新形势下商业地产融资模式分析

重庆两江中小企业融资研究院 马威

1 我国商业地产融资现状

近年来，随着我国经济的发展，商业地产发展迅速。由于商业地产本身投资周期长，体量大，资金需求量大，如此高速的发展，对商业地产的融资提出了更高的要求。但由于我国金融市场发展滞后，融资模式单一，成为制约商业地产发展的瓶颈。我国的商业地产融资模式非常单一，绝大部分来源于银行贷款，在商业地产商的资金来源中，银行信贷比重约占70%～80%[1]。

由于国家对住宅市场的限购，使得许多房地产开发商扎堆投资商业地产项目，使得我国商业地产供给量迅速增加。根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%。大量投资使得商业地产同质化、泡沫化现象严重，商业地产空置率高企，很多中小开发商面临巨大的风险。面对市场风险，银行在发放贷款时就更加谨慎，商业地产的融资更加艰难。商业地产的融资难主要体现在以下几个方面。

1.1 融资渠道单一，对银行的依赖性太大

我国的金融市场发展长期滞后于经济的发展，近年虽有一些融资模式的创新，但仍处于萌芽阶段；且由于商业地产产业链长，投资周期长，资金需求量又比较大，所以新的融资模式很难满足商业地产的融资需求。虽有一些大的商业地产开发商尝试一些新的融资模式，但仍处于尝试阶段，总体占比较小。对于大量的商业地产项目而言，主要还是依赖银行贷款。这样，大量的商业地产的风险事实上是被转移到了银行业。一旦商业地产市场出现价格的波动，尤其是当价格下滑时，银行将因此承担高额的坏账损失[2]。

1.2 商业地产运营模式不科学，资金回笼难

商业地产投资周期长，资金需求量大。在国外成熟的市场体系中，一般商业物业开发完成后，开发商并不是急于出售，而是选择自己持有物业，通过收取租金获取长期的稳定的现金流。这样，开发商就可以对商业地产的后期运营进行统一整体规划。相反，国内的商业地产商往往急于回收资金，选择将物业分割出售，这就给后期的运营管理带来很大难题，运营混乱，物业缺乏整体布局，招商困难，效益低下。这种情形持续存在，使得后期的销售工作变得更加困难，资金回笼受阻。

2 商业地产融资难原因分析

2.1 我国金融市场发育迟缓

我国金融市场发展相对迟缓，资金融通一直以间接融资为主。近年来虽有互联网金融、众筹、P2P等新型金融模式的创新，但一方面，缺乏国家法律法规的规范，乱象丛生，风险较大；另一方面，新的融资模式资金成本高，不确定性大，商业地产开发商缺乏积极性去尝试。而且，商业地产开发一般体量大，资金需求量大，一般的融资方式难以在短时间内聚集大额资金。商业地产开发商不得不求助于传统的银行融资。而商业银行出于自身风险的防范，在发放商业地产项目贷款时，往往也会提出苛刻的条件，如抵押、担保等。有的开发商满足不了银行严格的贷款条件，最后只得借高利贷，这就使得财务状况进一步恶化。

2.2 商业地产供给过剩

最新统计数据显示，在住宅地产比较低迷的2014年，全国商业营业用房开发投资额同比增长20.1%，而当年住宅开发投资额同比增长只有9.2%。2008年以来，商业地产一直保持20%以上的投资增长率，在整体经济低迷的情况下，仍然居高不下。大量投资使得商业地产泡沫化现象严重，空置率居高不下。许多地方政府官员好大喜功，把房地产当做刺激GDP增长的工具，对于商业地产项目给出很多税费优惠。很多地方商业地产项目可谓一拥而上，我国人均商业面积已经超过全球平均水平。以至2014年，全球10大在建城市综合体，有7个项目位于中国[3]。

供给过剩，加上电商平台对传统实体店模式的打压，使得商业地产的出售和出租都变得困难，空置率高企[4]。供给过度、运营管理方式粗放，使商业地产经营面临困境，风险不断累加。商业地产那种过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去。因此，面对困境的商业地产开发商，融资难就不足为奇了。

2.3 商业地产资金需求量大、投资回报周期长

商业地产体量大，资金需求量巨大，一个大型项目动辄几十亿元的投资量。巨大的资金需求量，很难靠开发商自身的资金积累支撑，所以开发商一般选择外部融资方式。然而，商业地产项目工程量大，开发周期较长，开发完成后还要经过一个漫长的市场培育期。一个大型的商业地产项目需要通常10～15年才能收回初期投入[5]。在这漫长的期间，还要面对国家政策的变化、市场的变化。因此，商业地产投资面临巨大的风险因素。开发商在引进资金时，投资人或债权人会因此变得谨慎，会对开发商资质和项目自身提出较高的要求。一些中小开发商为了筹得资金，不得不接受苛刻的融资条件，承担较高的资金成本。

3 未来商业地产融资模式建议

当前正处于农村城镇化建设和经济结构转型的关键时期，商业地产未来市场潜力可观。而且，商业地产是地方GDP增长和经济发展的非常重要的推动因素。但我国商业地产面临供给过剩和融资难的双重难题。正因为如此，我们应积极探讨拓展我国商业地产融资途径的方法。结合当前形势，笔者对商业地产融资模式有以下建议。

3.1 房地产金融租赁

金融租赁，指由出租人根据承租人的要求，按双方的事先合同约定，购买承租人指定的固定资产，再出租给承租人。房地产金融租赁一般采取售后回租的模式。通过售后回租，商业地产开发商可以在短时间内将固定资产变为现金，以解决资金短缺的问题。房地产金融租赁为具有优良房地产项目但又缺乏资金的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道，是很好的融资渠道。

3.2 互联网融资

互联网金融的发展对传统金融业产生了极大的冲击。互联网金融的发展，势必对资金依赖性强的商业地产的带来影响。商业地产因为体量大，单次投资金额高，可分割性又很差，因此，很多中小投资者长期被排除在商业地产的投资门槛之外。互联网金融的平台效应和信息沟通的即时性、便利性，能够在短时间里聚集大量分散的、低成本的小额资金，这将有助于提升商业地产的融资能力。不仅如此，互联网金融的发展也有助于降低商业地产投融资门槛，有利于商业地产的良性发展。

全新的互联网金融模式，将加快推动商业地产的融资创新。如万达在2015年6月份发行的“稳赚1号”金融产品，这是一款由万达投资发起的全新互联网金融产品。产品以万达集团的强势信用作为支撑，基础资产是特定的万达广场项目，由万达商管统一进行招商运营管理，投资收益稳定。投资者以成本价投入万达广场，即可获得租金和资产增值的双重稳定收益。“稳赚1号”预期年化收益率12%起，收益来源包括净物业收入分配和物业增值收益两部分[6]。

3.3 房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(REITs)是在房地产信托计划基础上发展起来的信托型基金。该基金将投资者的资金汇集成一定规模的信托资产，由专门的投资管理机构加以管理，获得的收益由投资者按出资比例分享，风险共担。投资者与信托公司签订资金信托合同，并将资金委托给信托公司。信托投资公司以贷款、股权投资等方式将资金投资于特定的房地产项目。

通过REITs方式融资，商业地产开发商有稳定收益的房地产均可采用REITs融资，包括商业零售业、酒店、写字楼、工业厂房等，融资总额相对较高。如越秀房地产信托投资基金，该基金于2005年12月21日在香港上市，为全球首支投资于内地物业的上市房地产投资信托基金。越秀房产基金专注于主要作办公楼、零售及其他商业用途的物业，并争取收购可带来可观现金流及回报的物业。该基金上市之后取得了不俗的业绩。

3.4 房地产私募基金

“私募”是证券发行方式的一种,是指证券发行者只面向少数特定的投资者发售证券。私募在中国是受严格限制的。私募基金的股东数目不多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模。私募基金可比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。

目前市场上有两类私募房地产基金。第一类是房地产公司发起的私募基金，其设立并投资于自身的项目，大部分私募基金都采用这种形式。另一类就是独立私募基金，一般是由专业的房地产投资机构发起，因为他们熟悉商业地产运作，专注于投资大城市核心区域的商业类物业。

3.5 典当

典当融资，指中小企业在短期资金需求中利用典当行救急的特点，以质押或抵押的方式，从典当行获得资金的一种快速、便捷的融资方式。作为房地产的一种融资模式，典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期小额融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。借款人只需将自己名下的房产经过评估，到相应的房屋所在地机关办理抵押登记手续即可。

华夏典当行的房产典当融资业务，它是华夏典当行于2001年在行业内首先推出的融资业务。个人、企业名下的已经取得房产证的住宅、经济适用房、商品房、别墅、写字间、商铺和经营性用房、厂房等都可以办理典当融资，借款额度最高可达房产评估价值的75%。现在，随着典当行业及房地产行业的不断发展，房产典当已经成为典当行业内常规的经营业务。

以上5种新的融资模式，虽然出现时间较晚，但对于解决我国商业地产融资难的问题，起到了非常大的作用。随着经济的发展和新的融资模式的出现，商业地产的融资渠道会越来越宽。

[1] 靳童.我国商业地产阶段性融资模式探析[D].首都经济贸易大学,2007.

[2] 中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会.中国商业地产蓝皮书——2010[M].中国建筑工业出版社,2010.

[3] 中国商业地产市场过度供给五大原因[R].新浪商业地产,2014.

[4] 亢舒.商业地产供应量过大 电商冲击致运营艰难[N].经济日报,2015-01-29.

[5] 张浩.商业地产融资渠道研究[D].上海社会科学院,2010.

[6] 万达“稳赚一号”火爆上线,年化收益预计12%起[EB/OL].新浪乐居,2015-06-07.