于投资放缓—特别是房地产投资放缓，导致了全年经济增长减速。对于经济前景的判断，来自业界的大多声音认为中国经济因债务拖累而无法回到正常增长轨道，当下局面并非中国经济的“新常态”，而是“非常态”，如何摆脱目前的“非常态”，使中国经济在未来10年实现中高速增长，成为了当局的头等命题。即便如此，2015年，中央政府还是把“新常态”下的经济增长目标确定为7.0%。 3月24日，亚洲开发银行经济部主任于尔根·康拉德（Jurgen Conrad）就中国经济发展前景和风险以及政策制定者面临的挑战等问题接受了本刊记者专访。

于尔根·康拉德亚洲开发银行经济部主任

《中国房地产业》：您如何判断当前中国经济的整体表现？

于尔根·康拉德：由于投资放缓，中国的GDP增速继续回落，从2013年的7.7%下降到2014年的7.4%，但仍基本实现了政府7.5%左右的增长目标。正如在2013年所做的那样，在不采取大规模刺激措施的前提下，政府实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，以确保劳动力市场和金融市场的稳定。由于人口结构的变化和经济规模的庞大，维持往年那样的高速增长已变得越来越困难。经济减速将成为新常态。

《中国房地产业》：中国经济何时能走出低谷？对于未来的经济走势是如何预判的？

于尔根·康拉德：预计在2015年GDP增速将进一步放缓至7.2%，与中央政府制定的7.0%的增长目标相符；2016年GDP增速为7.0%，此后也许企稳也许再度上升。这个预测也反映了近期增长的趋势，政府强调高质量增长和经济结构转型升级必将使经济增速在未来两年有所放缓。2015年中国经济增长得益于较低的全球大宗商品价格水平，后者将促进国内消费增长和激活国外对中国出口产品的需求。但到2016年，全球大宗商品价格的恢复性上涨将对中国的外部需求起到相反的作用，降低GDP增速。

投资仍将是经济增长的主要拖累因素，其中房地产投资将成为其中最脆弱的部分。目前中国政府采取的迅速而有效的措施已经使得房地产市场趋于稳定。

《中国房地产业》：刺激经济发展存在哪些挑战？

于尔根·康拉德：主要的政策挑战是要持续地进行结构性改革，要保持经济增长的动力，但是不要再次推出大的刺激性经济政策。这些挑战去年就已经存在了，但是今年还有一些新的挑战，就是改革地方政府的融资机制，在不妨碍经济增长的情况下减轻债务并提高透明度。

目前正在进行的改革遵循一个当局称之为“开前门，关后门”的原则，也就是允许地方政府通过直接借款来弥补赤字，但不允许预算外融资。这其中最为关键的挑战是在转轨过程中如何确保财政对经济的中性影响，既要避免由于“关后门”而没有“开前门”所带来的财政紧缩风险，也要避免“两扇门”同时打开所造成的债务激增风险。

另外，如何不再享受政府隐性担保的债务，如何偿还债务违约所产生的影响等，这些是一系列改革措施实行以后悬而未决的问题。现在地方政府获得资金的渠道越来越多，我觉得如果允许的话，地方政府可以出售其在国有企业中的大量股份来弥补财政资金的缺口。

《中国房地产业》：中央政府提出运用更多的工具来应对经济下行的风险，这是否意味着会有大的刺激性经济政策出台？

于尔根·康拉德：中国政府此前的刺激性经济政策是在全球经济危机的背景下推出的，至今为止，这刺激性经济政策仍然存在。在货币层面，信贷增长仍然强劲，甚至比经济危机之前的增长还要强劲。当然政府要确保整体流动性的充裕性，使得信贷的增长与经济的增长相匹配。同时在财政方面，整个预算外支出也是非常大的，预算外支出仍然会支持经济增长，但同时也要对预算外支出的总量加以控制。在这样的情况下，我认为中央政府所谓的最佳的刺激经济政策实际上就是加速结构性改革。

从政府公布的财政体制改革方案和前期的实施效果来看，改革还是充满希望的。

《中国房地产业》：房地产投资增速的放缓拖累了中国经济的增长。您如何预判中国房地产市场未来的走势？

于尔根·康拉德：投资增速下降很大程度上是受房地产市场疲软的影响。受开发商和购房者融资条件趋紧，部分地区住房价格泡沫破灭和在中小型城市供给过剩的拖累，房地产行业投资增速放缓尤为明显。

2014 年房地产投资同比增速腰斩至9.9%，全国房地产价格于2014年4月见顶后至今已下降约3.5%。政府通过取消大部分城市住房限购政策，改善获得抵押贷款和住房公积金的条件，加快棚户区改造和保障性住房建设，减轻了房地产市场剧烈调整的压力。近几个月房地产市场开始趋于稳定，大城市的住房销售再次步入正增长的轨道。

受家庭负债率较低和居民收入增长高于房价涨幅的支撑，住房的刚性需求仍然强劲。因此我们预计2015年住房销售将再次迎来周期性的复苏，但该复苏将受到处于历史性高位的未售出住房面积的制约。

从长期来看，住房需求仍然会保持强劲的势头，因为未来的5年将会有1亿多的农民工要在城市定居，同时中产阶级也会增加住房改善的需求。所以我认为房地产的投资是可以催动中国经济增长的。