浅谈济南市建大花园三期住宅项目风险管理研究

李震

摘要：当前我国经济发展的背景下，房地产行业存在很大的风险。本文以济南市建大花园三期为研究对象，通过模糊评价法等方法研究了此项目所面临的风险，以及进行风险评价，并提出相应的对策。

关键词：房地产项目 风险管理 风险识别 风险评价

一、研究背景

由于房地产开发项目的高收益，吸引了大量的社会投资，不少企业纷纷涉足房地产市场，以取得高额利润。然而，高回报一定对应着高风险，房地产行业投资收益率较其他行业高出许多，同时其面临的风险也是其他行业无法比拟的，其中包括投资数额巨大、投资周期长、资金回收不确定性强等风险，同时还要受到来自政策、经济、社会、文化、环境等方方面面的影响，这些不确定性共同造就了房地产这高风险高回报的行业。

目前我国对房地产市场的调控政策更是全面升级，要求严格执行商品房实名制购买，房价过高的大中型城市暂停第三套购房贷款的发放，建立不动产统登记制度，这一系列的调控政策都将给房地产市场带来巨大的冲击。房地产项目开发过程中面临的众多不确定性因素，导致了投资效益的不稳定性，给房地产项目的开发带来相当大的潜在风险。本文正是基于这个出发点，从房地产开发商的角度出发，对济南建大花园三期住宅工程项目的投资风险进行系统分析，对房地产开发活动中存在的风险因素进行分析，通过科学的方法对特定项目开发中的风险进行准确识别和客观评价，并结合实际提出有效的预防和应对措施。

二、项目简介

建大花园三期又名尚东1956位于奥体CBD后花园——雪山片区，占地100亩，总建面26万㎡，由10栋26-29层的板式高层组成；南面是济南的黄金走廊——经十东路，北临世纪大道，西临凤岐路，东临凤鸣路，交通便利。尚东1956为山师二附中主校区（建大校区）九年义务教育中小学雪山片区唯一专享社区，状元名校就在家门口：社区内部规划有幼儿园。项目属于山东建筑大学校园整体规划的部分，与3000亩花园式大学完美融合，尽享山东建筑大学优美的自然环境与各类运动休闲设施；尚东1956是建大花园三期，目前一期、二期、三期的业主大都来自山大、山师、山建大、山师二附中的高知人群，与数百位教授友邻而居，和学术泰斗朝夕相处，在“文化豪宅”中享受高品质的邻里文化和圈层氛围；承袭建大精工品质，一梯两户，全南北通透，户户观景；十年醇熟社区，拥享众多品牌商业与配套资源，全面满足日常生活所需。

三、研究方法

本文主要采用以下研究方法：第一，文献查阅，数据收集方法。这个研究方法贯穿整个论文的研究与写作过程；第二，实地调查法。对该项目的投资建设相关部门进行实地调研，收集第一手资料；第三，系统分析方法。在收集数据的基础上，利用系统分析方法中的层次分析法和模糊综合评价法，分别建立了项目风险因素排序模型和风险模糊分析模型，具有定的科学性。

四、风险识别与评价

对济南建大花园三期住宅工程项目风险因素进行全面系统的分析，充分认清项目实施各阶段存在的各类风险及其特点是进行风险因素识别的前提。在大量查阅学术文献，广泛参考类似住宅工程项目资料的基础上，结合此项目开发的实际，本文将济南建大花园三期项目风险按照类型划分为：政治风险、技术风险、土地购置风险、合同风险、成本风险、工期风险、经营风险、质量风险、经营策略风险、自然风险、经济风险、拆迁安置风险、销售时机风险等。

通过调查分析得出，济南建大花园三期项目的综合风险为一般风险水平，在项目方可以接受范围内。但要特别注意重点风险因素，做好相应的风险防范和应对。另外，从各风险因素的权重来看，政策风险、建筑设计、管理风险、合同风险、融资风险的风险权重较大，应给予充分重视，并重点采取相应的风险防范和应对措施。

五、风险应对措施

经过对济南建大花园三期项目风险识别和风险评估，我们得出济南建大花园三期项目实施中的政策风险、建筑设计、管理风险、合同风险、融资风险的风险权重较大，应给予充分重视，并重点采取相应的风险防范和应对措施，结合风险预防和控制方法，对该项目的风险管理提出了以下几点建议。

第一、针对目前的情况，济南建大花园三期项目从加强对房地产政策分析研究、对济南房地产市场进行深入调研、与当地政府有关部门搞好关系、对项目进行准确定位四个方面出发应对政治风险。加强对房地产政策分析研究、对济南房地产市场进行深入调研、与当地政府有关部门搞好关系、对项目进行准确定位。

第二、技术风险是指由于建筑设计不完善、施工技术不适宜、新技术的采用以建筑材料的更新、施工设备的故障等因素给住宅工程项目项目带来的风险。济南建大花园三期项目，由于建设规模较大、参建单位数量多、设备材料采购量大，在住宅工程项目实施过程中存在着较大的技术风险。本项目中建立了完善的技术风险防范体系，重点控制建筑设计风险、建筑材料风险、施工技术风险和施工事故风险四类主要风险。

第三、管理风险是指管理运作过程中因信息不对称、管理不善、判断失误等影响管理的水平，导致建设工程项目无法实现预期收益甚至投资失败的风险。管理风险包括管理者、组织结构、项目文化、管理过程四个方面的风险。主要应对措施：任命综合能力强的管理者、建立高效的组织体系、强化团队的风险意识、明确风险管理职责。

第四、经济风险是指因经济前景的不确定性，各经济实体在从事正常的经济活动时，蒙受经济损失的可能性。济南建大花园项目开发周期长、投资数额大，在开发过程中面临着巨大的经济风险。其中融资风险和市场供求是最主要因素。应对措施：进行深入市场调研，把握供求动态；多种营销手段、渠道相结合；差别定价和价格折扣策略。