泰州市房地产企业融资结构影响因素的实证分析

戴明灿+李永林+林兆艳

【摘 要】本文以泰州市统计联网直报企业为研究对象，通过多元线性回归分析研究发现，影响泰州市房地产企业融资结构的因素主要有市区因素、企业规模、成立年限、企业控股情况、盈利能力、资产担保价值和非债务税盾。根据对上述影响因素的分析，提出结论与建议。

【关键词】融资结构；影响因素；实证分析

一、泰州市房地产开发企业融资情况

泰州市房地产开发企业融资主要有四个渠道：国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源。从2006年至今，泰州房地产开发企业融资呈现出以下几个特点。

1.银行贷款占比呈上升趋势

国内贷款占全部房地产资金来源的20%左右，其中，银行贷款受国家宏观政策影响较大。2009年，国务院将普通商品住房项目的最低资本金比例下调至20%，长期来看有利于房地产开发企业通过银行贷款获得资金。2014年上半年银行贷款在全部房地产到位资金中占比23.1%，是2006年至今的最高值。

2.自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款是资金来源主体

自筹资金和其他资金来源一直是资金供给的主体，基本稳定在当年到位资金的80%左右。在销售市场火爆的2010年其他资金来源占比高达63.2%，之后出现回落，2012年占比降至42%，2013年销售市场良好，占比出现上升，2014年上半年销售市场不景气，占比又呈下降趋势，而自筹资金趋势基本相反。

3.利用外资比例近三年均不足1%

除去国家层面的法令限制外，泰州市房地产企业多为中小微企业，利用外资的意识和意愿相对薄弱，使得利用外资在资金供给中所占比重非常小，2011年至2013年的占比分别为0.4%、0.8%、0.6%。2013年泰州市房地产企业利用外资的仅有3家企业，占泰州全部房地产企业的1%。

二、理论假设与变量定义

1.理论假设

（1）市区因素

泰州市有三市四区，其中靖江市因为靠近苏南，医药高新区是全国唯一的国家级医药高新区。

假设一：靖江市自筹资金占比要高于其他市区，高新区的银行贷款比重要高于其他市区。

（2）企业规模

大型企业相对于规模小的企业而言，容易通过银行的信贷审批，而中小微型企业获得银行贷款的难度较大。

假设二：规模大的企业银行贷款、定金及预收款和按揭贷款比重较高，规模小的企业自筹资金比重较高。

（3）成立年限

中小型房地产开发企业，特别是存续多年的企业，银行贷款比重都不会太高；另一方面，成立年限越长企业自身积累越多，自筹资金比重越高。

假设三：成立年限与银行贷款比重成反比，跟自筹资金比重呈正比。

（4）企业控股情况

在实际操作中，银行贷款投放方向的要求必须是具备一、二级开发资质、全国排名靠前或者有央企国企背景的大中型房地产企业，或者上市房地产企业，所以国有控股的企业更容易获得银行贷款。

假设四：国有控股企业银行贷款比重高于其他控股类型的企业。

（5）资质等级

在前面我们提到，银行贷款投放方向要求必须是具备一、二级开发资质，所以，二级以下的企业较难获得银行贷款。

假设五：二级及以上的房地产开发企业银行贷款比重要高于二级以下的企业。

（6）盈利能力

盈利能力较强的企业会存在较多的未分配利润等保留盈余，考虑到成本因素，企业在需要资金时会更多从内部渠道入手，外源融资的需求相应较少。

假设六：盈利能力强的企业自筹资金、定金及预收款和按揭贷款比重高，银行贷款比重低。

2.变量定义

本文选取银行贷款比重、自筹资金比重和其他资金来源比重为被解释变量，分别研究三种主要资金来源的影响因素；选取9个指标作为解释变量，具体为市区因素、企业规模、成立年限、企业控股情况、资质等级、盈利能力、资产担保价值、非债务税盾、抵御风险能力。

三、影响泰州市房地产企业融资结构的实证分析

1.数据来源

本文选取所有通过统计联网直报平台上报的泰州市房地产开发企业作为研究对象，剔除本年到位资金为0的企业，最终有效样本企业为254家。

2.回归结果分析

一是影响银行贷款比重的因素主要有市区因素、成立年限、企业控股情况和资产担保价值。

二是影响自筹资金比重的因素主要有市区因素、企业规模、盈利能力、非债务税盾。

三是影响定金及预收款和个人按揭贷款比重的因素主要有市区因素、企业规模、企业控股情况、盈利能力和非债务税盾。

四、结论与建议

通过对泰州市房地产开发企业的实证结果分析，得出几点与理论假设不一样的结论：

其一，企业规模大小、资质等级和速动比率对银行贷款比重均无影响。其二，成立年限对企业自筹资金比重无影响。其三，盈利能力强的企业自筹资金占比较低。其四，非债务税盾与自筹资金呈负相关关系。

根据对影响泰州市房地产开发企业融资结构的因素分析，本文提出具体建议：

一是发挥各市（区）优势，探索最佳融资方式；二是加强自身积累，制定适合自身发展的企业战略；三是改革税收政策，对中小型房地产企业提供必要的政策支持。

参考文献：

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[2] 牛禹德. 房地产业融资问题现状浅析[J].魅力中国，2008（10）：128-129.

[3] 朱相平.房地产企业融资结构影响因素研究的综合视角：企业社会资本[J].宏观经济研究，2012（10）：47-55.endprint