山西省城乡统一土地交易市场构建

支宁　景杨洋

摘 要：山西将继续深化农村土地制度改革，逐步缩小征地范围，明确公益用地界限，并探索建立城乡统一建设用地市场。按照国土资源部统一部署，今年我省将继续完善征地制度改革。除补偿农民被征收的集体土地外，还必须对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障。同时，今年我省将探索建立城乡统一的建设用地市场。

关键词：土地交易；平台建设；土地制度

流转农地作为一种特殊的商品，既具有一般商品的属性，但同时又有其它商品所不具有的特点：“一是不可再生性；二是不可移动性；三是区域、时间、对象、行业的限制性；四是自然属性与经济属性的统一性。”[1]这些特点使得流转土地作为商品具有一定的障碍，加之各农地市场要素发育尚不完善，要进行市场化配置，在当前情况下，还受诸多因素的制约。

1.构建城乡统一建设用地市场面临的制度性障碍

1.1集体土地所有权不完整导致其转移受限

当前法律规定集体土地不得出让、转让、出租用于非农业建设。集体土地所有者不得擅自改变土地用途，向非农用地者提供土地使用权须经人民政府审批等。同时规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地[2]。

1.2 宅基地使用制度不合理割裂了城乡居住用地市场的统一

我国的城市居民和农民的房屋均属于个人财产，两者并无多少区别。但城市住宅包括其占用的土地使用权可以自由买卖，农民住宅的转让就受到限制，宅基地不能自由转让，这与城乡统筹发展的要求大相径庭，引起了很多问题。比如产权不清，存在非法交易，农村房屋闲置，规划不明确等。

1.3农地市场管理的缺位和越位

由于农村土地流转市场的发育不完善，农村土地承包经营权流转市场管理缺乏具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定。土地流转中政府部门更多地重视了合同的严肃性，普遍对在流转方式、流转程序、流转方向上关注不够，存在“缺位”现象。

2.土地流转交易平台建设

2.1建立信息公开平台机制

（1）流转信息咨询站。对于土地流转中涉及的相关问题，农户等经济主体对此感到模糊或难以理解的，可以向咨询站进行询问。（2）流转信息发布站。流转信息发布站可以解决农户等经济主体最想获取的当天成交量及成交价格等信息问题。

2.2建立交易平台服务机制

我国农村集体经营性建设用地入市已成为大势所趋，随着山西工业化、城镇化以及乡镇企业的迅速发展，对集体建设用地的需求激增，集体建设用地使用权流转也已相当普遍。农村集体经营性建设用地“入市”在十八届三中全会加快完善现代市场体系的背景下有着相应的特殊研究价值，因此对于土地市场规范化交易平台建设至关重要。

（1）土地流转前的土地评估服务。在进行土地流转前，要对土地进行估价，交易平台可为进行流转的双方提供土地估价服务，精确的评估可为双方利益提供可靠的保障机制，也为双方在进行土地流转过程中避免不必要的纠纷。（2）土地流转的交易双方谈判服务。农户等经济主体可选择交易平台作为中介，可在交易平台机制下根据成交价格高低自行选择承包方作为交易对象，可自行选择面对面与承包方进行交谈或委托第三方的交易中心进行代为成交。

3.价格评估体系

据农业部统计，截至2012年底，全国已有800多个县（市）、13000多个乡（镇）建立了土地流转服务中心。目前，我国的农村产权交易服务机构数量还不多，多地农村产权交易的实践可以看出，农村产权交易市场体系的建立有效地解决政事不分的问题，有利于政府转变职能，发挥市场的决定性作用。

3.1农村土地价格评估的特点

（1）市场供应不足。对农村土地使用权的评估依据缺失，有技术方法可操作，但制度规则不健全。（2）市场需求不旺盛。由于显性规则（法律制度）滞后，目前的农村土地使用权流转大多遵从的是隐性规则，开发建设随意性大，交易双方不需要也无法顺利取得独立第三方的评估技术支持。（3）农村土地与国有土地在权利上存在着差别，阻碍了农村土地流转市场的正常形成和发育。

3.2如何构建

（1）土地流转前的土地评估服务在进行土地流转前，要对土地进行估价，而这是农户等经济主体个人单独无法完成的，交易平台可为进行流转的双方提供土地估价服务，精确的评估可为双方利益提供可靠的保障机制，也为双方在进行土地流转过程中避免不必要的纠纷。（2）土地流转的交易双方谈判服务农户等经济主体可选择交易平台作为中介，可在交易平台机制下根据成交价格高低自行选择承包方作为交易对象，农户也可对成交期限、成交政策等相关问题咨询交易中心。（3）土地流转的协议签订服务土地流转的双方对签订协议不是十分了解或很少触及，而交易平台可为双方进行交易提供合同样本供双方查阅，并对要签订的合同或协议进行讲解。

4.监督服务体系的构建

4.1从地价监管角度研究

为了防止地价泡沫、有利于土地宏观调控，必须建立新的地价监管体系。由于土地一、二级市场交易价格形成原因的差异，要根据不同的土地市场建立相应的地价监测体系。

4.2从监管手段角度研究

土地交易监管手段的运用主要是从如何发挥政府土地行政主管部门及其他职能部门的作用出发，提出相应的具体办法和措施。

（1）公开土地市场的监督。公开土地市场既能够给各市场主体进行土地交易提供相对固定的场所，对市场主体的交易资格进行审查，对交易对象进行产权界定，对交易环节实施监督。（2）强化土地执法监察手段。各级土地行政执法部门应当严格执法，要大量采用“公开、曝光”的形式，结合当地实际情况对土地违法案件通过新闻媒介进行披露，起到新闻监督的作用。（3）加强土地的行政审批监管。各级土地行政部门在每宗土地的具体审批过程中，严把行政审批关，防止交易主体采取欺骗手段。

4.3从建立中介服务机构角度研究

为了使集体土地使用权市场能够得到健康稳定的发展，必须建立与农村土地市场相关的中介服务机构。由于山西省缺乏相关经验，在这里可以借鉴重庆市各区县土地交易市场的成功经验[3]。通过相关机构的建立，完善土地交易市场中中介服务机构的监督作用。如表1所示：

4.4从制度创新角度研究

为了实现土地市场制度的创新和保障新土地市场制度的良好运行，需要深化土地产权、市场制度本身的改革，同时配套建设税收、法律、社保体系和搞好土地市场宏观调控[4]。城乡土地使用权能保持一致，使农村土地使用权能与城市土地使用权能统一和对等，合理确立土地产权的主体，构建完整的土地产权体系，促进土地产权的平等合理流动。根据法律规定，明确个人的权利和责任，保证有一个适当的产权体系。同时建立农民的社会保障制度，使农民的生活水平不降低，建立相应的社会保障基金，并对其进行监管和经营，由此健全农民的社会保障制度。（作者单位：山西财经大学）

参考文献：

[1] 张绍良，侯湖平，公云龙，李晶晶.中国土地市场地价监管新体系构建.中国土地科学[J].2011.8.第25卷第8期

[2] 平辉.我国城市土地使用权交易中存在的问题及对策研究.[D].西安：西安建筑科技大学.2005.

[3] 焦庆东.重庆市农村土地市场运行机制研究[D].重庆：西南大学.2010.

[4] 张合林，郝寿义.城乡统一土地市场制度创新及政策建议.中国软件科學[J].2007（2）.