我国房地产税制改革研究

吴进萍，成 燕，王嘉莹，刘海燕

（江南大学商学院，江苏 无锡 214122）

引言

随着我国房地产市场的发展，房地产行业在我国国民经济中开始占据重要地位，并逐渐成为我国的支柱型产业。然而随着房地产行业的快速发展，房价逐渐升高，高房价成为我国房地产行业健康发展的重大隐患。为了消除房价上涨对市场经济的影响，增加财政收入，完善我国的地方税制，彰显税收在房地产调控的程中的关键作用，房地产税制的改革迫在眉睫。

我国现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征收的有12种。按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税，但后者已暂停征收。针对房地产保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税。在房地产流转环节，我国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税（此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征）、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。

在我国，租、税、费都具有增加财政收入的作用，但侧重点有所不同，建立一个有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系，使房地产税收既能达到一定的收入规模，又能有效地发挥宏观调控作用，这对促进房地产资源的合理利用至关重要。

一、我国房地产税制存在的问题

1.土地增值税设计不当，调节力度有限

从实际操作上看，现行土地增值税的计税办法、税率等设计不科学，计征烦琐：一是对房地产所有权转让收入既按全额课征营业税，又按增值额课征土地增值税；二对纳税人房产坐落地，既要从量课征城镇土地使用税，又要从价计征房产税；三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税，对承受方还要课征契税；四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税；五是对房屋租金收入，既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税，又要计征企业所得税。

2.减免税设计欠科学，给实际操作带来了诸多不便利

我国对个人、国家机关、人民团体、军队、拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税、城镇土地使用税，实务中税务征收主管部门难以区别自用和非自用，实际为偷漏税打开了方便之门，甚至形成“劣币驱逐良币”的恶性循环。

3.城乡税制不统一，征税范围有一定局限性

我国目前房产税和城镇土地使用税的课税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，这些范围以外的房产与土地则不需要纳税。伴随着城乡经济一体化的发展，在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日趋增多，所占用的房地产数量也日趋增大，这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利，却不需要承担房产税的纳税义务，过窄的征税范围影响了房地产税的公平性，尤其在城镇与非城镇的交界处，这种情况更为明显。企业容易通过选择坐落地进行纳税筹划，既不利于企业在同等条件下公平竞争，也会导致税收流失。另外，房产税和城镇土地使用税对居民自用住房完全免税，在我国房地产市场发展和住房改革初期，对鼓励市民增加房屋消费、改善城市居民住房条件、减少居民经济负担等方面起到了一定的积极作用。但是在当前房地产市场过热，商品房炒卖现象普遍的形势下，对居民自用住房完全免税不仅使国家放弃了税收调节居民收入分配的重要手段，也违背了税收的纵向公平原则[1]。

二、房地产课税的国际经验借鉴

各国的房地产税在税制设计上虽存在差异，但仍具一定的共性，这些共性对我国的房地产税制改革具有一定的借鉴作用。

1.在税种设置上，多数国家将房地产纳入一个税种征收。在税种设置上主要有三种模式（这三种模式对房产土地都是合并征税的）：（1）将房地产税纳入一般财产税（含财产净值税）中课征；（2）以个别财产税的形式纳入不动产税中征收；（3）混合房地产税制，以不同税种的名义征收房地产税。

美国没有房地产税的说法，美国所谓的房地产税就是财产税和交易税。美国的房地产税是地方税。美国的房地产税以“宽税基、少税种、低税率”为基本原则，房地产税的纳税人是拥有房地产的自然人和法人。税基是房地产评估值的一定比例，其中房地产评估值包括房屋本身的价值和土地的价值合并在一起的价值。美国房地产税税率十分灵活，各个州根据自己的情况设定适应本州的税率。美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%~3%之间，并以1.5%左右的税率水平居多[2]。

在日本，房地产税以固定资产税、城市规划税、事业所得税三个税种名义征收。此外，日本还有遗产继承与赠与税。日本的房地产税也是地方税。固定资产税针对土地和房屋，按照市面价值征收，税率为1.4%~2.1%。城市规划税对城区土地、房屋征收，税基是土地、房屋的评估值，税率≤0.3%。事业所得税针对超过30万人的大城市收缴，征收对象是商业用的房屋。

2.在税基的确定上，欧盟以房地产的评估价值为依据。目前按评估值征税已成为西方国家房地产税法中的重要原则[3]。相应地建立了比较完备的房地产评估机构、评估师制度和评估方法。

3.在征税范围设置上，多数国家对房地产普遍征收。征税范围包括城镇，也包括农村，包括经营用房地产也包括非经营用房地产[4]。

4.在收入和管理权限归属上，大多数国家房地产税的财权与事权主要归属地方政府。在财权方面，各国一般都将房地产税收入划归地方政府，发展中国家如巴西、印度，近年也极为重视财政分配关系的调整，出现了将以房地产税为主体的财产税的财权向地方逐步转移的趋势[5]。在事权方面，目前向地方分权的倾向已成为主流。

5.在税收征管上，以美国为首的发达资本主义国家采取严查、严罚措施，并相应建立规范的法律救济制度。各国在房地产税的征管实践中，主要以查定征收为主[6]。此外，各国均对房地产税纳税人违法行为实行严格处罚。

6.以评估价值为计税依据。以评估价值作为计税依据，这是国外尤其是美国和欧盟主流的做法，是一种发展趋势，也是许多国家房地产税改革的方向[7]。以评估价值为计税依据，一是比较客观，计税依据更接近房地产的真实价值而非房地产规模；二是可以使政府能参与物业增值的再分配，享受物业自然升值带来的收益，提高财政收入；三是住房占有量及其价值在一定程度代表着个人的财富多少和纳税能力，以评估价计征，能体现出纳税人的纳税能力，房产越多价值越大就交税越多，这样可以更有效地调节贫富差距。

7.重点征收保有环节税。在房地产的取得、保有及转让三个环节中，以瑞典为例，瑞典普遍在转让环节课税轻，在保有环节课以重税[8]。这样的税收分布结构鼓励了房地产的资源进入市场流转交易，刺激了房地产的供给。因为房地产的持有者不得不为保有房地产而付出较大的税负成本，因此降低了长期持有房地产的未来净收益，使其从经济的角度来衡量自己的利益，把效益低下的房地产转让出去，达到资源的优化配置，提高其使用效率。

三、房地产税制设计建议

中国的房地产税制改革已进入基础性制度建设阶段，必须按照现代市场经济发展的要求，构建房地产税制。我国房地产税改革一直遵循着以人为本、合理定位、循序渐进和促进房地产业健康发展的原则。我国房地产税改革的目标分为短期目标和长期目标。短期目标是调节房地产资源分布不均的现象，让房价回归合理水平，打击投机性买卖房现象，从而实现房地产税合理、房价合理，实现大多数中产阶级居有所屋的愿望，使大多数中产阶级不再蜗居，不再成为房奴。长期目标是把房地产税培育成地方政府的主要收入来源，为地方政府筹集财政经费，实现居者有所屋的愿望。关于房地产税改革的具体建议有：

1.简化税制，合并重复的税种，取消不合时宜的税种

按照房地产的取得、转让、保有三个环节设置税项，将各个环节中重复的税项予以合并。在转让环节，取消土地增值税，将契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加合并为一至两个简化的税种。例如土地增值税与企业所得税重复征收，且征管成本高、征收效果差，很大程度上限制了土地资源的正常流转和资源的优化配置，随着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑将其取消。

2.加快立法进程，适当下放税权

大力推进全国人民代表大会和地方人大的房地产税立法工作，暂行条例暂行十几年甚至几十年的状况应当彻底改变。当前我国在房地产管理方面的一部行政法规《房产税暂行条例》在立法层级、权威性、稳定性等方面都存在着较多的不足。同时，考虑到我国幅员辽阔，地区间差异大，应在维护全国税政统一的前提下，赋予地方政府一定范围内的税率调整权、减免税审批权，即国家制定一个税率幅度，地方政府根据实际情况在幅度范围内进行调整。这样，地方政府可以因地制宜地通过房地产税政策的调整来调节本地房地产市场的供求状况[9]。

配合地方分税制改革的推进，把房地产税培育为基层地方政府（县市级）的主体税种。为适应各地房地产业发展水平参差不齐和财政状况不同的实际情况，应在维护全国税政统一的前提下，把税目税率的调整权、减免税审批权下放给地方政府，赋予地方政府较大的房地产税管理权限。这样，地方政府可以因地制宜地通过房地产税政策的调整来调节本地房地产市场的供求状况[10]。

3.实现城乡税制的统一，促进公平税负

改变城市维护建设税、教育费附加，房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、城市维护建设税各税项的城乡不统一，以及以历史成本计价的不合理规定。我国房地产税的征税范围较为狭窄，城市企业的房地产征税，而农村的房地产不征税。随着我国城镇化进程的不断加快，我国部分农村地区的基础设施建设工作取得了可喜的成就，甚至部分农村的发展要好于城镇，若仍然把农村排除在我国房地产的征税范围之外，显然与我国现在的国情不符[11]。

[1]夏仕平.重构我国房地产税收体系研究[J].经济研究参考，2010，(29)：32-33.

[2]李乃康，易文华，王林.我国房地产税收制度改革研究——基于发达国家的经验[J].中国房地产：学术版，2013，(5)：3-11.

[3]刘英，郑艳娜，侯点冉.借鉴国际经验完善我国房地产税制[J].中国房地产金融，2012，(3)：13.

[4]吴.试论我国房地产税制改革[J].财会月刊，2013，(11)：3.

[5]刘源，王攀.推进房地产税制改革的新思考[J].税收征纳，2013，(6)：5.

[6]朱为群，许建标.对我国房地产税制改革动因的评析[J].涉外税务，2012，(8)：12.

[7]刘源，朱曦.对推进我国房地产税制改革的新思考[J].中国房地产金融，2010，(7)：9.

[8]龚辉文.国外房地产税收政策发展近况[J].涉外税务，2013，(8)：34.

[9]郑景文.我国房地产税改革的几点思考和建议[J].商丘职业技术学院学报，2014，(3)：44-46.

[10]全胜奇.推进我国房地产税制改革的思考[J].河南财政税务高等专科学校学报，2014，(1)：3.

[11]郑景文.我国房地产税改革的几点思考和建议[J].商丘职业技术学院学报，2014，(3)：45.