房地产市场税收政策调控的传导机制分析

摘要：系统研究我国房地产税的主要特点及主要内容，运用经济学的供给——需求理论分析了税收政策调控对房地产市场的传导效应。研究表明，目前房地产税收调控政策主要集中于流转环节和开发环节，征收的税费主要是作用于房产供给者（包括投资、投机性购房者），对需求方的保有环节则调控力度不大。由于税收转嫁的传导作用，使税收成本最终转嫁到购房者身上，加剧了房地产市场供需矛盾。为此，提出了相应的对策建议。

关键词：房地产市场，税收政策调控，税收转嫁，传导机制分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）06-0003-08 收稿日期：2015-06-02

为了努力实现房地产市场供需基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康稳定发展，国家出台了一系列房地产税收调控政策。从一些城市税收调控的情况来看，在短期内取得了一定效果，一些地方房价出现波动，上涨幅度有所减缓，但是经过一段时期后，许多地方房价上涨幅度又开始上升，房价居高不下，房地产市场供需矛盾依然突出，我国房地产市场的税收调控并没有达到预期效果。为此，本文试图运用经济学的供给——需求理论分析税收政策调控对房地产市场的传导效应，从中探明原因。

1 我国现行房地产税的特点

我国目前的房地产税制是在1994年分税制改革后形成的，一个明显的特点是房地产流通环节税种较多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。在房地产开发环节有土地使用税（费）、企业所得税、契税、耕地占用税等，税收直接承担者是房地产供给方；在房地产流转环节主要有营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、个人所得税等，税收直接承担者也是房地产供给方；房地产保有环节的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税（外资）等，税收的直接承担者是房地产需求方。

2 税收调控政策的背景及其主要内容

自20世纪90年代中后期以来，随着我国经济实现平稳着陆，以及亚洲金融危机影响的逐渐消退，我国宏观经济保持着快速的增长。2001年至2012年，我国GDP增速除了2012年为7.8%，其他年份都处于8.3%以上，2007年甚至达到14.2%。我国宏观经济的快速发展为房地产市场提供了较好的发展机会，根据国家统计局的数据，2003年至2014年以来，我国房地产投资增长速度一直在较高位运行，房地产的快速发展促使房价不断上涨，房价的增长率逐年增加，一些城市的房价收入比远远超过国际水平，市场上的供需不均衡状态给予房地产价格进一步上涨的动力。

从2005年以来，针对房地产市场投资规模过大、供求不均衡和房地产价格上涨过快等问题，国家出台了一些房地产税收调控政策（见表1），提出运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

从表1中可以发现，我国的房地产税收政策调整主要集中于流转环节和开发环节，保有环节仅对个别税种进行了调整，并且税费调整主要是针对房产开发商和投资投机性购房者。

3 税收调控政策的传导机制分析

房地产市场是由房地产开发商、房地产投资者和投机者等买方和购房者（包括投资和投机性购房者）卖方组成的，房地产市场也遵循供给——需求规律。因此，本文运用经济学中的供给——需求理论对税收调控房地产市场的传导机制进行分析。

3.1 税收调控供给方对房地产市场的影响

房地产市场土地资源稀缺，随着城市化进程的推进，房地产市场不均衡状态表现得更加明显，当对房地产卖方进行征税时，将会直接提高卖方的总体成本，卖方为了保持税收变化前的利润，只好将税收加在房价中，将所负担的税收转移给购房者，因此，税收调整前的市场均衡情况将被打破。在流转环节对个人征收所得税，短期内对抑制房地产市场的投资投机性需求也许能起到一定的效果，但是由于税收会通过加在房价中随着房产出售而转移，因此，不能根本解决房地产市场存在的供需矛盾和房价攀高问题，使税收调控失效；当对房地产开发企业征收重税时，将增加企业的开发成本，一定程度上会抑制房产的供给量，房地产市场上会出现供不应求的局面，将促使房价上升，另外税负转移的作用会进一步激发房价的上涨。

如图1所示，设和分别为税收变化前的供给曲线和需求曲线，其交点对应的均衡价格为。税费提高后，假设需求曲线不变，供给曲线斜率一定的情况下，供给曲线会向左上方移动至，形成新的均衡价格为，则新的市场均衡中表现为均衡价格提高，房地产供给量由Q0减少到Q1，供不应求，将促使房价上升。

3.2 税收调控需求方对房地产市场的影响

如果对房地产需求方进行税收调控，即对房地产保有环节进行征税，例如保有环节的房地产税，一般不易发生税收的转嫁。当对房产需求方征税，增加房产持有者的税收时，房地产市场价格不会因为对需求方增加税收而上涨，但房地产持有环节税负的变化会直接影响房产持有者的持有成本。如果保有环节税收增长，拥有多套房子的持有者持有成本会增加，他们将会考虑出售一部分房产，从而会减少投资投机以及房产闲置现象。

如图2所示，设和分别为税收变化前的供给曲线和需求曲线，其交点对应的均衡价格为。需求方税费提高后，供给曲线不变，需求曲线斜率一定的情况下，需求减少促使需求曲线左移至，房地产价格由下降到，达到新的价格均衡状态，形成新的均衡价格为，则新的市场均衡中表现为房地产需求量由Q0减少到Q1，房地产价格下跌。在这种情况下短期内会出现供过于求的状况，房价会出现下降，长期来看供求基本平衡，房价会趋向于稳定。

4 房地产市场税收政策调控的反思

通过对房地产市场税收调控的内容、调控的传导机制和实际效果的分析研究，房地产市场税收调控并没有达到预期的效果，笔者认为有如下几方面值得我们反思。

4.1 目前的房地产税种设置上容易发生税收转嫁

与西方国家不同，我国与房地产有关的税费绝大部分集中在开发、流转环节，而这些税费都可能通过提高房地产出售价格或租赁价格而将税收负担转嫁给最终消费者。因此，由于税费转嫁的存在，政府旨在调控房地产市场、稳定房地产价格的税收调控政策难以达到预期效果。

4.2 房地产税收调控比重分配不合理

由于我国税收调控主要对“开发、流转环节”征税，轻“保有环节”征税。开发环节税收过重，加重了企业负担，由于易于转嫁，企业为了获得利润必将税收转嫁到最终购房者身上。政府对房地产市场的交易环节加大税收征收力度，一方面虽然起到了加大购房投机成本、抑制投机需求的作用，但另一方面在供求紧张的市场环境下，这些税收成本最终必定会被转嫁到最终的购房者身上，客观上反而助长了房价的上涨。

4.3 房地产保有环节税收调控有限

房地产保有环节仅对土地增值税进行了调整，无法从根本上抑制投机投资性需求。在个人购买房产后，没有转让交易前的这段时间，是零税收成本占有住宅房地产，投机投资者会选择保有房产五年后出售，从而避开全额征收的营业税。在房地产交易环节存在较高税收，在持有环节几乎是零持有税使得一部分人保有住房的意愿增强，也限制了存量房地产的正常流转，更加剧了房地产市场的供需矛盾。

4.4 房地产税收存在重复征税

比如，对纳税人的房产所占地块，既从量课征土地使用税，又从价计征房产税等。耕地占用税的主要政策目标是保护耕地，但实质上与土地出让金重复，而且保护耕地另有一套完整的行政制度，耕地占用税所起的作用十分有限。对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要缴纳印花税，又要缴纳契税。

5 政策建议

5.1 继续发挥税收政策在调控房地产市场中的作用

税收政策是房地产市场宏观调控中最为重要的调控政策之一。与货币政策、土地政策等相比，税收政策在房地产市场的宏观调控中具有更多的优势，实施货币政策也许会给其他行业带来一定的负面影响，并且实施货币政策只能对房地产市场带来短期的影响。由于土地的稀缺性，因此土地政策也具有一定的局限性。

5.2 制定合理的房地产税收分配比例，减轻开发交易环节的税收，提高持有房地产的税收比重

最近几年，由于城市化进程的加快和市场需求的增长，我国房地产市场总体发展趋势上表现出较强的需求，如果在房地产的开发交易环节提高税收的比重，增加的税收很容易被供给方通过计入房价中而转嫁给最终购买者，使税收调控政策难以凑效。房地产保有环节的税收是直接税，税收转嫁比较困难。因此，提高保有环节的税收是政府调控房地产市场一些问题的有效途径之一。

通过对房地产保有环节征税和将“批租制”改为年租制的举措，使房地产税占到地方税收的50%以上，达到发达国家的水平，可有效解决土地财政问题。同时对房地产保有环节的税收还能够疏导住房购买需求，抑制房产囤积空置和房地产商的捂盘、惜售、囤地等炒作行为，对于抑制房价的上涨也会起到积极的作用。

5.3 建议对房地产持有环节税收实行差别计价政策

从资源充分利用和抑制投机的角度，建议根据实际情况和不同城市的特点，对一些占用一定数量的大面积住房、空置住房和多套以上的住房征收较多的保有环节税，而对一定面积的普通消费用房、改善性需求用房、保障性住房和经济适用住房建议实施长期免税。这样会增加空置房、投资投机性购房者的持有成本，在一定程度上可以起到抑制市场非真实需求的目的，抑制过度住房消费，有利于稀缺的房地产资源的再分配。另外可以通过税收调控，将持有环节的税收支出一部分补贴到保障性住房和经济适用住房的建设上，缓解供求矛盾。

5.4 开征一些不易发生税收转嫁的房地产税种

在税种的选择上，应尽量避免使用营业税、所得税、契税和印花税等税种，因为这些税种抑制投机作用的发挥是在没有考虑税负转嫁存在的情况下发挥作用的。为此，可以考虑选择房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和城市房地产税等税种。

总之，政府有关部门应逐步推动房地产市场开发交易环节和保有环节的税收改革，进一步完善房地产市场的调控政策，充分发挥税收调控的经济杠杆作用，与其他宏观调控政策（如货币政策、土地出让政策等）一起形成合力，调节房地产市场供需矛盾，促进房地产市场的长期健康稳定发展。

参考文献：

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作者简介：

邓建勋，博士、助理教授，研究方向为房地产开发与管理、绿色建筑与项目管理。