城市地下空间出让价款解析结构模型研究

何芳++张兴胜++高忠

摘要：随着城市化进一步加深，我国城市地下空间开发利用与日俱增，地下空间有偿使用法规及价格体系仍需进一步完善。通过结合郑州市现状，以影响地下空间出让价款的因素建立解析结构模型，分析影响出让价款的外在因素与深层因素，并提出相应建议，为完善城市地下空间市场价格体系提供理论依据。

关键词：地下空间，价格体系，解析结构模型

中图分类号：F293.2 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）06-0044-49 收稿日期：20115-06-03

随着城市化进一步加深，我国城市地下空间开发利用与日俱增，而地下空间有偿使用法规及价格体系还不完善。本文结合郑州市现状，以影响地下空间出让价款的因素建立解析结构模型，分析影响出让价款的外在因素与深层因素，并提出相应的建议，为完善我国地下空间市场价格体系提供理论依据。

1 解析结构模型

结构模型是表明系统各要素间相互关系的宏观模型，解析结构模型（InterpretativeStructuralModelingMethod，简称ISM）技术是由美国J.N.沃菲尔教授于1973年开发的，是被广泛应用的一种分析方法，其特点就是将复杂的系统分解为若干子系统要素，利用人们实践经验和知识以及计算机的帮助，最终构成一个多级递阶的结构模型，该结构模型可以非常直观地反映出该系统元素间的结构关系。

ISM的运用原理是通过对表示有向图的相邻矩阵的逻辑运算，得到可达矩阵，然后分解可达矩阵，最终使复杂系统分解成层次递阶形式。ISM的实施过程是：（1）组织实施ISM小组；（2）设定关键问题；（3）选择构成系统的影响关键问题的导致因素；（4）列举各导致因素的相关性；（5）根据各要素的相关性，建立邻接矩阵和可达矩阵；（6）对可达矩阵分解后，建立结构模型；（7）根据结构模型建立解释结构模型。

2 城市地下空间出让价款的影响因素分析

由于目前我国的地下空间有偿使用制度不够完善，还没有形成完整的地下空间价格体系，在此，我们通过调研城市地下建设用地有偿使用现状，了解影响城市地下空间出让价款的主要因素如表1所示。

研究分析表1中列出的所有因素，并确定它们之间的相关关系，如图1所示。

3 建立邻接矩阵和可达矩阵

3.1 邻接矩阵

因为邻接矩阵与有向图之间有着一一对应的关系，所以根据有向图中的因素关系建立邻接矩阵，如所示，其中中的元素“0”表示与无关，元素“”表示与有关。用一个方阵来表示，为系统要素的个数，若，则定义如下：

3.2 建立可达矩阵

由邻阶矩阵加上单位矩阵，得到矩阵，运用布尔运算规则，进行计算，直到某一幂次后所有乘积都相等为止，此相等的乘积就是可达矩阵，计算公式如下：

即可达矩阵

由MATLAB软件计算，可达矩阵如下所示：

4 层级分解

对可达矩阵进行层级分解是为了了解各个要素之间的层级关系，可以得到可达集合、先行集合和交集，下面介绍相关概念：

可达集合：可达矩阵中要素对应的行中，包含有1的矩阵元素所对应的列要素的集合，用表示。

先行集合：可达矩阵中要素对应的列中，包含有1的矩阵元素所对应的行要素的集合，用表示。

交集：。

由上述概念，对可达矩阵进行具体的层级分解如表2至表5所示。

5 建立解析结构模型

由上述分析得知，影响出让价款的因素影响系统总共分为4级，根据上述可达矩阵的层级分解结果可以作出的多级递阶解析结构模型如图2所示。

通过对上图的分析可知，影响出让价款的因素影响系统是一个4级的多级递阶系统，其中影响出让价款的表层因素是：土地出让方式S2，土地交易时间S4，相应的地面价格S6，城市交通S8，城市环境S9，市场供求关系S10；影响出让价款的中层因素是：土地出让面积S1，出让土地用途S5，政策法规S11；影响出让价款的深层因素是：土地地理位置S3，城市的经济水平S7。

6 结论

通过解析结构模型（ISM）分析可以得到影响地下空间价值的深层因素是土地的地理位置、城市的经济水平。中层影响因素是土地出让面积、出让土地用途、政策法规。表层影响因素是土地出让方式、土地交易时间、相应的地面价格、城市交通、城市环境、市场供求关系。

城市地下空间价款与城市经济发展水平具有天然的联系，经济越发达，城市地价越高，相应的地下空间有偿使用价格也相应提高；同时，城市地下空间有效使用状况也反映了城市经济发展水平，反映了整体的城市文明面貌。

依据ISM分析结果，根据城区地块进行区位划分，不同区位城市的地价不同，地下空间出让价款也应有所不同，它与城市区位地价成正相关性。完善的地下空间有偿使用制度的建立不仅需要国家政策法规的支持，还需要对地下空间进行立体分层管理，充分发挥地下空间的利用率。由于地下空间开发利用的风险较大，而且常常要满足平战结合的特点，政府可以针对地下空间的开发利用实行一定的优惠措施，鼓励企业进行地下空间土地的开发利用，使地下空间有效使用价值充分地体现出来。

参考文献：

1.童林旭.地下空间概论（一）.地下空间与工程学报.2004.24

2.童林旭.地下空间与城市现代化发展.中国建筑工业出版社.2005.8

3.何芳 汪丹宁 廖飞 胡文瑛.城市土地收储利益分配实践梳理.城市问题.2014.5

作者简介：

何芳，同济大学经济与管理学院教授、博士生导师，主要研究方向为城市与区域经济、土地经济、土地评价、土地利用规划、房地产投资、估价与策划。

张兴胜，同济大学博士，就职于河南英地置业有限公司，研究方向为城市地下空间建设用地开发利用。

高忠，教授级高工，就职于河南英地置业有限公司，研究方向为房地产投资开发管理。

基金项目：

国家自然科学基金项目“土地市场对地方融资平台系统性风险传染效应及控制研究——基于复杂网络模型”（批准号：71473179）。