商业地产行业融资模式分析及风险防范

摘 要：在市场经济体制的强力刺激下，我国的房地产行业取得了飞速发展，但随着一段时期，经济下行压力的影响日益凸显，对房地产行业的发展也产生了极大的冲击，房地产行业融资模式面临前所未有的挑战，融资风险较大。对房地产企业融资模式进行客观分析，找出当前融资模式存在的不足，制定有效的防范对策，是应对可能发生的融资风险的有效方式。

关键词：房地产行业；融资模式；风险防范

据统计，2014年我国的经济增速明显放缓，对房地产行业的发展产生强大的冲击，尤其是对房地产行业的融资产生很大的影响，尽管我国政府为保障房地产行业的稳步发展出台了一系列保障措施，但从长远发展来看，房地产行业的发展仍然面临很大的融资压力，融资风险仍然存在，因此，有必要对当前我国房地产行业的融资模式进行相对系统的分析，深度挖掘现行房地产行业融资模式存在的瓶颈，针对这些瓶颈制定有效的对策，从而对房地产行业融资风险做好防范。

一、房地产行业融资模式分析

房地产行业的发展与国家经济社会发展密切相关，有效的融资是房地产行业发展的重要保障，系统分析房地产行业的融资模式，是找出现行融资模式瓶颈，制定有效对策的重要前提，当前，房地产行业的融资模式主要有以下几种：

1.银行贷款融资模式。银行贷款融资模式是当前房地产行业中较为常用的融资模式，通过良好的信用评估或者抵押担保等方式，从一些商业银行获得一定的资金支持，从而保证房地产企业投资发展的现实需要。而随着中国经济下行压力的影响，银行对房地产行业的投资放缓，使依托银行贷款融资的房地产企业融资受到不同程度的影响。2014年2月，中国经济网的消息显示，国有几大商业银行已经陆续对房地产行业的贷款融资进行控制，随后，一些股份制银行也对房地产行业的贷款融资进行限制，对房地产行业的融资模式提出新的挑战。

2.信托计划融资模式。信托计划是一种新兴的房地产行业融资模式，这种融资模式更多的适用于房地产行业中短期的资金周转需要，解决房地产行业短期的资金困境。据宇博智业市场研究中心发布的《2012年-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》数据指出，截止到2014年底，中国房地产信托存量规模为1.39万亿元，在全部资金信托中的比重为10.96%。一些房地产企业在银行贷款融资受到限制的情况下，选择信托计划来实现短期融资，以国内两大房地产巨头万科、万达为例，2014年9月推行了投资信托基金的试点，为国内房地产行业的信托计划融资注入了活力。

3.股权融资模式。在房地产行业面临前所未有的发展挑战背景下，一定程度上银行贷款融资模式受到限制，信托计划融资正处于试点探索阶段，股权融资模式受到了房地产行业的热衷，推动了股权融资模式在房地产行业的飞速发展，成为房地产行业融资渠道多元化的实践探索。在2015年6月，自由筑屋CEO杨程成接受地产中国网采访时表示，股权融资模式将在未来一段时期成为房地产行业较为重要的融资模式，融资速度快，融资成本低是股权融资被房地产行业看好的重要原因之一。

4.债券融资模式。房地产债券融资是房地产行业融资的一种有效途径，自1992年起步以来，我国的房地产债券融资取得了飞速发展，收效非常显著，为房地产行业的融资奠定了坚实的基础。当前，房地产行业的债券融资模式主要包括公司债券、可转换债券、分离交易的可转换公司债券三种形式，一些证券公司对房地产行业进行持续的刺激，使得房地产行业的债券融资市场发展比较平稳。据《证券时报》的分析表明，房地产债券融资市场的持续放开，将使房地产企业迎来市场融资契机，推动房地产企业进一步发展壮大。

二、房地产行业融资模式面临的突出瓶颈

之所以房地产行业的发展会受到我国经济发展大环境的影响较为明显，主要根源就在于现行的房地产行业融资模式存在一些不足，这些不足是阻碍房地产行业健康稳定发展的重要因子，分析房地产行业融资模式面临的瓶颈时制定有效对策的关键，具体说来，当前我国房地产行业融资模式面临的突出瓶颈表现在以下几个方面：

1.融资模式灵活性不强。当前在经济下行压力的冲击下，使房地产企业的资金链受到影响，房地产行业投入资金不能实现迅速回流，同时，资金的安全性也受到影响。尽管我国政府在融资结构方面进行了相应的调整，但是，仍然不能从根本上解决房地产行业融资模式灵活性不强的现实问题。房地产行业从起步阶段就更多的依赖于传统的银行贷款融资模式，这种融资模式受制于银行企业对房地产行业的风险评估，一旦银行相应的降低对房地产行业的资金支持，就容易让房地产行业的融资受到影响，从而会产生坏账风险，进而造成房地产行业不能从银行获得更多的资金支持，形成因为融资模式不灵活而导致的恶性循环。

2.融资模式比例性失调。房地产行业的发展具有一定的特殊性，资金投入后一般需要相对较长的周期才能够实现回收，这样就会对房地产行业的发展产生较大的资金压力。据统计数据显示，尽管我国的经济下行趋势比较明显，但2014年我国的房地产行业投资不但没有下降，反而有小幅的增长，面对相对较长的投资回收周期，加之融资模式比例失调，项目投资论证不合理，不能实现对资金的科学调配，使得一些投资的资金不能实现有效回收，产生较大的资金缺口，从而造成房地产行业融资风险的加大。

3.融资模式系统性不强。基于房地产行业投资较长的资金回收期，以及大量的资金需求现状，必然存在较大的投资风险，而融资模式的系统性分析又是决定房地产行业融资风险的重要决定性因素之一，这就需要房地产融资过程中相关融资载体对房地产行业进行必要的风险评估。然而，当前一些地方政府为了片面追求政绩工程，对房地产行业的融资缺乏必要风险预判，使得房地产行业的融资模式系统性论证不足，从而导致房地产企业的融资不畅通。例如，一些地方性的小型房地产企业就存在融资模式系统性不强的问题，风险评估不到位，使房地产企业的融资受到影响。

三、房地产行业融资风险防范的对策建议

针对当前房地产行业融资模式所面临的突出瓶颈，有必要对房地产行业融资进行系统的分析，制定有效的风险防范对策。具体说来可以从以下几个方面入手：

1.提升房地产行业融资模式的灵活性。实践证明，传统单一的融资模式已经不能更好的满足于房地产行业的融资需要，作为房地产行业要在融资模式的灵活性上下功夫，在银行贷款融资方面不能更多的依赖于国有银行的力量，可以根据实际的融资需求开发国外的银行贷款融资市场；民间借贷的融资方式也可以作为房地产行业灵活性融资探索的有效载体，根据融资需求使民间可利用的资本投入到房地产行业的发展中，为房地产行业的发展注入活力；信托计划融资的试点工程也应该持续推进，不断扩大信托计划的融资试点范围，为房地产企业募集更多的资金；股权融资和债券融资更应该借助当前市场利好的现状，为房地产行业的融资发挥更大作用。

2.加强房地产行业融资模式风险评估。房地产行业的发展与社会众多领域存在交叉，这些领域的发展状况会直接或者间接地对房地产行业的发展产生影响，进而会影响到房地产行业的融资大环境。面对房地产行业融资模式大环境不畅通的现状，一方面，要对房地产行业的融资模式进行科学的监管，加快房地产企业的信用评级制度建设，提升房地产企业融资过程中的科学性与合理性，降低房地产企业的融资风险；另一方面，要积极组织金融和信用评估部门对房地产行业的发展现状进行风险评估，做好房地产行业发展的风险预判工作，在融资过程中降低融资风险。

3.尽快完善房地产行业融资制度体系。由政府牵头，金融业、房地产业参与对房地产行业融资进行立法工作研讨，进一步完善房地产行业的融资立法工作，从法制化的层面对房地产行业的融资行为进行监管，同时，为债权方提供坚强的法律保障。房地产行业中的企业也要根据融资模式的发展需要，进一步完善制度建设，规划企业自身的融资行为。另外，要进一步完善房地产行业融资体系建设，对风险评估体系的各项指标进行量化，有效降低房地产行业的融资风险。

综上所述，房地产行业融资是一项相对复杂的体系工程，有效实现融资能够推动房地产行业的健康发展，为中国经济社会发展注入强大动力，因此，作为房地产行业应该结合企业发展的现实需要，积极探索多样化的融资模式，采取有效对策应对各种融资风险，保证房地产行业的科学发展。

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作者简介：赵智峰，男，汉族，上海市宝山区，北京大学，研究方向：房地产行业融资模式分析及风险防控