不动产统一登记的难点及实施建议

摘 要：自《物权法》颁布以来，不动产统一登记经历了搁浅和难产后，终于付诸实施。受长期多部门登记弊端的影响，不动产统一登记在实施的过程中，面临着种种的挑战和困难。为了有效地应对和解决这些问题，笔者认为应该立足现状，采取有效措施来保证不动产统一登记的顺利实施。

关键词：不动产统一登记；现状；有效措施

一、引言

当前，国土资源部成立了不动产管理登记局主管不动产登记，这也充分显示了不动产统一登记这一工作的紧迫性、艰巨性和重要性。由于不动产的界定和登记类型的差异性，要想有效快速的推进不动产统一登记的实施，笔者认为我们首先应该把握好对不动产的界定，深入研究我国不动产登记的发展历程，立足实际，健全不动产统一登记制度，严格不动产登记程序，完善不动产统一登记立法；同时应加强民众对不动产统一登记制度的认识，增强对不动产统一登记制度的认同感，使其能够认识并自觉的践行对其拥有的不动产进行登记的义务。总的来讲，既要完善“硬件设施”，同时又要提高“软件性能”，“软硬”兼施，积极有效地推动我国不动产统一登记的顺利进行。

1.不动产

不动产是不动产登记的标示物。目前国际上对不动产主要有两种观点：一种观点认为不动产是不能移动的物，或移动必然导致其形态损毁或者降低其经济价值；另外一种观点则认为不动产是以性质不可移动、用途不可移动、权利客体不可移动、法律规定不可移动的财产。两种观点的区别在于前者指的是特定物，后者则认为不动产不仅包括物，并且包括附着在物上的权利。就中国大陆而言，《不动产暂行条例》明确指出，不动产是指土地、海域及其房屋、林木等定着物等，但仍未给予明确的界定。所以笔者认为中国的不动产更接近于第一种观点。

2.不动产登记

不动产登记是指经权利人申请，由国家专门的登记机构将不动产物权的设立、变更和消灭等事项依据法定程序记载于专设的登记簿（或者是登载于电子登记系统）的法律行为。根据不动产登记的定义可以很明显看出不动产登记的具体内涵：（1）由权利人或者由利害关系人进行申请。（2）登记的对象是不动产。（3）登记的部门是由国家设立地专门的登记机构。长期以来，中国的不动产登记机关部门繁多，至2014年才在国土资源部挂牌成立不动产统一登记局，全面负责不动产统一登记工作。（4）登记的内容是物权的设立，转移，变更和消灭等。（5）不动产登记以登记薄或登记系统为载体。不动产登记的信息必须记录于登记薄或者录入登记信息系统，并受到法律的保护。随着不动产物权主体的变更，往期登记的信息要随即更新。

二、不动产登记的现状及其实施的阻力

1.不动产登记的现状

中国现行的不动产登记采用的是“多部门登记”和“分级登记”相结合的管理体制，主要体现在不同类型的不动产物权由各自分管的部门负责登记，而这种分类管理的模式在某种程度上会驱使各部门首先从本部门的利益出发，造成不动产登记物权的重复甚至冲突。这就给不动产登记的结果造成了一系列的弊端。比如：权属纠纷、重登或漏登等，这都将会损害权利人的利益。这些存在的弊端都会阻碍不动产统一登记的实施。

2.阻碍不动产统一登记实施的问题

（1）缺乏统一的法律依据。不动产统一登记局的成立为不动产统一登记提供了现实的物质可能性，但基于现状，不动产登记并没有统一的法律依据，登记机关的权力界限不明显，导致权力交叉，极易造成登记错误；另外权属的确定是不动产进行交易的前提，由于权力边际划分模糊、权属不清晰，这样既不利于当事人权益的保护，也不利于不动产的交易。

（2）现行的不动产体制导致的权力界限不明的现状与社会主义市场经济大环境下要求的权责明晰存在根本上的矛盾。不动产统一登记的统一性其根本要求在于不动产物权关系的统一，特别是对不动产客体的合理界定。由中国不动产登记的现状来看，要想实现全面的不动产统一登记，势必要经过多方面的改革，比如统一登记立法的制定、机构人员的整合等，这实际上是一个庞大的项目工程。此外，当前登记人员的知识结构也是实施不动产统一登记过程中需要克服的一个瓶颈，合理解决这一问题不是一步到位就可以做到的，这需要一个长期的过程。

（3）技术上不成熟。当前，土地登记管理系统和房屋登记管理系统的建设已较为完善；比较而言林权、海域等的登记系统建设和对其的信息化管理则有待于进一步的完善和改进。要想建立统一的不动产登记信息管理平台，要从整合数据、整合业务流程以及整合信息系统等方面设计，技术不协调的现状，也将曾为实行不动产统一登记所要面对的一个重要问题。

三、完善不动产登记制度的建议

2015年3月1日不动产登记制度得以正式实施。预计2018年前基本建立起其不动产统一登记体系。但是要达到建立起一个“四统一”信息平台的目标，应该着手采取措施建立和完善不动产登记制度。笔者认为可以采取以下措施：

（1）建立健全法律法规。在宪法的大框架下，制定以物权公示原则为基础的统一的不动产登记法，建立起一个有明确界定各不动产类型的范围，明晰其产权的物权登记体系。这样不仅可以有效地减少或者消除不动产登记中由于重复登记造成的登记错误，同时保护了权利人的合法权益。

（2）不动产统一登记的目标主要是建立统一的数据系统，保护权利人的合法权益，保障交易安全。所以对于不动产登记中如何减少或者消除不动产登记错误也应该有妥善的处理方法。具体采用什么样的方法，笔者认为可以以管理学的理论为指导采取控制方式的措施，具体如下：一是前馈控制，即在不动产登记工作之前，对不动产登记所需的资料认真审核，对整个登记过程保持着严谨负责的态度，从不动产本身来看，明晰其权属，从根本上消除不动产登记中可能出现的错误隐患。二是中期检查，即在不动产登记的过程中，对登记出现的问题要时时检查，一旦出现问题或者偏离不动产实际情况，快速采取有效措施，在实施过程中避免 错误的产生。三是反馈控制，即在登记错误产生后要采取补救措施来维护权利人的合法權益。比较世界其他国家较为可行的做法来看，很多国家设有专门的补偿基金，笔者认为中国也可以采用类似措施，把不动产登记费用按比例提取注入到补偿基金，作为由不动产登记错误造成的一般损失进行补偿，对于损失较大的由登记责任人和补偿基金两部分按比例提取进行补偿。

（3）在技术上建立统一的登记平台，实行信息化管理。大量的登记数据信息分管于各个登记部门，这样有必要尽早建立起一个集不动产统一登记的发证系统和不动产档案资料查询的管理系统于一体的不动产管理系统，加强不动产登记的信息化管理，实现信息的整合和共享。采用现代技术，比如GIS技术、互联网技术等作为支撑，建立起一套完整的不动产数据库系统，实现不动产管理的内外联动，确保不动产登记的准确性。此外，提高人员的综合素质，建立起一个完整的考试-培训-考核体系。有学者建议专门开设不动产登记专业，学习不动产统一登记知识。笔者更注重理论和实践相结合的方法，可定期对其进行全面系统的培训，并对其工作效果进行评价考核，考核结果与其工作绩效直接挂钩。这样不仅能提高人员素质，还可以促使登记人员保持谨慎、负责的工作态度。

四、总结

中国实行不动产统一登记制度是市场经济发展的内在要求，也是城镇化背景下发展的必然趋势，同时也是与国际不动产登记制度的逐步契合。不动产统一登记虽然已付诸实践，但仍处于试点阶段，从开始实施到不动产统一登记体系的基本体系建立还要经过很长一段距离，也会面临着各种各样的问题，为了保证不动产统一登记的顺利进行，一定要抓住现阶段这个过渡时期的主要矛盾，采取有效措施，逐步实现不动产统一登记的目标，建立不动产统一登记体系，保护好权利人的合法权益，保证市场经济条件下不动产的交易安全。

参考文献：

[1]王小波.论我国不动产登记制度的问题与完善.山西青年管理干部学院学报，2013.

[2]何欢乐，姜栋.切实推进中国不动产统一登记的新思路——解决分散登记问题的过渡方案.中国土地科学，2013.

[3]王履华，孙在宏，彭英.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究.技术应用，2014.

[4]周佑勇，尹建国.不动产物权登记的法律救济制度研究[J].江海学刊，2010.

作者简介：史艳梅（1987- ），女，汉族，山东省菏泽市人，在读硕士，单位：黑龙江科技大学，研究方向：土地资源管理