通过契约实现的物之支配关系

张力毅

内容摘要：债权与物权的概念各自从其极端特例出发抽象而成，并非全无交集。尤其对于通过契约实现对物的支配关系而言，其都需要借助于合同关系实现对物的有限支配。在这些法律关系中，除定限物权配备可能的公示手段（主要是登记），在其他方面本质上差异并不大。无非是由于物权法定主义的存在使得通过契约实现的物之支配关系被区隔成了定限物权和纯粹债权，从而也在效力上被划分为绝对效力与相对效力。两者看似界限清晰，但其间也充满了流动性。典型如一旦背后有了法政策的强力驱动，这些通过债权契约实现的物之支配关系即有债权物权化的可能性，租赁契约即为重要示例。在一定程度上这些法律关系被赋予了物权效力，可以随物转移，却也必须赋予其相应的公示手段以符合物权法体系，从而保护善意第三人的利益。而通过债权物权化的法律技术手段赋予个别债权契约以物权效力，也可在一定程度上缓和物权法定主义可能带来的僵化体系效应。

关键词：物债二分 物之支配关系 债权物权化 租赁权物权化

一、物债二分的解释论前提与问题的提出

人们在面对自己所创造出的纷繁复杂的权利世界时，眼花缭乱之余常又会觉得手足无措，因而富有创造性地通过逻辑思维的展开对这些权利进行分类与归纳，实属必要。但权利一旦类型化，形成相应的认识论框架，却又在一定程度上“匡囿后人的思考在此结构内进一步展开”。〔1 〕在财产法领域，潘德克顿体系下物权债权二分的思维方式即属典型示例。一方面，“物权与债权的区分，构成了大陆法系近、现代民法上财产权利制度的‘脊梁’”，〔2 〕物权法中的所有权与定限物权的区隔、债法中的意定之债与法定之债的划分都在此二分法下鳞次栉比地展开，整套概念体系显得逻辑清晰而又思维缜密。另一方面，这种非此即彼的思维模式也造成了不少的困惑，当一种新的财产权出现的时候，我们总会先验性地将其在物债二分的世界中予以定位并希望适用相应的规则，而忽略了背后隐含的诸多因素，常常陷入概念法学的窠臼。〔3 〕且随着经济的发展与社会生活的多样化，财产权利的构成日趋复杂，新权利亦层出不穷，例如股权、知识产权、权利质权，它们在原有的物债二分的权利体系中似乎很难得到合理的定位，再加上英美法系某些法律概念在全球强势扩张所带来的冲击（诸如信托财产的双重所有权，分时度假协议的分时所有权），越来越多的人认识到物债二分的体系构建只是一种法律技术手段，绝非一成不变的金科玉律。

但针对由此提出的债权物权区分不必要说（相对化说），则需强调的是由于“多重标准的划分，必然会出现逻辑不周延之情形”，〔4 〕因此债权物权概念从其诞生之日起就势必会有一定的缺陷。但由于法体系既定路径依赖之效果，在找到一个更加合理的解释论工具之前，恐怕在很长一段时间内我们仍不得不在物债二分的权利世界中徜徉，并在既有理论的基础上维持并试图合理化这个体系。〔5 〕尤其是针对我国而言，大部分的民法学者和法律实务工作者是认可并接受了像物权和债权这样的基本概念的。因此，在法律职业共同体达成新的共识之前，任何贸然地欲对物债二分的概念体系进行的简单的否定皆非良策，〔6 〕真正务实的做法是将该体系与现有的财产权世界进行比照，看看两者之间究竟有怎样的抵牾与冲突，体系内部的模糊之处应该如何给予合理的解释。

对物债二分体系合理解读的重要任务是将处在其边界的混沌不清的权利存在廓清，尤其是解说清楚以租赁权的物权化（买卖不破租赁）以及共有物分管契约第三人效力为代表的通过契约实现物之支配关系 〔7 〕的债权物权化现象，它们可谓是处于物债二分边界的“精灵”，虽冠之以“原则—例外”的合理性说明，但时常扰乱着我们的体系性思考。而对它们为何可以物权化，如何物权化，学界也一直没有厘清，存在颇多困惑。但经过初步的观察可知，这些债权物权化的典型示例却有一定的共通之处，即虽然是纯粹的债权契约，却在一定程度上实现着对物的部分支配关系，故而存在类型化的可能性。而在比较法上，也确实将这些法律关系统称为“基于债务关系之支配权”，并作为债权物权化的重要形态。〔8 〕因此，笔者主要是以通过契约实现的物之支配关系为解释论工具，通过对其历史演变与法律定位的分析，欲以一种全新的视角对以租赁权的物权化为代表的债权物权化现象予以阐释，以达到对这一问题进行体系化解读的效果。

二、通过契约实现的物之支配关系的历史演变及法律定位

（一）契约与支配分化的不完整性——通过契约实现的物之支配关系的产生前提

如果考察物权与债权划分的发展历史，可以清晰地发现其间人为划分的痕迹十分明显。但促成这种区分的更深层次的社会经济原因，恐怕是近代以降“个人契约与支配的分化”。〔9 〕一方面，随着启蒙运动之后对人的理性的尊重，对意思自治的尊崇，人逐渐从支配关系的客体中解放出来，成为民事法律关系的主体，相应的只有物才能成为法律上直接受支配的标的（因此对于人的权利要求则主要转换为请求权，而非支配权）。另一方面，新的商品经济呼唤着财货的自由流通，而频繁的交易关系的涌现使得契约成为人与人之间自由交换商品的桥梁。故而只有契约与支配的分化才能确保“人与物之间的关系以及纯粹的人与人之间的关系，从而确保每个主体的存在与意志不受他人支配，主体之间平等共存，意思自治”。〔10 〕但契约与支配的分离并非绝对，不像传统学说所阐述的那样两者并无交集。“所有权被视为对物的独立支配，而无须考虑作为其媒介和准备的债;而债则被视为对他人行为的独立支配，也无须考虑可能是该行为的目标的对物权”。〔11 〕为了实现物的价值的最大化（特别是转手和部分权能的分离利用），契约与支配在许多情况下又纠缠在了一起。对于所有权来说，所有权人固然能够在法令规定的范围内不受任何人干涉地对所有物占有、使用、收益、处分，但在其将所有物转手时，还是要依靠契约来实现。对于定限物权来说，就更是如此，几乎所有的定限物权人都必须通过契约来实现对物的某种有限支配（或获得用益权，或获得价值权），而在此时契约与支配又紧密地结合在一起，变得物中有债、债中有物了。难怪苏永钦教授评价说：“定限物权先天上即非单纯对物的支配，而与债权一样有对人请求的关系。” 〔12 〕学者常鹏翱亦认为：“他物权有双重的定位参考维度，一是所有权，一是合同之债。” 〔13 〕

虽然潘德克顿的法学家们天才地“针对所有权、用益权、抵押权等权利中共同具备的支配排他特征，运用法律技术手段概括出以直接支配为特征的物权概念，与其相对应的是向人请求才得以实现的债权，两权并立而为”，〔14 〕但鉴于契约与支配分化的不完整性，使得债权与物权的划分只是从两个最具典型意义极点（所有权与行为、金钱债权）的权利所作的抽象化，“在一个极点上是对谁都可以主张的强大的权利，而在另一个极点上却是只以对债务人主张为已足的弱小的权利”。〔15 〕故而除了所有权和纯粹的行为之债完全具备物权和债权的特征，“其他的权利，则都或多或少地带有例外的性质”。〔16 〕而且在这两个极点之间，还有一系列的权利存在，既包括下文所提及的已经物权化了的定限物权，也包括尚未物权化的以契约所作的物权安排，即笔者所谓的通过契约实现的物之支配关系，除此之外还包括预告登记债权和其他特定物债权……殊为复杂。在法律未对这些权利的效力作出相应的处置之前，它们似乎都还处于身份未明的状态。

（二）法律的拟制与定限物权的诞生——通过契约实现的物之支配关系的分化

物权的种类仅仅包括所有权当然远远不够，在定义物权应为绝对权、支配权，具有对世性、公示性之后。法学家们又开始对上文所提及的通过契约对物实现的某些支配关系进行一定的技术处理，使它们符合物权的特征，逐渐形成了用益物权与担保物权的体系。而他们所采取的技术处理的手段主要是切割，即将上文所提及的那些物上的债权债务关系切割出一部分，配之以相应的公示手段，从而上升为定限物权。例如各种他物权都是“从交易双方的债权关系‘切割’下来一定的权利义务关系，常常不是连同债务或其他请求权能一起切割下来（各用益物权）就是把附从的债权关系切割下来（各担保物权）”，〔17 〕经由公示而产生对世效力，是故一方面可以使这些权利义务关系随物转移，对可能的受让人产生效力，另一方面也可以实现定限物权的自由处分，从而符合上文提及的物权的特征。这也不难解释，现存的定限物权中，典型如地上权和地役权，存在着大量的债权约定。例如租金、使用年限、使用方式、权利失效之事由。当然在切割之后，“这些约定不仅在订立该约定的各方当事人之间具有效力，而且对物权继受人也产生效力，从而构成了所谓的物上之债”。〔18 〕而之所以能做这样的切割，缘于这些法律关系或多或少地都实现着对物的某种支配，且可以通过合理的公示手段为第三人所知，因此即使随物移转也不会对可能的受让人（既包括潜在的所有权的受让人，也包括潜在的定限物权的受让人）造成不测损害。由此可见，定限物权的法律拟制性非常强。其是潘德克顿特有的提取公因式的思维模式极度抽象的结果，这也不难解释为何同属大陆法系的法国财产法中，并没有建立相应的他物权的体系，不仅“没有用益物权的概念和整体的制度，担保物权亦游离于财产法之外”。〔19 〕

虽然定限物权是通过法律技术拟制所有权的结果，但这些切割下来的复杂的权利义务关系，相比于所有权，仍有相当大的差别，毕竟建基于所有权之上的物权图像未必能准确匹配他物权的全部性格。这主要是因为“从功能上考虑，他物权是包括所有权在内的其他财产权得以实现经济价值的工具，并不完全受制于所有权”，〔20 〕尤其是如上文所述，为了实现物的价值功能最大化，其效能必须市场化，以找到最适宜的利用者。故对于这些拟制的他物权而言，其典型特征为“终其存续期间，始终要面对一个‘特定’的所有人，绝对不只是确认特定的资源归属而已”。〔21 〕因此这些物上权利和负担的“相对性”特征极为明显。〔22 〕然而它们又与普通的金钱之债和单纯的行为之债有所区隔，在金钱之债与行为之债中，所有的权利义务关系都指向一个特定的个人，因此在债权转让的过程中，受让人关注的重点仍是债务人有无资力和能力。相较于此，那些打包的物上权利义务关系却自始至终却都指向一个特定的物，因此潜在的受让人其并不关注究竟谁是这个物的所有权人以及谁是这个物的定限物权人，他所关注的是这些权利义务关系笼罩下物的价值本身。恰如有学者所总结的：纯粹的“债务负担对人不对物，约束的是债之当事人，与物权变动无关;物上负担对物不对人，只要物权存在即可，至于谁是权利人在所不问”。〔23 〕这样的差异也决定了如果这些权利义务关系配备了相应的公示手段，便可依附于物，随物转移。

（三）物权法定主义的引入——通过契约实现的物之支配关系的新效力格局

本来在私法自治的原则下，是否切割，以及将多少内容进行切割，易言之，即是否将这些通过契约实现的物之支配关系上升为定限物权以及将这些物之支配关系的多少内容切割以构成定限物权的内容，应由交易双方自由协商而定，但基于物权效力的对世性、公示手段的特定化（只有登记与占有）以及公示成本的考量，物权法定主义原则被引入，因此以上所提及的自由约定的权利几乎被剥夺殆尽。

物权法定主义原则的确立可谓在定限物权与其他用契约实现的物之支配关系之间划出了一道较为清晰的界限，因此也构成了物债二分体系的基石。物权法定主义的主要内容是物权的类型固定与类型强制，〔24 〕即当事人不能创造法律没有规定的物权，当事人也不能创造与物权法定内容相异的物权内容。将物权法定的内涵衍化至笔者所讨论的通过契约实现的物之支配关系，可以得出以下的结论：因为物权法定主义的存在，故而立法明确规定哪些物之支配关系可以上升为用益物权和担保物权，以及这些物之支配关系的哪些内容可以构成物权的内容，对于其他通过契约实现的物之支配关系和没有被纳入法律规定范围的相应的契约内容则只能停留在契约约定的层次，产生相对效力。〔25 〕因为并非物权，因而也决定了这些权利义务关系不能随物转移，约束可能的第三人。例如在我国《物权法》的语境下，对用益物权的客体进行了严格的限定：主要承认在土地上成立的用益物权，而房屋一般不可以成为用益物权的客体，因此利用人对房屋只能进行租赁，即通过纯粹的债权合同来调整出租人与承租人之间的权利义务关系;且立法也对物权的权利内容进行了严格的规定。如《物权法》第126条对各类土地承包经营权的期限作出了约定，从而限制了当事人对这一内容的自由决定权，如果当事人约定的使用时间长于此期限，并不能产生相应的物权法上的效果。

在物权法定主义的立法模式下，一项民事权利是否属于物权主要取决于立法者的选择与判断。易言之，“一项财产权利能否归类于物权将不得不仰仗立法者自身的判断和认知能力”。〔26 〕而立法者对于选择将何种契约的何种内容上升为物权内容，主要是基于对社会需要以及公示成本的衡量。而其中最主要的考量因素是公示的成本与效果。在物债二分的基础上，绝对性使得物权有了强制公示的原始动力。申言之，即因为物权被定义为绝对权，可能产生对世效力，因此潜在的物权交易的当事人，对物权的内容往往极为关注。有鉴于此，“物权的存在及变动就不应仅仅存在于当事人纯粹的观念里，物权的归属及内容即物权的现状如何，必须由一定的物质形式表彰于外，使物权法律关系据此得以透明，从而为大众认识，以期交易的实现”。〔27 〕故而通过公示将物权设立和变动的事实展现于外，从而防止善意第三人遭遇不测损害并维持物权的支配秩序就成了不二法门。〔28 〕在此过程中，公示起到了“使权利形态表征化和效力普遍化的功能”。〔29 〕

从大陆法系公示制度的发展历史来看，公示方式主要有占有和登记两种。〔30 〕如果对这两种公示方式进行比较，可发现对于占有而言，其公示的成本几乎为零，但占有除了表征所有权外，对他物权的公示效果几乎为零。因为占有不但有有权占有，还有无权占有;不但有基于物权关系的占有，还有基于契约关系的占有。而单纯的占有外观显然无法反映以上复杂的占有关系。故占有更多的是一种权利推定，即将物的占有人推定为所有权人。〔31 〕相较于此，登记不但可以公示所有权，亦可以公示他物权，不但可以公示权利类型，也可以公示权利内容，是较为理想的公示手段。因此“从权利的公示角度来看，真正最有效的公示应是登记方式”，〔32 〕由于其能极其清晰地展示物权种类与内容，从而大大降低了交易双方的信息检索成本。〔33 〕但登记也需要较高的社会成本，往往需要国家建立相应的公共登记簿，而当事人在进行登记的时候往往还需要付出额外的成本（登记费用）。因此把所有的财产都纳入登记的范畴显然有些不切实际。在考量了登记成本、社会需要、动产与不动产不同的财产特征之后，立法确立了物权变动最基本的公示手段：动产为占有之转移（交付），不动产为登记。也正因为占有公示功能的有限性，因此动产上可以设立的他物权就远远小于不动产，特别如用益物权之客体主要存在于不动产，盖“动产物权系以占有为公示方法，无从将不同之用益内容完全表现于外，以动产设定用益物权于公示技术上有其困难，且动产一般价值较低，取得容易，用益权之取得如有必要，以债权方式为之即以为足，以设定用益物权方式为之，不具实益之故”。〔34 〕但随着近代以来价值较大动产的出现（如飞机、船舶、汽车）以及配套登记制度的完善，以动产与不动产的区隔为基础而划分的不同公示体系本身也在调整。〔35 〕

公示与物权法定主义具备典型的唇齿相依的关系，一方面，“公示的有限性决定了物权法定”，〔36 〕另一方面，物权法定的存在又造就了封闭的公示体系，尤其是立法通过对登记类型和登记内容的限制关闭了可能的“定限物权”为第三人可得而知最主要的渠道——登记。这也决定了除了法律明文规定的物权之外，当事人间对于物的支配约定（主要为不动产）不可能通过登记这种公示方式为第三人所知而获得物权效力，而只能以债权契约的形式存在而发生相对效力。较为典型的是信托型让与担保在我国台湾地区的遭遇，由于我国台湾地区地政实务上拒绝受理信托关系为原因之所有权转移登记，因此当事人欲以让与担保之原因而为所有权之转移只能以买卖的形式完成移转登记，而当事人之间其实并无买卖之意思，故在司法实务上一直存在该法律行为是否因通谋虚伪意思表示而无效的情形，而当事人之间的权利义务关系也主要靠债权契约来维系。〔37 〕但随着登记公示成本的降低以及交易市场的繁荣不断呼唤着新的物权交易类型，立法仍固守物权法定主义的立场，欲凭标准化的立法来满足市场要求，其合理性在一定程度上是值得质疑的。〔38 〕故学界要求突破或软化物权法定主义的呼声也不断高涨。〔39 〕

综上所述，如果奉行绝对的意思自治，通过契约实现的物之支配关系在具备相应的公示手段的情况下就可以获得相应的物权效力;然而因为公示手段的有限性，主要体现为对占有公示的局限性（只能表征所有权）与登记公示的社会成本较大这两个因素的考量，物权法定主义被引入。立法对定限物权的类型与内容作了封闭式的列举规定，因此当事人所约定的物之支配关系只有在法律有规定相应物权类型的情况下才能借法定的公示手段上升为物权，且约定必须符合法定的物权内容。另一方面，权利登记也被限制为法律规定的几种类型。因此，大量通过契约所作的物权安排都只能作为债之关系而存在，如租赁权、让与担保、共有物分管契约。

（四）物债二分边界的流动性例证——通过契约实现的物之支配关系的影响

虽然通过技术性的切割与物权法定主义的引入，纯粹债权契约与定限物权的区隔已然形成，但也因为这些对物支配契约关系的存在，使得物权与债权之间的边界并非如楚河汉界般清晰，而是充满了流动性，这集中体现在以下两个方面：1.债权与物权之间的互相转换：典型如在我国台湾地区通过租赁合同租借基地建造房屋可以申请地上权登记，〔40 〕在这里租赁合同和地上权之间的差异就纯粹只是登记的有无，只要跨过了登记这个界面，租赁合同就可以上升为地上权，从而随物转移，具有约束第三人的效力，而定限物权人亦可以实现权利的自由流转（在租赁合同中承租人转租是受到限制的）。因此当事人可以自由决定他们的法律关系是仅用债权契约来约束还是通过登记将其转化为定限物权，以获得对世效力。2.通过契约所作的物权安排可以在一定程度上（凭借占有）产生对世效力：因为这些契约所作的物权安排在某种程度上都是为了实现对物的部分支配，而一旦权利人通过契约实现了对物的占有，就可以主张对物的占有保护请求权，〔41 〕这种权利是对物上请求权的拟制，具有对世效力。也因为权利人是通过契约实现的有权占有，所以他们的占有保护效力是极强的。以纯粹的动产租赁合同为例，承租人在完成对物的占有之后，不但可以凭借租赁合同对抗出租人无理由的收回，也可以通过对租赁物有权占有的主张对其他不法侵夺人主张占有保护请求权。〔42 〕故谓通过契约实现对物的支配关系是徘徊在物债二分边界的“精灵”，诚不虚也。当然物债二分边界流动性的最大例证或物债二分界限的最大扰乱者当属通过契约实现物之支配关系的债权物权化，下文将予以详细叙述。

三、通过契约实现物之支配关系债权物权化的实证分析

——以租赁合同为例

（一）传统的学术论争

虽如本文第二部分所述，在物权法定主义的桎梏下，大量的物之支配关系（尤其是不动产支配关系）都只能通过债权合同来实现，仅具有相对效力。但将视线回归问题提出部分所引述的以租赁权的物权化（买卖不破租赁）为代表的通过契约实现物之支配关系的债权物权化现象，却又说明纯粹债权与定限物权之间的区隔却也并不绝对。但针对为何租赁合同可以债权物权化，现有的学说又往往语焉不详抑或是从不同的角度加以阐释，颇有“鸡同鸭讲”之情势。例如对于买卖不破租赁，〔43 〕大部分论著都会提及承租人为经济上的弱者，为保障其居住权，故对其加以特殊保护;〔44 〕晚近也有部分学者提出“租赁权与用益物权都是使用他人之物，本质上没有区别”，〔45 〕尤其是当承租人已经实际完成了对物的占有之后，租赁权在某种程度上已经转化为对物的使用受益权，此时“买卖不破租赁”应当解释为第三人基于买卖而获得的所有权不得对抗承租人基于租赁契约而实现的对物的使用受益权，此时成立在先的物权优于成立在后的物权，定限物权优于所有权，只是物权法规则之适用，并非所谓债权效力的扩张，因此“债权物权化”只是一个伪命题，而之所以租赁权被视为债权，更多的是因为物权法定主义的束缚，但物权法定主义并非绝对，亟须缓和;〔46 〕在这两个问题还未厘清的情况下，又有部分学者对租赁权物权效力的公示前提作了讨论，主要是针对不动产租赁是否要以登记，动产租赁是否要以占有作为租赁权对第三人产生对抗效力的前提展开探讨，究其目的，主要欲对《合同法》第229条规定的“租赁期间”作出限缩解释，以防善意第三人遭遇不测损害。〔47 〕在这些热烈的讨论中，债权物权化、物权法定主义、立法政策、权利公示等一连串的概念相继被提出，继而不得不引发我们进一步的思考：这些看似抽象而又孤立的概念背后究竟有着怎样的逻辑关联，如何科学地将它们串在一起从而对以租赁权的物权化为代表的部分物之支配关系的债权物权化的现象予以合理解读，以上著作或论文却似乎都未对这一点予以清楚说明。

（二）回归“通过契约实现的物之支配关系”视角下的再探讨

但如果将租赁合同回归至笔者所提出的通过契约实现的物之支配关系的理论框架，再结合本文第二部分所作的关于其形成历史以及法律定位的解读，很多认识论上的难题便可迎刃而解了。由以上的分析可知，这些通过合同约定的物之支配关系与限制物权本身并无太大的差异，如利用他人之不动产，除可以通过用益物权外，“亦可以通过使用借贷契约或租赁契约之方法，就他人之不动产取得借贷权或租赁权，达其目的”。〔48 〕这是因为“跨过了物权和债权的介面——公示，限制物权人多了对抗第三人的优先和追及效力，也因为关系的客观化（去属人化），而可以单独处分，但为此交易者必须付出一笔公示的成本”。〔49 〕惟因为物权法定的存在，如前文所述对于动产的使用以及不动产（主要是房屋）的使用只能通过租赁合同来实现，但租赁合同与地上权之间的差异其实并不明显，最主要的就是地上权可以借登记这一法定的公示手段取得对世效力，而租赁缺乏这样的公示方法。租赁关系虽在租赁物占有转移之后可以在一定程度上借占有得以公示，但如前文所述，与登记相比，占有的公示效力实在是极弱的，单纯占有的形态使得第三人人很难推定权利人背后真正法律关系的存在（到底是租赁、使用借贷，还是保管）。因此“只要登记成本可以控制在一定程度下，立法者永远会选择登记公示，而不是占有，所有国家或地区兼然”。〔50 〕所以单纯的占有公示并不能使租赁合同债权物权化，更不会使租赁权上升为定限物权，否则物权法定主义的存在就没有意义，也难以解释立法为何只规定租赁权的物权化，而不涉及类似的使用借贷关系。

故而使得租赁权得以物权化的最主要动因还是政策考量，即对承租人的保护以及维持租赁关系的稳定，尤其是立法者作出了这样的前提性假设，“就房屋或耕地租赁而言，房屋承租人与耕地租赁人（佃农）大多为社会经济弱者，其出于出租人签订租赁契约时，往往居于劣势之地位”，〔51 〕而这样的现象确实在一个工业化与城市化初期的国家或地区以及第二次世界大战后的欧陆与日本极为常见。故立法对于承租人作了特殊的保护，规定“买卖不破租赁”以及租赁权可以对抗后设立的定限物权和第三人对租赁物的强制执行，典型如德国《民法典》第571条，〔52 〕日本《民法》第605条，〔53 〕我国台湾地区“民法”第425条。〔54 〕这就产生了一个很奇怪的现象：一方面，“法律确认某项权利是否为物权，并非单纯依据该项权利的内容是否为对物的直接支配，而在于其一定时期的法律政策”，〔55 〕因而租赁权被排斥出物权的范畴;〔56 〕另一方面，基于社会政策的需要，租赁权又在一定程度上被赋予了物权效力，可谓是典型的“成也政策，败也政策”。由此也可见债权与物权之间边界并非绝对，立法随时可以根据政策需要将部分通过契约实现的支配关系抽出一部分，赋予一定的物权效力。

但不得不另外予以特别说明的是，租赁合同的债权物权化固然有赖于法政策的驱动，但法政策的需要是否强到足以使所有租赁合同都有债权物权化的动因尚有可议之余地。因为就我国《合同法》第229条之立法例而言，“买卖不破租赁”之规定囊括所有租赁合同，在客体上并不区分不动产与动产。对于不动产而言，“因其稀少性、高价性之特质，且涉及人居住利益，为我们维持生活及保持生存所必需者”，〔57 〕故从弱势群体利益保护、生存权维护以及提高租赁物使用效率的角度出发，让租赁合同债权物权化固无异议（价值较大之特殊动产可作同等考量）。但对于一般动产而言，因价值往往不高、替代性也较强，是否对其租赁关系仍有债权物权化之必要，虽然我国对此法律有相应的依据，但在解释适用时可否采取目的性限缩之方法，将其排除出“买卖不破租赁”之适用范畴，恐不无商榷之余地。毕竟在一般动产上并无用益物权之存在，借债权物权化之手段，让其用益关系有物权化之可能，实有矫枉过正之嫌。我国台湾地区“民法”第425条亦将租赁权物权化之客体适用至一般动产租赁关系，但在司法实务中鲜有一般动产租赁合同适用该规定者也，也可从侧面证明市场交易过程中实无此需要。

（三）问题的进一步延伸讨论——公示手段的配备

通过契约实现的物之支配关系债权物权化所没有解决的一个重要理论问题是：一旦其物权化之后，法律关系在一定程度上可以约束不特定的第三人，具有某种绝对性与对世性之效力，因此是否需要赋予其相应的公示手段（不动产登记，动产交付）以与原有的物权法律体系相协调。而这在租赁权物权化的过程中显得尤为突出，因为直接涉及带租赁权与第三人权利的冲突与协调的问题，典型如租赁权与抵押权。我国《物权法》第190条虽有明文规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其实质是将租赁权作为物权化的债权，基于前物权优于后物权的原则，赋予先设立之租赁权优于后设立之抵押权的效力，在理论上固无疑义。但因租赁关系缺乏一定的公示性，因此在实践中倒签合同，以扰乱执行程序（抵押权实现程序）的通谋行为比比皆是，甚至出现了捏造20年租赁合同，且租金一次性付清的极端案例。〔58 〕而在我国台湾地区的司法实务中，“债务人利用通谋虚伪之租赁契约阻碍自己之财产遭强制拍卖之情形，屡见不鲜，尤其是不动产之强制执行”。〔59 〕其症结都在于租赁关系缺乏一定的公示性，即使赋予了占有公示，但公示之效力也极弱，所以当事人有通谋的可能。故1999年我国台湾地区“民法”债编修订时才明订时间超过5年与未定期限的不动产租赁契约，必须要加以公证之手段，才可以获得物权化之效果。但考虑到房屋本身即配有相应的登记程序，因此通过租赁权的登记予以公示最便捷且符合现有的物权法体系，而徒增公证之环节其合理性值得质疑，亦无法完全达到登记公示的效果。

而就我国台湾地区财产法上曾经最富争议的话题共有物分管契约之债权物权化问题 〔60 〕的发展脉络而言。虽“大法官”释字349号解释曾经创造了“如其事实为第三人明知或可得而知，纵为债权契约，其契约内容仍非不得对第三人发生法律上之效力”的债权物权化标准，但却因其对现有的物债二分的法律体系产生了极大的困扰，学界反对之声不断。故就2009年我国台湾地区“民法”物权编的修正结果而言，其虽在一定程度上认为分管契约可以债权物权化，但却将物权化了的分管契约纳入了物权法的公示体系，最典型的可谓不动产分管契约必须经登记才能对共有部分的转得人产生效力。由此也可以管窥即使成文法规定通过契约实现物之支配关系物权化之后，也必须赋予其相应的公示手段，以与原有的物权法体系相契合，并避免对善意第三人造成不测损害。故而租赁关系债权物权化在我国大陆产生的诸多问题，典型如执行程序中虚假租赁的泛滥，恐怕最后也需借助于相应的登记程序予以解决。〔61 〕

（四）未来展望债权物权化方法的可能应用

毋庸置疑，物权债权的概念区分仍将在很长一段时间内统率我们对财产权世界的认知，而物权法定主义理念的坚守则是维持这一区分的最主要理论工具。然绝对的物权法定主义难免过于僵化，毕竟通过债权契约实现的物之支配关系与定限物权间的界限更多的是法规则制定者凭借初步的法政策判断于立法时所作的原始区分，因此极有可能与不断发展的社会经济生活脱节。故债权物权化不啻为一种较好的调节器，尤其是当某些通过契约所实现的物之支配关系已在社会生活中广泛存在，且凭借纯粹的债权契约已经无法有效地平衡交易双方与第三人间的权利义务关系时，但一概将其纳入物权法调整可能时机又不纯熟;此时立法者完全可以在特别法中采取债权物权化的手段，配之以相应的公示手段（主要是登记），让这些通过契约实现的物之支配关系局部地发生物权效力，然后观察可能的社会效果（主要指特定的交易双方是否会采取此债权物权化的方式，社会公众对物权化的需求究竟有所大，是否过度提升了交易成本），从而决定未来是否将其纳入法定的物权类型。而我国当下所争论不休的诸多问题，诸如是否要引入居住权，对特殊动产的用益关系应如何实现，分时度假协议如何获得物权效力，让与担保协议的有效性，在符合一定的前提条件下似乎都可以凭借债权物权化的方法得到相当程度的解决。

结论

从笔者的分析可知，鉴于公示手段的有限性和对物的利用效率的考量，物权法定主义被引入，也正由于物权法定主义的存在，通过契约实现物之支配关系被区隔成了定限物权和一般债权，界限似显清晰。但物债二分的界限并非绝对，一旦有了法政策的需要，这些通过纯粹债权契约实现的对物之权利即有了债权物权化的动因，典型如租赁契约和共有物分管契约。但仍需加以探讨的是法政策的强度（即必须对债权物权化的范畴予以合理界定）以及物权化了法律关系是否需配备相应的公示手段，以与现有的物权法律体系相协调并保护交易安全，从而避免“超级物权”的出现。此外通过债权物权化法律技术手段的合理应用，似乎也为物权法定主义的缓和提供了新的路径。