基于“泡沫说”的我国房地产调控新政效应分析

林治华，陶阿敏

（大连大学 经济管理学院，辽宁 大连 116622）

基于“泡沫说”的我国房地产调控新政效应分析

林治华，陶阿敏

（大连大学 经济管理学院，辽宁 大连 116622）

房地产业作为国民经济中的重要产业在国家的经济发展中起着举足轻重的作用。日本的教训表明，一旦发生泡沫破裂，对国民经济发展影响巨大。因此紧密联系我国房地产现实，深入研究房地产泡沫的产生及其影响，具有实际意义。日本20世纪80年代的房地产泡沫经济爆发的一个主要原因是日本政府的一连串的政策失误。而中国当前的形势与日本泡沫危机爆发前的形势极其相似，多数学者认为我国目前房地产市场存在一定量的泡沫，要加强防范，谨防泡沫破裂。本文结合日本20世纪80年代的房地产泡沫危机的经验教训，并通过分析我国当前经济面临下行压力而推出的一系列―救市”新政策的特点，分析我国房地产新政策在抑制房地产市场投机和引导房地产业朝―新常态”方向健康发展方面所发挥的重要调控效应。

泡沫说；宏观调控；效应

1 日本房地产泡沫产生与我国房地产泡沫说

1985年9月22日，美国、德国（当时的西德）、英国、法国、日本等5国在纽约的广场饭店签下―广场协议”，决定共同干预外汇市场，促使马克和日元升值，以解决美国因美元汇率过高而造成的巨额贸易赤字问题。此后，日元升值一发不可收拾。日本政府为了弥补因日元大幅升值而受挫的出口产业，实行低利率政策，并持续了27个月之久。这使得大量资金纷纷流向了股市和房地产等邻域，引起地价和股价地暴涨。根据日本国土厅公布的调查统计数据，自1985年起，东京、大阪、名古屋、横滨和神户六个城市的土地价格以每年两位数上涨，1987年住宅用地价格上升了30.7%，商业用地上涨了46.8%。1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上升了90%左右。房价地疯涨超过了消费者的购买能力[1]。

中国当前房地产市场所面临的形势与20世纪80年日本泡沫危机爆发前的形势极其相似。中国自改革开放以来，房价总体上涨迅猛，全国商品房平均销售价格从2004年的2778元/平，到2013年的6237元/平①数据来源：国家统计局年度报告http∶//data.stats.gov.cn/workspace/index?m=hgnd），上涨了近3倍。虽然从2014年开始房价有所下降，但房价水平总体偏高，不容小觑。对于当前的中国房地产市场是否存在泡沫，以及会不会重蹈日本房地产泡沫的覆辙，学术界也是众说纷纭。郑书耀[2]利用综合指标法，对中日房地产泡沫进行了测度，认为我国目前房地产泡沫测度系数还未达到日本当年房地产泡沫前的数值，在未来的几年不会发生房地产泡沫破裂问题，但有逐年靠近的趋势。而昌忠泽[3]通过对房地产泡沫的三个指标：房价收入比、租售比和空置率进行分析指出我国房地产泡沫有愈演愈烈的趋势。郭苗苗[4]通过定量和定性相结合的方法，认为我国存在或正在形成住房价格风险。张朝洋[5]借助协整理论，建立基于房地产供求的SSpace模型，认为中国的全国性房地产泡沫已经出现，但是平均泡沫程度并不高。在中国是否会重蹈日本房地产泡沫覆辙方面。关志雄[6]在 21世纪经济论坛上认为中国房地产市场已经达到泡沫状态，但重蹈日本覆辙的可能性很小。宋成华[7]认为尽管中国经济与当年日本泡沫经济时期的表现多有类似，但由于中国政府采取的政策较为及时，中国经济不会出现类似日本经济的长期低迷。

综上所述，可以说多数学者认为目前中国房地产市场存在一定量的泡沫。而分歧点主要集中在房地产泡沫的程度有所不同。笔者认为虽然目前中国房地产市场泡沫未达到日本当年房地产泡沫前的水平，但也要加强防范，谨防泡沫破裂。近期，我国政府连续出台了一系列房地产新政策，对防止泡沫破灭产生了积极的作用。

2 我国房地产新政及其特点分析

笔者研究我国房地产新政所指时间大致为 2014年2月到2015年3月期间。这期间房地产政策由限购、限贷转变为取消限购、减低首付比例。习近平总书记在2014年APEC会议上将现今中国的经济形势阐述为―新常态”。这也意味着当前我国经济正处于由高速增长转为中高速增长的关键转型期。在经济整体面临下行压力下，房地产行业也将遭遇严峻的挑战。这种挑战主要体现在房地产价格和新建住宅量方面。鉴于房地产市场这种新的变化，中国政府也积极的颁布了一些房地产新政策进行市场调控，试图在抑制房地产市场投机的同时，引导市场朝着―新常态”的方向平稳健康发展。

2.1 新政出台的背景与目的

2.1.1 房价集体下跌

2014年全国主要城市房价集体下跌，根据国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，从2014年5月起连续7个月出现环比下跌，其中8月份70个大中城市中，与上月相比，价格下降的城市有68个，并且环比跌幅达到2.1%，是2011年以来的最低值。虽然全国主要城市房价都有所下降，但一线城市，比如北京、上海，房价仍居高不下。我国政府颁布一些房产新政的目的在于抑制一线城市投机性需求的同时，确保房价的平稳，防止房价的暴涨暴跌。

2.1.2 商品房库存量过剩

从 2014年 2月开始，商品房销售面积自 2012年11月以来首次出现下滑，从2014年2月的10465.62万平方米下降到2015年2月的8763.89万平方米，累计下降16.3%，2月末，商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米，商品房库存量过剩现象明显。政府实行房产新政的目的就在于刺激居民的改善型住房需求，消化二三线城市过剩的商品房库存量。

2.2 新政的主要内容与特点

在中国房地产市场当前整体房价下跌，商品房库存过剩等背景下。政府积极发挥政府宏观调控的作用，颁布了一系列房地产新政策，试图在抑制房地产投机的同时积极的引导房地产市场朝着―新常态”方向健康稳定发展。具体新政策见表1。

表1 中国房地产新政策一览表（2014.06-2015.03）

2.2.1 调控手段多样

从表1可以看出，从2014年6月呼和浩特发文取消限购以来，政府相继推出放宽首套房贷款限制、降低二套房首付比例和放宽营业税的征税范围等组合调控手段，并且一再降息，调控手段涉及房地产市场的各个方面。相对于日本单一的降低银行利率政策，中国的房地产调控手段更显多样化。

2.2.2 调控力度平稳

从表1可以看出，从2014年开始，我国政府就试图通过一系列的房地产新政策来缓解房地产市场所处的巨大下行压力。但调控并不是一蹴而就，是一步步逐渐推进的。特别是在降息方面，从2014年11月下调 0.25个百分点的存款利率后，时隔半年，再次下调 0.25个百分点。与日本相比，无论是泡沫开始时的持续实行27个月之久的低利率政策，还是泡沫破裂时急速地提高再贴现率，中国的房地产新政策调控力度更趋向于平稳性。

2.2.3 调控政策全面

我国政府对房地产市场进行宏观调控时，坚持―分类调控”的思想。即基于我国城市间发展不平衡的现状，实施不同的调控政策。对于二三线城市商品房库存量大的特点，实行放松限购限贷的政策，鼓励居民的改善性住房需求，从而适当消化二三线城市庞大的库存量。而对于一线城市如北京、上海等地，基于人口密集，商品房供应量相对紧张的特点，坚持限购限贷不放松的政策，抑制房地产投机性需求。

3 我国房地产新政策的实际效应分析

在宏观经济中，政府宏观调控的目标是保持经济增长、维持物价稳定、增加就业和维持国际收支平衡。鉴于此，政府在某一行业或市场进行宏观调控时，其目标是维持该市场的稳定并保障其健康有序发展。特别是现今中国整体经济面临下行压力，政府颁布一系列新政对房地产市场进行宏观调控的目的在于有效得遏制房地产泡沫的同时，引导房地产市场―软着陆”并朝着―新常态”的方向健康发展。因此根据调控的总体目标，可从房价、供需和库存量这三个方面的实际情况来进行效应分析。

3.1 新政的实际效应

3.1.1 房价降速放缓

针对2014年开始的我国房价大幅大跌的状况，我国政府采取了一系列宽松的房地产政策，2014年12月2015年2月，中央银行相继下调存贷款比例，对于购房者和整个房地产市场来说都是个利好消息。在2015年3月政府又降低二套房的首付比例，刺激了民众改善型需求的增加。在以上这种组合措施的相互作用下，我国房价整体下降的速度有所缓和，主要表现在三个方面。第一，新建商品住宅销售价格下降的城市数有所减少。2015年2月，70个大中城市的新建商品住宅销售价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个；到3月，价格下降的城市有50个，上涨的城市有12个；4月，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个。从新建商品住宅销售价格下降的城市数不断减少可以看出，通过房地产新政的调控，房价整体降速逐渐放缓，价格上涨的城市也逐渐增加。第二，新建住宅价格环比跌幅不断缩小。从2014年5月起我国新建住宅价格连续7个月出现环比下跌，其中8月份环比跌幅达到2.1%，是2011年以来的最低值。此后到2015年2月，环比价格最低下降1.3%；3月，环比跌幅最低为0.9%；到4月，环比价格下降0.7%②资料来源：国际统计局（http∶//data.stats.gov.cn/normalpg?src=/lastestpub/quickSearch/m/mjg01.html&h=800）。可见虽然新建商品住宅销售的总体价格水平下降，但下降的趋势有所缓和。

3.1.2 商品住宅市场供需基本平衡

根据王峰峰[8]的研究，认为房地产市场住房供需是否平衡可以通过商品住宅销售量和商品住宅竣工量两个指标来衡量。因此本文选择2014年9月房地产新政出台之后的商品住宅销售面积和竣工面积进行分析。

如表2和图1所示，虽然从2014年9月到2014年12月我国商品住宅面积总量还是处于增长状态，但是商品住宅销售面积累计增长率却是负值。这主要是因为在2014年6月多地放松限购限贷之前，我国政府一直严格抑制商品房市场投机性需求，加上经济面临下行压力，商品住宅销售面积累计增长率下滑。2014年9月房地产新政和11月央行降息等政策的出台，商品住宅累计增长率的下滑速率并没有得到减缓，并且到2015年2月商品住宅销售量急剧下跌17.8%至7709.08万平方米，央行再次降低存贷款利率，并在2015年3月颁布降低二套房首付比例等措施，这使得之后的两个月商品住宅销售面积一直维持在 2亿平方米左右，累计增长率下滑趋势有所减缓。商品住宅竣工面积的走势基本与商品住宅销售面积的走势一致，以2014年12月为拐点，在2014年12月之前，商品住宅竣工面积累计增长率处于正增长状态，但增速明显放缓。在2014年12月之后，商品住宅竣工面积急剧下降15.8%至7804.44万平方米，此后两个月也维持在1亿5000万平方米左右。从图1的趋势图可以看出，2014年9月到2014年12月全国商品住宅销售面积总量仍明显大于商品住宅竣工面积，但到了2015年2月之后，商品住宅销售量和商品住宅竣工量基本持平，可见房地产市场的供求关系基本稳定，供求相对平衡。

表2 我国商品住宅建设情况一览表

图1 我国商品住宅销售面积和竣工面积趋势图

3.1.3 二三线城市商品房库存总量仍较大

如图2所示，2015年1～5月份，我国商品房销售面积为35996万平方米，同比下降0.2%，降幅比1～4月份收窄4.6个百分点。其中商品住宅销售面积同比持平。我国商品房销售额从2014年1～9月开始同比一直维持在-7.8%左右，从2015年1～5月开始实现正的增长，销售额达24409亿元，同比增长3.1%。从图2可以具体的看出，我国商品房销售面积在2015年2月之前一直处于-7.8左右的增长，以2015年2月为拐点，我国商品房销售面积同比虽然仍处于下降态势，但是同比下降率正在逐年缩小，到2015年1～5月份，同比只下降 0.2%。说明我国商品房库存量整体有所减少。

但是从地区来看，东部地区商品房销售面积从1～4月份的下降6.2%，到2015年的1～5月份，东部地区商品房销售面积达 17216万平方米，同比增长0.2%，商品房销售面积增速明显。中部地区商品房销售面积在2015年1～5月份达9271万平方米，下降2.7%，降幅比1～4月份收窄3.7个百分点。同时1～5月份的销售额达4732亿元，下降0.7%，降幅收窄4.4个百分点。西部地区商品房销售面积也在经历了1～4月份下降 0.4%之后，在 1～5月份销售额同比增长1.5%，销售面积达9509万平方米。同时销售额达4897亿元，增长 0.9%。由此可见东部地区销售面积以及销售额正在逐渐好转，商品房库存量消耗巨大。而中部地区销售面积以及销售额还未有很明显的好转，加上中部地区本身以二三线城市居多，库存总量较大，消耗不明显。

图2 全国商品房销售面积及销售额增速图

虽然从总体上看，我国商品房库存量有所减少，但是就地区而言，中部城市，即二三线城市，商品房库存总量仍很巨大，我国政府对房地产调控措施还未充分发挥作用，应切合实际的贯彻―分类调控”的思想，提出实际的，有针对性的消化二三线城市库存的措施。

3.2 新政的实际效应评价

2014年，我国房地产市场商品住宅销售量和价格都出现了较大幅度的下滑。但通过以上的数据分析可知，从2015年2月份之后，房地产价格降速有所放缓，房地产销售面积同比增加明显，商品住宅供需基本平衡，所不容乐观的还是二三线城市的过剩的商品房库存量。对于房产新政的这种效应是否助长了房地产泡沫，学者们各执己见。任志强[9]认为，巨大的库存只是预售过程中的存量消化这个库存确实要有一个较长的周期，但这并非是泡沫的证明。著名经济观察家杨朝淅[10]则认为此番政府的宏观调控效应持肯定态度，认为虽然1～2月份房地产销售额和价格下降明显，但是房地产开发投资同比有所增加，所以今年房地产市场会好转。但学者蔡为民[11]则对政府的调控政策的降温效应仍持怀疑态度，认为：愈来愈多的城市如：南京、天津等，明确表示限购政策已做调整，这么一来，非但不会跌价，反而可能因为需求的增加，推升房价继续向上。而笔者认为，虽然现今政府实行了一系列的宏观政策促使房价下降的速度放缓，但是对于二三线城市商品住宅量较大的现状，助长房地产市场泡沫的可能性很小，并在一定程度上抑制了房地产泡沫。

4 结论

中国当前面临的形势与20世纪80年日本泡沫危机爆发前的形势极其相似。日本房地产泡沫危机的教训启示我们，政府决策的失误是影响泡沫危机的主要原因之一。并且多数学者认为我国目前房地产市场存在一定量的泡沫，要加强防范，谨防泡沫破裂。为此我国政府在现今经济面临下行压力的背景下，颁布了的一系列房地产新政策。这些新政策充分发挥了政府宏观调控的作用，使得房价降速放缓，商品住宅量供需基本平衡，虽然在消化库存方面效果尚不明显即二三线城市商品房库存量仍非常巨大。但在一定程度上抑制了房地产泡沫。因此今后我国政府调控的重点应放在千方百计的消化库存上，这样才能在更大程度上抑制房地产泡沫，从而更好得引导房地产市场平稳过渡，促进整个经济朝着―新常态”的方向健康发展。

[1]陈东琪. 世界经济危机问题研究[M]. 北京：中国计划出版社, 2010.

[2]郑书耀. 从日本房地产泡沫看我国房地产市场的发展[J].经济论坛, 2014(05)∶ 86-93.

[3]昌忠泽. 房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整[J]. 经济学家, 2010(07)∶ 69-76.

[4]郭苗苗, 何静. 中国房地产泡沫风险的多维分析[J]. 特区经济, 2010(05)∶ 257-258.

[5]张朝洋. 基于 SSpace模型的中国房地产泡沫研究[J]. 金融教学与研究, 2010(02)∶ 41-68.

[6]关志雄. 中国房地产重蹈日本覆辙可能性很小[J]. 21世纪经济报道, 2014(23)∶ 1-3.

[7]宋成华. 中国经济是否转型低迷—与日本泡沫经济的比较研究[J]. 求是学刊, 2008(02)∶ 70-76.

[8]王峰峰. 我国房地产宏观调控政策效应分析[D]. 西南财经大学, 2014.

[9]任志强. 我不认为楼市有泡沫[EB/OL]. (2015-03-13). http∶//blog.sina. com. cn /s/blog_4679d3510102vi98.html.

[10]杨朝淅. 房地产市场今年会好转[EB/OL]. (2015-03-15).http∶//blog.sina.com.cn/s/blog_6e1979cf0102w3pn.html?tj=1.

[11]蔡为民. 蔡为民楼势说：房价真跌亦或假摔？[EB/OL].(2014-06-30). http∶//blog.sina.com.cn/s/blog_477a70710102 uwb3.html?tj=1.

我校东北亚研究院张晓刚教授应邀赴台湾参加学术研讨会

2015年9月13—17日，我校东北亚研究院院长张晓刚教授应邀赴台湾参加了由“中央研究院”近代史研究所主办的“迈向和解之路：中日战争的再省思”学术研讨会。来自中国、中国台湾、日本、加拿大国家和地区的相关领域专家、学者近50人参加了会议；本次学术研讨会同时也被纳入“中央研究院”近代史研究所为开展全球华人共同研究和考察近代中日关系的项目，拟历时3年完成。张晓刚教授为本计划主动邀请的重点人选之一，事前经过大会组委会在学术背景和前期成果等方面的慎重考虑和选择。本次研讨会共有5名大陆学者参加，分别来自北京大学、南开大学、南京师范大学、大连大学和中国社会科学院。会上，张教授以“日本在大连的工业化建设对中日战争及太平洋战争期间日军战力之提升研究”为题用中日两国语言作了发言，并回答了与会代表的提问。另外，张教授还受大会委托主持了一场讨论会。通过本次会议，张晓刚教授和其他大陆学者一道与中国台湾、日本及海外华裔学者围绕中日战争相关议题展开了深入的探讨和碰撞，展示了大陆学者的学养和视野。

《大连大学学报》编辑部 姜昕

Analysis of Macro-Control Effect on the Real-Estate Bubble in China

LIN Zhi-hua, TAO A-min
(Collage of Economic and Management, Dalian University, Dalian 116622, China)

Real estate, as an important industry in national economy, has a decisive impact on the national economy.And the influence on the whole national economy will be tremendous once the bubble bursts out. Tis paper studiesthe definite practical significance in our country. A series of incorrect policies are important reason that led to the real estate bubble burst in Japan in 1980s. The situation of Chinese economy is similar to that, and most scholars consider that there is a certain amount of rel estate bubble in China while trying to prevent them from bursting. By learning the experience of Japanese real estate bubble, we study the function of our policies in macro-control by analyzing new policies to to rescue the stock market under the pressure of Chinese economic downturn including controlling the speculation for healthy development.

real estate bubble; macro-control; effect

F293.3

A

1008-2395(2015)06-0089-06

2015-11-21

林治华（1955-），男，教授，研究方向：转轨经济；陶阿敏（1992-），女，硕士研究生，研究方向：世界经济。