Duang！央妈又降息了

邵萍

“你就像那冬天里的一把火，熊熊烈火燃烧着我的心窝。”好熟悉的歌词！而这段歌词也恰当地映射了最近楼市与央妈的关系。

此前的二次降息已经泛起了层层涟漪，近期的第三次降息，对于房地产市场来说，更是锦上添花。它不仅能够直接带来按揭贷款成本的降低，更是加快了购房者的积极入市。

而且，近期房价处于一个止跌反弹的态势，降息会促使此前部分观望的购房者改变入市策略，积极办理按揭贷款和购房手续。

100万少还6万元

5月10日，在央行正式公开降息的“前一秒”，《金融理财》记者走访了万科某楼盘，即便赶上风雨交加的北京“60多年来最冷5月”，前来看房的人依然站满售楼处大堂。

多名售楼处人员称，“今年春节后楼市回暖，最近前来选购房子的客户明显增多。今年3月央行已经降息一次，5月11日起继续降息，对购房者来说无疑是重大利好。不仅贷款成本低，而且每月省出百十块不成问题。”

对于购房者而言，降息将直接降低其购房成本。按照此前3月1日的信贷规则，购房者申请100万元的商业贷款，按揭贷款的利率执行基准价5.9%的水平、还款方式为等额本息、按揭年数为30年即360期，那么还款总额为214万元，月供为5931元。

若按照5月11日降息后的条件，那么按揭贷款的利率下调至5.65%的水平，其他条件不变，那么还款总额为208万元，月供5772元，每月则可少还159元贷款。

具体来说，就是如果是贷款200万20年等额还款的话，按照此次下调之前的基准利率5.35%计算，购房者需要还326.1万。而当央行下调利率为5.1%时，则只需要319.4万，一下子节约了6.7万元。

当然，这不是央行在今年的第一次降息，在3月1日央行也曾降息0.25个百分点。也就是说，在去年底的购房商贷利率5.6%，同样按照200万20年等额还款，去年底购房者需要还款为332.9万。这就意味着，去年底贷款200万的成本比现在要高13.5万元。

而与去年11月22日前相比，更会让你振奋不已，申请商业按揭贷款100万元，贷款期限20年，用等额本息还款法，按照此次降息后利率计算，你每月的月供将会减少521元左右，总利息则总共减少了12.51万元左右。岂一个“爽”字了得！

楼市热潮呈分化状态

当然，利好的不仅是购房者，还有市场。在降息通道开启后，更多的信贷投放，会给地产市场带去更多的资金，从而加速市场好转，楼市的获益的确将最大。

从城市分类看，在这样一轮降息政策下，一二线城市很快就会陆续进入房价上涨的通道中，部分三四线城市也将完成止跌的过程。房价上涨态势一旦形成，那么下半年将强化市场看涨预期，进而加大涨价的幅度。

不过，不同城市在这一轮降息潮中也将受到不同的影响。对于已经呈现出基本面复苏态势的城市来讲，比如北上广深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，本次降息之后楼市需求进一步激活，房价上涨或提前来临。

比如，自今年“3·30新政”过后，四个一线城市相继出现了楼市热潮。以上海为例，金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，2015年4月，上海市商品房成交面积172.09万平方米，环比上月上涨46.51%。比去年同期水平上涨56.73%。

而对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、“3·30新政”等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短。

并非所有房企都能获益

对于高负债的房企而言，央行的意外降息犹如及时之雨，但并非所有房企都能获益。

降息对于降低房企融资成本有直接帮助，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷，大多数中小房企根本拿不到贷款，因此这次降息对他们带来的影响微乎其微。

由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。

虽然央行降息有助于舒缓流动性压力，但由于此次降息是非对称降息，实际执行的存款利率应该基本与降息前相当，贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下，银行会更重视资产质量，预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。

由此可见，大多数无法从银行获取贷款的中小房企，此次降息也难以降低他们从社会融资渠道获取资金的成本。而对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局，成为本轮降息的受惠者。

同时，本次降息和“3·30房贷新政”的叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，形成双重利好影响，必然促使这部分需求持续入市，形成对楼市进一步托举的效应。但是，本轮降息到底会不会点燃楼市？还尚需理性观察之！endprint