论不动产统一登记的基本原则及内容

龙超

摘 要：为寻找合理的解决不动产登记制度中存在的一些问题的办法，实有必要对不动产统一登记制度的基本原则及内容予以梳理。运用比较法学的方法，结合我国不动产登记的实践，提出了“合法性原则、申请原则、在先原则以及形式主义审查为主，实质主义审查为辅”的不动产登记原则并对从登记机关、法律依据、登记程序及权利证书等几个个方面对不动产统一登记制度的进行剖析。

关键词：不动产；登记；基本原则

从我国《物权法》的相关规定中，可以看出，因法律行为引起的不动产物权变动，我国大体上采登记生效主义，即一般来说，只有通过登记，在登记簿上将不动产物权变动情况记载后，才能发生物权效力。否则，仅具有债权效力。在此种模式之下，登记薄就具有了公示力和公信力。有利于明晰不动产产权，更好地保护不动产权利人的权利，还能保护交易安全并提高交易效率。故今后，在我国实施不动产统一登记工作中，应当围绕着“确保不动产物权变动真实、准确地记载于不动产登记薄”之目标而展开。

一、不动产统一登记的基本原则

（一）合法性原则

合法性原则是一项重要的程序原则，其内涵表现在两个方面：其一、在登记申请程序中，登记机关应当对每一项登记申请材料的合法性进行审查，使其符合法律规定；其二、登记机关在不动产登记的全过程中，应该严格按照法律规定的登记程序。合法性原则，一方面，是依法治国的要求，使公权力机关，严格按照实体法和程序法规定，确保登记薄真实性、准确性，树立国家公信力。另一方面，严格依法，可限制公权力，防止滥用损害权利人利益。

（二）申请原则

申请原则是指不动产登记中，应将当事人或相关机关提起的登记申请，作为不动产登记程序启动的前提。具体而言，不动产权利人向房产登记部门或国家机关申请将属于自己的私有房产予以登记，以期自己的合法权利受到保护。申请原则的建立，一方面是私法自治原则在登记程序中的具体体现；另一方面，登记程序的启动源于申请，使得登记机关不能逾越法定的申请范围，从事登记活动，有利于对公权力进行限制。

（三）在先原则

根据《物权法》相关规定，非依法律行为发生的物权变动，在权利处分之前，必须先进行登记。即不动产登记法不能强行地要求所有不动产权利必须登记而后才发生法律效力，—般属于“软性强制”。在先原则之主要意义为，将登记程序作为不动产登记的必经程序，这样便可以清楚、全面地了解不動产权利变化情况；另一方面最大程度上确保不动产登记簿之准确性，登记机构根据登记簿，推定记载的权利人为有处分权人，而无须审查登记薄上的权利人是否真正享有处分权，减少工作量。

二、不动产统一登记的内容

（一）登记机关

以各国不动产制度为考察对象，不难发现各个国家的登记有以下共性：第一、统一性，即由一个统一的登记机关对不动产进行登记，为司法机关或行政机关。如：德国为地方法院土地登记局，瑞士为各州地方法院；英国为土地登记局，我国台湾地区设地政事务所；第二、独立性。即许多国家不动产登记机关与行政部门独立，且与行使不动产管理的职能部门是分离的。第三、人员专业性。因为不动产登记需要很多方面专业知识，所以大多数国家要求从事登记工作人员具备一定资格。比如，在德国，登记人员有其专门的任命和考核方式。我国登记机关的分散性、依附性、非专业性，带来很多弊端。主要表现为，分别登记使得登记机关之间职责混乱、从而相互扯皮，同时，分散登记不利于当事人获取不动产信息，增加了公众负担，从而影响了我国不动产行业的发展。目前，争论焦点在于法院说和行政机关说。简单讲，持法院说的学者认为，我国属于大陆法系可以借鉴德国的做法，而且目前我国各部门利益冲突大，法院比较中立；持行政机关说的学者则认为，从历史上看我国一直是行政机关负责不动产登记工作，而现实中，这些不动产登记机关已经积累了大量不动产登记的资料及经验，现在交给其他主体，难免资源浪费，增加成本等，而且行政机关有其权威性，能保证登记的公信力。

（二）统一登记的法律依据

我国目前关于不动产登记的法律依据众多，大到法律小至地方政府文件等，但这些法律规范往往分布零散，相互矛盾甚至不合理的情况普遍存在。另一方面，登记者的对法律规范及观点的把握仍停留在比较落后的水平，对登记条件的审核依旧局限于对土地的确定、不动产的建设、出资方式及主体等方面。所以， 有必要制定一部能够满足市场经济发展要求的，对不动产登记内容、程序、登记机关职能、赔偿责任等统一的法律，以适应我国目前的社会需要。目前关于不动产登记的规定主要为《物权法》，而刚出台的《不动产登记暂行条例》，从效力上来看属于行政法规，其是最新的关于统一登记的法规。

（三）统一登记程序

不动产登记是物权公示的要求。我国一直存在重视实体公正的价值，而缺乏对程序公正价值的认识，为保护不动产权利人的权力以及方便不动产交易，有必要对不动产登记程序统一。就单个申请登记程序角度来看，不动产登记程序概括起来，主要有申请、受理、审查、公告、登记五个部分。登记程序一般因当事人的申请而启动。因为是否申请是当事人意思自治的体现，同时在申请程序中，还要提交符合法律规定的几类材料。接着，登记机关，收到申请资料后，对申请人提交的资料进行初步审查、受理，这个过程中也有法律严格规定的时间，以及初步审查后对各种情况按照法定方式予以区别对待。然后符合登记条件的公告后予以登记。而从广阔的角度来看，我国的不动产登记，原则上从各中央到地方应该遵守一套统一的不动产登记程序，不允许有例外，做到登记工作有法可依，法律面前人人平等。登记程序的统一，既保护了私益，又防止了登记机关滥用权力。

（四）统一登记薄和权利证书

从我国立法实践来看，我国不动产登记薄编制采物的编成主义。同时，我国长期以来房产和土地登记薄采分别设立模式，土地上最重要的定着物是建筑，由于土地和房屋在自然属性上的不可分性，故在制度设计上也必须要遵循此规律，保持二者协调。故而，对于统一不动产登记薄而言，首先应该是房产、土地登记薄的统一，其次，才是登记薄内容的统一。登记薄内容的统一可以借鉴国外经验，结合我国国情，概括起来，主要包括对不动产的自然状况、所有权和不动产上的权利负担、限制的登记。最后，是对不动产权利证书的统一，新的不动产权利证书样式已经公布，并开始使用。通说认为，不动产权利证书是证书上记载的权利人相应权利的证明，但不同于登记薄，不具有公示力和公信力。它最突出的作用是权利人可据此方便地证明自己是不动产的权利人。故不动产权利证书应由统一的机关按统一的格式制作、颁发。以结束目前权利证书的混乱、众多的现象， 从而在一定程度上，保障了不动产交易安全。

（五）统一登记制度的查询救济

统一登记查询的救济是针对申请人因被登记机关无故拒绝或权利人因登记机关不善保管登记资料，造成信息泄露等的救济，也即登记机关责任的一种。首先，对于登记机关无故拒绝查询，此时，当事人若因此而遭受损失，则其可以登记机关为索赔对象。其次，权利人因登记机关不善保管登记资料，造成信息泄露等权利受损的，也可以依法向登记机关主张赔偿；最后，滥用查询信息，造成权利人利益受损的，应要求相关侵权人承担相应责任，严重的，应承担刑事责任。故需要建立必要、配套的登记查询救济机制，以保障申请人查阅权的实现和权利人的隐私权不受侵犯。（作者单位：广西大学法学院）

参考文献：

[1] 徐明月，胡光志.财产权登记法律制度研究[M].北京：中国社会科学出版社，2002.

[2] 陈钰.西方不动产登记机构立法体例初探[J].今日南国.2010，（175）.

[3] 黄辉.中国不动产登记制度的立法思考[J].北京科技大学学报（社会科学版）.2001，（3）.