宏观政策调控房地产市场与居民投资选择

孟乔钰

【摘要】2015年第一季度我国推出降息降利货币政策与新住房贷款政策，全国迎来楼市第一春，然而反映在一二线城市房价的上升三四线城市库存大、空置率高的分化带依然存在。由于信贷额度大、利率水平与房价呈不稳定相关关系使投资者大多持观望态度。本文着重分析2015上半年宏观政策调节对我国房地产业走向问题。

【关键词】房地产信托融资 货币政策 330新政 信贷额度

2015年3月，央行宣布存贷款基准利率下调0.25个百分点，降息不仅利好于股票市场，更促进了楼市春季回暖。随后于3月下旬，政策出台对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；个人将购买两年（含2年）的普通住房对外销售免征营业税。楼市新政的出台极大促进房地产市场从灰暗期走向光明，我国处于经济发展的提速期，房地产健康有序发展对于稳定宏观经济有着重要意义。然而利率变动与房地产走向并不成单一相关关系，由于房地产市场极大的波动性，投资者需正确把握本次宏观政策的真实走向再做出投资决策，我国也应稳步推进利率市场化改革，畅通房地产市场与货币政策之间的关系，利用货币政策促进房价稳定变动，逐步改善居民住房条件。

房地产价格的诸多影响因素中，信贷额度和利率水平是价格指向最主要的风向标。从330新政后，房地产市场成交量逐步回升。全国到各地房地产新政策不断出台，楼市复苏迅速，随后的4月全国主要城市住宅签约套数上涨幅度达到了5.8%，同比涨幅达22.5%。购房者对房源的原则趋向于区域性核心高的，地理位置趋于核心的，商业配套齐全的，故一线城市成交量远高于二三线城市，并且二手房市场也收益颇丰。然而表面形势走好的房市事实上隐藏着诸多危机。首先，由于降息对一二线城市房产影响重大，降息后会在一二线城市和二三线城市中形成分化带，投资者更倾向于购买一线城市房产，由于大城市中富余大量剩余劳动力，故降息会更加刺激一线城市的投资和刚需。对于三四线城市来说，为了减少已建房源跟上全国房价变动趋势，稍幅降价也是一种推销措施。目前我国区域范围内已建房源存量可满足全国购房需求4年有余，表面上供过于求的局面事实上一二线城市稀缺三四线城市过剩，形成不良分化带。第二，中国住房空置率太高，2015年IMF提供的数据为中国目前住房空置面积达10亿平方米。按国际经验数据，商品房空置率在10%以内时这种泡沫是正常的，我国目前没有精确住房空置率统计数据，从IMF分析来看由于2014年以前开工建设率太高，房地产开工率远高于销售率，造成林立密集楼房的区域往往没有住户，造成大范围土地资源闲置。第三，由于房地产资金需求量大且开发周期长，房产贷款则以滚动式积累前进，即房产项目开发成功后用项目作为抵押去偿还前一期贷款，故房地产金融具有长期巨大信贷风险。第四，我国住房政策对楼市行情起到一定短期微刺激作用，对改善型需求具有利好作用，但目前改善型需求在市场层面已经下降到30%左右，具有改善型需求的投资者不乏具有长期购房经验对于政策出台持观望态度并不急于交款的用户，故住房政策在我国真正反映到房价上还需一定时间。

从我国改革开放以来房价变动可以看出，影响房地产价格的最主要是经济调控政策。本次利率下调会对当前房地产价格起到托底的作用，降息后资金用起来更便宜，会极大降低开发商和购房者的融资成本，在银行申请按揭贷款购房的投资者也会享有利好条件。相比之下对于购房者的优势大于开发商，故短期内房地产会经历一段火热时期，但由于部分区域房产库存很大，开发商不会动用大笔资金购买新用地，故二手房交易量会因此有所提升。住房公积金持有者最低首付为20%会让刚性需求观望者出手购房，二套房购买者门槛的降低利好于改善住房需求投资者，两项措施共行有利于改善当前供过于求的局面，房价适度上涨中可以减少库存，市场将得以实现均衡。然而金融支持过度将会导致房地产风险的产生。目前我国采取适度扩张的货币政策容易诱发流动性过剩和房地产的投机炒作，因此央行才制定货币政策的同时也应与监管机构密切检测房地产运行指标，要求商业银行发放合理的房地产业授信总量，加强信用规模的限制，从源头上防止房地产泡沫的产生。

由于房地产产业的关联性极强，当房地产市场繁荣时，会带动钢铁，家具，电器等一系列产业发展，当房地产出现危机或泡沫破灭时，信贷违约将会造成金融危机产生风险同时消费与投资需求也会受此影响，故调控房价稳定市场是任何一个大国发展经济不可小觑的着力点。此次政策出台相应会导致房价上涨，消费者选择在房价上涨之前出手购房是最佳时机。在面对房地产市场的极大波动性，政府在制定货币政策时应控制相应的力度，加大对房地产信贷的控制力；同时在保持房地产也发展的情况下也应不断扩大融资渠道，大力发展房地产信托基金；监管房地产业整个产业链的协调发展；保障中国廉租房和经济适用房的普及性，从源头上保护中小购房者供应度，保障房的供给增加有利于缓解房产刚性需求降低房价；利用此次利率政策调节鼓励二手房市场的发展，二手房市场有利于优化房地产结构，二手房价对于稳定房价有重要作用。稳步跟进利率政策，楼市稳定上扬才能持久造福经济。

参考文献

[1]中国工商银行上海市分行管理信息部课题组.《房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究》.2010年第三期.

[2]张涛，龚六堂，卜永祥.《资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格》.金融研究，2006年第2期.